受益房地產板塊飄紅：2018年基金排名戰(zhàn)萬家領跑！

林偉萍

基于政策定調、預期差逐步兌現、估值低等優(yōu)勢，地產股在2018年贏得“開門紅”：截至1月11日，2018年房地產板塊累計上漲7.2%，近九成地產股取得正收益；對比來看，2017年全年，房地產板塊僅上漲2.11%。

受益于地產板塊的爆發(fā)，房地產主題基金今年以來同樣漲勢喜人，凈值收益穩(wěn)居主題類基金前列。《紅周刊》記者采訪獲悉，早在2017年三季度，機構已經開始布局地產股，并在四季度進行加倉，其中一二線龍頭地產股是其布局和加倉的首選。

政策和業(yè)績雙驅動 房地產股爆發(fā)

2018年，房地產板塊實現“開門紅”。Wind數據顯示，截至1月11日收盤，2018年以來房地產板塊累計漲幅7.2%。業(yè)內人士認為，此波房地產股整體走強：一方面是受當前政策預期松綁刺激，另一方面房地產上市公司2017年業(yè)績搶眼；此外，相較于港股市場的內房股表現，A股市場的房地產股存在補漲需求。

Wind數據顯示，在申萬一級房地產行業(yè)128只個股中，91只個股2017年度漲幅為負值，占比71.09%。而2018年以來，截至1月11日，剔除10只停牌個股，104只個股實現上漲，占比88.14%%。其中榮安發(fā)展、泰禾集團股價累計漲幅均在50%以上，分別高達60.06%和52.28%，而綠地控股、華夏幸福、萬通地產、金地集團、藍光發(fā)展、蘇寧環(huán)球等個股，漲幅也在20%以上。

對此，龍贏富澤投資總監(jiān)童第軼表示，此波地產股行情表面催化因素是政策放松預期，中央經濟工作會議未再提“房住不炒”、“抑制房地產泡沫”，而轉為“長效機制”、“差別化調控”等提法，措辭改變對應的背后邏輯是2018年會有調控，同時也有放松預期。對于地產股來說，沒有利空便是利好。

他同時指出：“內在的支撐因素則是因為地產股自身性價比高，即便是經過了這一輪的快速上漲后，萬科、保利等地產龍頭的PE也仍然只有10倍左右，而業(yè)績的增長卻超過20%，PEG只有0.5，具有極高的配置價值。”

復利資本創(chuàng)始人王磊觀點則不同，他指出當前地產股的火熱主要還是基于“資產荒”?！皬?017年來看，幾乎所有被低估的板塊和股票都已經輪番上漲一遍，還有各個細分行業(yè)的龍頭，很多都出現了股價翻倍的跡象。這些股票原本是低估的，但是在股價翻倍之后，它至少已經是估值合理了。進入2018年，市盈率較低的只剩下銀行、鋼鐵、煤炭和地產等板塊了，銀行在2017年已經有了一波比較不錯的漲幅，鋼鐵和煤炭在供給側改革的制度之下，也有可觀的漲幅。相較而言，A股地產股2017年的漲幅卻并不大，于是地產股便在年初成為資金集中火力的目標?！?/p>

“除了政策面放松預期，恒大地產、融創(chuàng)中國、碧桂園等港股內房股2017年在估值修復帶動下暴漲，而A股地產股幾乎橫盤了一年，存在補漲需求。此外，房地產板塊2017年業(yè)績表現十分搶眼，也是影響此波行情的重要因素。”珀源基金公司董事長吳國平表示。

同時，從上市房企2017年預告來看，多家公司業(yè)績有望實現翻番增長。例如，世榮兆業(yè)2017年業(yè)績預告中稱，預計全年凈利潤約8.3億元～8.76億元，同比增長786.46%～835.59%；榮豐控股預計2017年全年凈利潤約700萬元～1300萬元，同比增長117.10%～131.76%；中洲控股預計2017年全年凈利潤約5.21億元～6.51億元，同比增長100%～150%。

主題基金收益領先 去年三季度已提前布局

在房地產股全面上漲的帶動下，房地產行業(yè)主題基金表現突出。Wind數據顯示，截至1月11日，開放式基金凈值漲幅排名前十的基金產品中，房地產主題基金占據了8個席位。而具體到118只房地產行業(yè)主題基金來看，2018年以來，僅有1只基金沒能取得正收益，7只基金取得10%以上的正收益。其中，萬家宏觀擇時多策略以12.24%的凈值漲幅高居開放式基金榜首。

就主動型房地產主題基金來看，萬家基金無疑是此波房地產行情的最大贏家，旗下4款產品躋身前十，分別為萬家宏觀擇多策略、萬家新利、萬家精選和萬家瑞興，截至1月11日收盤，2018年以來凈值漲幅分別為12.24%、10.41%、10.02%和9.54%。光大保德信旗下的光大中國制造2025和光大優(yōu)勢分別以11.19%和9.68%的凈值漲幅分別第二位和第七位。此外，長安產業(yè)精選A、長安產業(yè)精選C、金元順安新經濟主題以及東吳阿爾法，2018年以來凈值漲幅均在9%以上。

