新時代呼喚住房制度改革新突破
——全國“兩會”對住房制度改革發展建言獻策

3月上旬，全國人大代表、政協委員齊聚北京，參加全國“兩會”共商國是。2018年是全面深化改革的關鍵時期，以更加堅定的決心落實黨的十九大精神、推動全面深化改革，這是時代賦予黨的十九大后首次全國“兩會”的歷史使命。近兩年，房地產行業的地位在發生變化，在“房住不炒”的大基調下，如何平衡房地產業的支柱產業、中央政府尤其是地方政府“政績保障”的地位與房地產業發展的關系，如何深化住房制度改革，都是令人期待的問題，也將決定未來房地產業的發展走向。

一、加快形成“租購并舉”新格局

加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源、加快形成“租購并舉”新格局，是2018年完善房地產市場調控的大方向，也成為“兩會”的熱議話題。代表委員認為，如果通過健全租房市場立法，完善房屋租賃制度頂層設計，對租賃雙方的權益進行保護，那么很多人可能就不一定非得買房了，而是可以將租房作為城市生活的長期方案。同時，建議鼓勵多方主體加入租賃房源的供應和建設。全國人大代表、58同城CEO姚勁波指出，中國大城市的租賃市場非常龐大，但租賃市場建設仍面臨著諸多瓶頸，房屋租賃立法相對不足，導致租戶居住環境、安全等基本權益缺少有效保障，違規“群租”現象頻現，這都說明出租賃市場發展不成熟。因此，他提出“規范租房市場，保障‘租’有所居”的建議。

健全完善租賃市場制度建設再度成為“兩會”熱議話題。對此，全國政協委員、房天下董事長莫天全援引公開數據表示：“只有不到五分之一的中國城市居民選擇租房，而在發達國家中，有三分之一的人通過租房解決居住問題，租房甚至可以成為很多人一生的居住選擇。在法國和德國這樣的國家，租房比例甚至更高。這一方面是由于置業觀的差別，更直接的原因在于發達國家的租房市場相對來說比較完善。”莫天全認為，中國租房市場尚存在不少問題。首先，租房市場還不完善，尤其是很多社會福利與住房、戶籍制度掛鉤。其次，需要理順租房市場交易監管，很多租客遭遇到部分不良業主、二房東和中介的違約、隨意漲價、配套老舊、克扣押金等。最后，從利益角度來看，租房的誘惑遠小于買房，尤其是考慮到近年來房價的上漲情況。因此，對很多有房者來說，與其應對租客還不如坐等房價上漲，這也影響了租房市場的供給。

在“租購并舉”住房制度提出后，諸多房企也開始進駐租賃市場，發展長租公寓。全國政協委員，中國保利集團有限公司黨委書記、董事長徐念沙表示，由于我國長租公寓發展時間不長，存在的問題也比較突出，主要體現在供給渠道單一、行業規則不清晰、主體市場化程度不高、金融保障不充分和城市選擇不合理。

為了更好地推進租購并舉，“兩會”代表委員們再次從制度、立法以及市場化發展等方面對租賃市場發展建言。姚勁波建議，希望政府從政策層面予以保護，逐步使租房居民在享受基本公共服務方面獲得與買房居民同等的待遇，同時，要讓更多年輕人進一步增加對于租房的接受度，改變“買房才是安居樂業”的傳統觀念，建立更加積極的置業觀。他建議，發展住房租賃市場，滿足居民需求，增加供給非常重要，但更關鍵的是通過國家層面的法治手段，遏制各種租房亂象，讓租房如同購房一樣可以使人住得放心，希望政府加快補齊租房市場立法領域的短板，完善房屋租賃制度頂層設計，明確房屋租賃雙方權益和中介公司責任，建立快速解決房屋租賃糾紛機制，讓解決租房糾紛問題有法可依，同時在交易環節加強承租者權益保障，進一步增強承租者的“安全感”，使租房切實成為實現“住有所居”的重要途徑。發展租賃市場，擴大供給也非常重要。姚勁波提到，目前大城市租賃人口比例不斷增加，建議鼓勵多方主體加入到租賃房源的供應和建設上，引導人們將閑置住房用于出租，同時，進一步放寬承租人租房時的公積金提取限額，并考慮允許用租金抵扣個人所得稅，另外，政府、房地產企業和專業化租賃機構應多方合作，在大型工業園區、商業區周邊增加經濟型公寓，進一步保障勞動者的就業和生活。

