金融去杠桿對我國房地產行業的影響

趙紫涵

“金融去杠桿”一詞在最近不斷被提起，隨著金融去杠桿的進程不斷推進，無論是金融市場還是實體經濟都受到了很大程度的影響。本文將從房地產行業來分析金融去杠桿對實體經濟的影響，探究該政策在實施中存在的問題以及針對這些問題該如何解決。

近幾年國家一直在強調去杠桿、去嵌套、去通道，并出臺了一系列的政策文件來規范金融市場。而隨著供給側結構性改革的不斷深化，我國去杠桿的成效也不斷地顯現出來。尤其是針對實體經濟，實體經濟中國有企業的杠桿率又明顯高于非國有企業，通過金融去杠桿拉動實體經濟去杠桿，從而使金融資源的得到合理高效的配置。本文將分析金融去杠桿的原因，進而研究金融去杠桿對實體經濟的影響以及對中國經濟的反思。

一、金融去杠桿

（一）為什么要去杠桿

什么是杠桿？杠桿其實就相當于是負債，以很少的資金來撬動大的資金盤。由于杠桿交易可以迅速擴大收益，所以被廣泛地應用在金融交易中，例如在股票證券、期貨、外匯以及黃金等貴金屬交易中都有廣泛的應用。最常見的是期貨交易時的杠桿，這里的杠桿通常是指保證金，投資者只需繳納5%的保證金就能撬動100%的交易，一般也稱為20倍杠桿。另外在我國，地方財政也在使用金融杠桿，在引入地方債務平臺金融杠桿之后，地方的投資可以被擴大很多倍。

杠桿交易能放大收益，但同時，它也會放大風險，在高杠桿的狀態下，一旦出現問題，可能會影響整個金融市場的穩定。金融加杠桿的一個重要的基礎是什么？當然是實體經濟。實體經濟中，房地產行業作為中國重要的經濟增長點，在高杠桿率的狀態下，一旦房價下降，地產商的房子賣不掉，銀行的貸款收不回來，買房者的房貸還不上，最終銀行將會走向破產，整個中國的經濟將會受到巨大的沖擊。

我國不斷深化供給側結構性改革，積極推進金融去杠桿主要就是為了防范高杠桿帶來的系統性風險。其實在表面上看中國經濟杠桿率并不算很高，但在監管之外大量資金流入影子銀行等地下金融機構，導致信貸風險無法管控，這就積累了過多的風險。另外受2008年金融危機影響，我國開始實施積極地貨幣政策和貨幣政策，所以在2009年四萬億經濟刺激計劃之后，中國非金融類上市企業的負債率明顯攀升，中國的經濟增長開始高度依賴信貸，中國債務占GDP的比重大幅上升，這雖然使得中國經濟很快從危機中恢復過來，但高杠桿率也給我國經濟帶來很大的問題。從實體經濟角度來分析，國有企業的有著很高的杠桿率而其中的“僵尸企業”更甚，這些企業占有了很大一部分優質金融資源，企業負債率過高，，導致銀行業壞賬增加，偏離了經濟增長的正常軌道、資金得不到有效的配置，給金融市場的穩健持續發展造成了很大的隱患。針對這種企業，推進去杠桿的進程很有必要持續下去，去產能，去杠桿才是我國經濟未來的發展方向。

（二）金融杠桿在房地產行業中的應用

1998開始國家推出房改，停止了樓市舊時代的福利分房制度，開啟了中國商品房的新時代，這十年是房地產行業高增長高回報的“黃金時代”，只要在這十年買了房子基本上收實現了財富的野蠻倍增。而進入2008年，央行取消了對商業銀行的信貸規模限制，房地產開始金融化，開始擁有了投資的價值。由于有利可圖，以及房價的持續升高，貸款買房逐漸成為主流。而金融杠桿在這時就發揮了它以小博大、擴大收益的作用。

舉個簡單的例子，如果現在用100萬買一套房子，兩年后房價漲了一倍多，這個時候再把房子賣了就能賺100萬。如果想賺更多的錢該怎么辦呢？那就是加杠桿，用100萬買五套房子，只付五套房子的首付，剩下的錢向銀行貸款。兩年后等房子漲價后再賣出，銀行貸款不變，而我們只需支付利息和貸款，這時的收益已經相當可觀了。這種用一套房子的價格撬動五套房子的升值收益，聽起來似乎不錯。但是，要知道杠桿交易的收益跟風險是成正比的，一旦房價下降，這個杠桿率就非常可怕了，房子價格在下降，房貸還是那么多，所以很多人就背上了沉重的債務和可怕的利息。所以房地產行業去杠桿勢在必行。十九大明確提出，一是要穩房價，住有所居，二是多渠道提高住房供給。國家出臺一系列政策以實現樓市去庫存的目標，相信進入2018年后，我國樓市在未來十年里，住房將極大弱化投資屬性，真正實現房子是用來住的不是用來炒的。

