我國“以房養老”模式可行性淺析

中國是世界上唯一一個老年人口超過2億的國家。隨著社會的發展，我國的老齡化問題不僅未有緩解，反而日趨嚴峻。國內人口老齡化的最大特點是“未富先老”， 據預計，中國的養老基金赤字在2050年將達到116萬億美元。老年人的養老問題，日益成為人們關注的焦點，是中國社會亟待解決的重大課題。

一、引言

“以房養老”（Reverse Mortgage），也稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受服務。目前中國有2.15億老年人，是世界上唯一老年人口過2億的國家。針對這一形勢，2013年國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，其中明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。

二、我國長期以來的養老現狀及存在問題

全球主要的養老模式分為三種：居家養老、社區養老、機構養老。據2016年統計數據顯示，以上三種養老模式在我國分布占比為 96%、1%、 3%，居家養老占據絕對優勢。近年來我國的養老方式出現了一些新的變化，但不能回避的是當前我國養老問題仍存在較多的問題。其主要表現為：

（一）養老模式單一，家庭養老功能弱化

我國養老模式單一，以家庭養老為主。我國雖然已經形成了家庭養老、社區養老和機構養老等模式，但從整體上衡量，仍是家庭養老居于主導地位，其他養老模式的實際功效并沒有得到充分發揮。

同時傳統家庭養老功能受到諸多因素的影響，養老功能逐漸弱化

（二）養老服務機構供給不足，養老方式缺關愛

我國養老服務機構供給不足，供需矛盾突出。我國養老服務機構數量不足。按照國際上5%的老年人要利用養老服務的經驗，我國養老服務機構供遠小于需的問題十分突出。同時我國養老護理服務供給不足。據統計，我國失能老人已經達到3000多萬人，需要護理員1000余萬人，目前全國養老機構專業護理人員僅有30余萬人，而取得護理證的不足5萬人。

三、國內推行的典型養老模式及存在問題

中房集團在2003年首次將“以房養老”模式引入國內，國內一線城市如北京、上海、南京等地也相繼開展了相關的項目試點。針對北京、上海、南京三種模式各自的優缺點，大致做出如下總結：

（一）北京模式。該模式在一定程度上確實照顧到老年人‘少折騰、不麻煩的實際需求，但其較高的生活開銷、房租以及其以盈利為主的私營企業性質，也造成了較多的老年人的搬離。目前其市場效果仍待進一步的觀察。

（二）上海模式。雖然該模式是以公家的名義來進行操作，而且又最大程度的照顧到了老年人‘金窩銀窩不如自己窩的傳統觀念。但其本質乃售房而非抵房，難免造成房產最終所有權人的變更，而且因市場房價的不斷上漲，也難免導致政府壓力過大的不利局面。最終導致該模式的推廣存在重重的障礙，較多的老年人也不愿意以該形式進行養老。

（三）南京模式。雖然該模式照顧到了中國的傳統家庭觀念，也避免了老人沒有房屋而產生的不安、失落。但其苛刻的準入條件，如其要求準入老人須為無兒無女的孤寡老人，而且還必須要獨立擁有60平米以上住房的硬件要求

四、 “以房養老”在我國現階段的可行性前景分析

現階段，由于房價無法預測、與傳統觀念相背、入門門檻高等原因使“以房養老”還存在較多的“水土不服”。但“以房養老”在實際應用的前景，國內很多專家的觀點都較為一致，從生育政策及老人年生活費用開銷、房產狀況方面給予了“以房養老”充分的支持，即“以房養老”值得期待，其理由大致歸結為兩點：第一、“4+2+1”的家庭模式已經逐漸形成，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個安詳的晚年；第二、老年人整個晚年的花費也在不斷增大，而“以房養老”的養老模式恰恰能改善“有房富人，現金窮人”的“中國窮老人”現狀。

五、建議及總結

未來的“以房養老”模式應不僅僅是以房產為主導，而是結合服務業，實行跨行業整合。如此，針對我國“以房養老”的特殊情形，提出以下幾點建議：

（一）出臺并完善相適應的法律法規。“無規矩不成方圓”，落實到具體的養老政策上，則需出臺專門的法律法規加以規范。現階段的民事法律所涉及的房產、保險、稅費、合同等只能有借鑒或參考效能，而不能直接的適用。有專門性的法律規范再配以具有實效的政策加以落實，則“以房養老”的推行將事半功倍。

（二）進行相應保險項目試點，選擇經濟條件較好、房地產市場較為規范、當地政府支持的城市和地區納入試點范圍。這就要求廣撒網、重點培養，跳出“一線城市”的圈子，通過擴大業務經營區域，在發展中解決問題，使更多的老年人享受到這項政策福利。

（三）允許更多的民營資本和外資投入養老設施的建設上，并在稅收上給予其減輕或者出臺傾向性的扶持政策；在審批的各類環節予以便捷，保障其暢通、快速辦理手續；加強對其的監督和管理，使其在后期運營過程中服務“不縮水”。

（四）積極借鑒外國的先進經驗并加以總結轉化。中國有自己的特殊國情，外國的經驗雖不能直接適用，但能學習借鑒后進行消化吸收以培育出適合我國國情的操作模式。

中國的養老具有特殊性，養老方式在很大程度上也折射出我國的文化、國情。我國老年人贍養問題日益凸顯，政府對推行“以房養老”決策是明確的、明智的也是十分必要的，具有極大的創新意義。盡管在現階段“以房養老”在我國的施行結果不容樂觀，但我相信以適合中國國情的方法和手段進行探索和總結，“中國式以房養老”在新時代定能取得一定的成就。（作者單位為西南財經大學）

作者簡介：沈陳程，女、漢族，1988.6.19，四川成都，研究方向：經濟學。