具體來看，在2018年以來凈值收益排名前十的主動型房地產主題基金中，萬家基金旗下4只基金和光大保德信旗下的2只基金在2017年三季度就已經將房地產作為第一大重倉行業(yè)。三季度末，萬家宏觀擇時多策略、萬家精選、萬家新利和萬家瑞興所持的房地產股票，占其股票市值占比分別為53.63%、46.58%、41.79%和38.93%。光大中國制造2025和光大優(yōu)勢所持的房地產股票，占其股票市值占比分別為46.94%和38.25%。

萬家瑞興基金經理、萬家成長優(yōu)選擬任基金經理李文賓在接受記者采訪時表示，當前地產依然是決定中國經濟的核心因素，地產行業(yè)出現了“嚴控總量，但結構變化”的階段，“換句話說就是行業(yè)總體蛋糕沒有變大，但龍頭企業(yè)分的更多了，這點從龍頭企業(yè)的銷售面積和拿地情況都可以清晰地看到?！?/p>

李文賓進一步解釋，2017年，地產產業(yè)出現了非常有趣和顯著的變化：第一，中央和地方政府不斷強調地產調控應采取長效機制，通過推動長租等方式化解需求難題，地產行業(yè)步入“嚴控總量”的階段；第二，本輪較為嚴厲的地產調控周期步入中后期，無論從銷售、庫存還是拿地來看，2017年下半年都出現了一些積極的變化；第三，產業(yè)政策和趨勢有利于龍頭企業(yè)，較低的集中度也不利于政策貫徹和執(zhí)行。“長遠來看，龍頭企業(yè)的優(yōu)勢將會逐步擴大，同時地產板塊估值橫向比較也較低?！?/p>

統計顯示，就所持房地產個股來看，萬科A可謂是“標配”，在上述排名前十的主動型房地產主題基金中，9只產品前十大重倉股中均有萬科A的身影。同樣，保利地產的出鏡率也非常高，6只基金產品的前十大重倉股中均有其身影。此外，華夏幸福在萬家基金旗下4只基金中均以第一重倉股出現，榮盛發(fā)展、金地集團、新城控股、華聯控股、信達地產等房地產股票亦受到基金青睞。

地產股行情或分化，龍頭股強者恒強

當前地產股行情已經從一線地產龍頭股向二三線龍頭地產股蔓延。對于地產股的后續(xù)機會，業(yè)內人士觀點不一。

李文賓表示，2017年下半年萬科、保利、新城控股等龍頭企業(yè)股價表現較為出色，進入2018年以后，行情從一線地產股向二線龍頭地產股蔓延。他分析說：“2017年底以來，已經陸續(xù)有部分核心二線城市放開地產限購政策，長遠來看，對于本輪地產去庫存取得豐厚成果的核心二線城市放開限購是較大概率的事，所以我們對2018年地產銷售和投資并不悲觀，從這點上來說，2018年地產板塊基本面趨好，和2017年有本質區(qū)別。從擇股上來說，我們還是看好龍頭企業(yè)不變，未來會結合估值、市場風險偏好等因素，進行靈活結構性調整。”

華商基金李雙全則指出，目前來看，地產股安全邊際相對較高。長期來看，行業(yè)會發(fā)生分化，一些有品質的、資金成本低的公司會更有優(yōu)勢?！皬男枨蠖丝?，目前全國庫存去化周期15個月左右，低庫存導致短期需求難以全面放松。因此，從2017年支持自住到2018年支持剛需、改善，調控更有針對性，保障合理需求，雖然不代表政策轉向，但有利于支撐行業(yè)銷售。從供給端看，低庫存導致價格上行風險大，供需凍結的流動性限制措施或為短期行為。在集中度提升的大背景下，龍頭企業(yè)或更加受益?！?/p>

“估值提升，加上銷售和業(yè)績的雙增長，很多龍頭股票股價翻倍是沒有問題的。”前海云溪基金經理陽勇在接受記者采訪時直言。他表示，當期暴漲的地產龍頭股，漲得還是比較合理的，因為整個地產行業(yè)處于調整的過程，市場份額不斷向龍頭公司集中。此外，地產龍頭股，尤其是行業(yè)排名前十的個股，企業(yè)營收增幅能達到50%以上，這相較其他很多行業(yè)都是有明顯優(yōu)勢的。另一方面，他認為在第一波行情后，地產股可能會走向分化，對于那些市銷率較低的地產龍頭股，投資者還有第二輪的參與機會。

不過，在吳國平看來，當前市場對于地產板塊的看法還是有分化的：一些小的地產公司這段時間雖然也出現了補漲，但更多的是一種超跌反彈；真正漲得不錯、有創(chuàng)新高態(tài)勢的公司還是保利地產、萬科A等龍頭房企。這也從側面說明，市場認為地產板塊最大的機會在于龍頭企業(yè)，強者恒強，未來他們的市場占有率有望進一步得到大幅提升。