二、金融去杠桿對房地產行業的影響

中國整體杠桿率開始出現下降，雖然幅度不大，但趨勢已經形成，中國去杠桿已經取得成效了，廣義貨幣供應量M2的增速也在持續放緩，根據相關數據統計來看，截止217年10月，M2同比才增長了8.2%，增速創歷史新低。如圖：

（一）銀行貸款利率上升，房地產價格下跌

短期來看，M2增速放緩，會使銀行運行更加規范，但同時銀行利率都在基準利率基礎上有所浮動，銀行貸款利率上浮，對于投資者來說，大部分機構和投資者都不得不將之前使用這種投資工具購置房地產進行拋售，把利用杠桿“借”的錢還回去；而對于真正想買房的人來說，過高的房貸讓他們望而卻步，這個過程會使得相關資產在短期內的供應量急劇增加，從而造成樓市價格的下跌。

（二）引導資金脫虛入實，為房地產行業降溫

長遠來看，在“金融去杠桿”的政策引導下，去杠桿，去通道，將引導資金脫虛入實，資金或將加速流入實體經濟，有利于支持實體經濟的發展。在房地產行業去杠桿，短期確實會使得房價下跌，但是長期來看，正因為房價的下跌又會使得大量資金涌入房地產行業，又會帶動房地產行業持續穩定發展。而國家監管層對樓市的降溫力度的不斷加碼，有利于規范企業經營更加規范，阻止理財資金違規流入樓市，規避推高房地產泡沫。這也有利于穩定銀行體系，化解銀行風險。

根據國家政策來看，投資、消費和出口一直是拉動我國經濟增長主力，當前，居民的消費水平不斷上升，GDP總量也達到歷史新高，人們的投資需求也在不斷上升，我國仍也在鼓勵以投資拉動經濟增長的模式，房地產行業的起落將維持在一個穩中有升的發展趨勢，不會有太大的起落。這也是抑制經濟過熱引發泡沫經濟的重要手段。

三、推進金融去杠桿進程中的反思

自2016年8月張維迎在亞布力夏季論壇上公開批評中國政府的產業政策之后，張維迎和林毅夫兩位經濟學家圍繞“該不該制定產業政策”的爭論已經持續了數月，并且熱度一直不減。

林毅夫認為“經濟發展有產業政策才能成功”，而張維迎認為“產業政策是穿著馬甲的計劃經濟”。簡單來說，對于中國的未來經濟發展方向來說，林毅夫認為需要有為的政府，而張維迎認為有效的市場更加重要。二者所站的角度不同，所以觀點也大不相同。我國目前正處于由發展中國家向發達國家過度的重要時期，林毅夫是站在發展中國家的角度來看到我國的產業政策，而張維迎是站在發達國家的角度來思考我國該何去何從。

成功的產業政策應該是政府和市場共同作用，彼此缺一不可。就我國目前的國情來看，我國正處于一個轉型期，金融市場尚未成熟，林毅夫的建議更值得借鑒。2017年雖然我國GDP首次突破80萬億元，經濟發展不平衡不充分的問題依然嚴峻。金融系統結構性問題依然存在，地方政府債務率和企業債務率雖然得到一定控制，但仍不容樂觀。所以需要國家政策的調控和監管層的監督，堅持推進金融去杠桿，防范系統性金融風險。

就政府而言，應把握金融去杠桿“穩中求進”的節奏和力度，在抑泡沫和穩增長之間，注重“疏堵并舉”。針對企業，嚴格控制理財資金違規流入高風險領域嚴格，調整產業結構，深化供給側結構性改革，加快推進“僵尸企業”的處置工作，通過并購重組、托管經營、扶持發展或破產退出等方式，降低企業負債率，防范風險，同時實現資源的有效配置。針對地方政府，可以加快推進PPP模式的應用，政府與社會主體建立起“利益共享、風險共擔、全程合作”的共同體關系，公共基礎設施建設工程的資金可以面向社會進行融資，無需通過地方債務平臺進行加桿桿融資，這樣政府的財政分擔減輕了，債務率也會相應降低。

當然，在金融市場上，仍然是要發揮市場在資源配置中的決定性作用，而政府起到的只是觀察金融風險的演變，在市場失靈時采取合理的貨幣政策和財政政策進行強有力的調節作用 。目前我國堅持穩健的貨幣政策和積極地財政政策，合理去金融杠桿，去嵌套，引導經濟由虛向實發展，服務實體經濟的發展，未來中國經濟將會更加健康穩定持續的發展。（作者單位為安徽財經大學金融院）