針對租賃市場供給，徐念沙建議：一是繼續加大輿論引導和政策保障；二是政府支持企業參與組建住宅合作社，建設共有產權租賃房；三是加強政策引導，制定行業標準；四是完善稅收體系和退出機制；五是用市場化的方式選取專業公司開發和運營。

莫天全認為：“租售同權是未來趨勢。在美國，不管租房還是買房，在享受教育和公共服務上都有同等的權利。從長遠來看，這是一個發展趨勢，未來會有越來越多的城市往這個方向發展?！蹦烊€認為：“國家以民生為出發點，讓需要房子的人真正住有所居。首先，供給方面還要繼續下力氣，土地的供給要有保障，要及時，現有房屋的改造也是可以探索的方向。此外，為了更好地培育租賃市場，也要使消費者尤其是更多年輕人進一步增加對于租房的接受度?！?/p>

二、繼續實行差別化調控

李克強總理在政府工作報告中指出：更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障范圍。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。

在“房住不炒”定位下，2017年從中央到地方密集出臺樓市調控政策。住建部相關負責人也表態，2018年將毫不動搖地堅持房地產市場調控目標，毫不動搖地堅持調控政策的連續性和穩定性。在代表委員們分組討論時，上海有代表委員提出：“嚴控高房價高地價不是權宜之計，減少經濟增長和財政收入對房地產業的依賴也不是權宜之計，加強房地產市場調控不動搖、不放松?！闭憬写砦瘑T提出：“更加注重分類調控、因城因地施策，合理引導市場預期和購房行為?！北本┯写砦瘑T提出：“對于與民生直接相關的居住用地，不僅不會減少，還會適度擴大供應并優化結構?！泵磕?月是政策窗口期，一些有市場過熱苗頭的城市會出臺政策，落實地方主體責任。從政策內容來看，限售是這一輪三、四線城市調控主流手段。此外，樓市調控的精準性越來越高，每個城市采取不同措施，這是此輪調控的另一特征。

三、穩妥推進房地產稅立法

在全國“兩會”上，關于如何進一步完善調控政策以及加快建立房地產長效機制，受到廣泛關注，而房地產稅作為房地產長效機制的重要內容，無疑撥動著千萬人的心弦。財政部副部長史耀斌表示：房地產稅作為一個稅種，它的歷史比較悠久，最早起源于歐洲。隨著時代的發展，個人財富的不斷積聚，大多數國家都實行了房地產稅制度。作為一個世界通行的稅種，它有一些共性的制度安排，可歸納為以下幾點：一是所有的工商業房地產和個人住房，都會按照它的評估值來征稅。二是在所有國家的房地產稅制度安排中，都有一些稅收優惠。比如可以規定一定的扣除標準，或者是對一些困難家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等。當然具體的方式不一樣，水平也不一樣。三是房地產稅屬于地方稅，它的收入歸屬于地方政府。地方政府用這些收入來滿足教育、治安和公共基礎設施建設的需要。四是因為房地產稅的稅基確定比較復雜或者說非常復雜，所以需要建立完備的稅收征管模式，這樣才能夠使房地產稅征得到、征得公平。史耀斌透露，按照中央的決策部署，目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。房地產稅總體思路就是立法先行、充分授權、分步推進。按照這樣一個總體思路，目前正在設計、完善，同時再進行論證和聽取意見。

有關征收房地產稅，最受關注的問題之一就是其對房價的影響。全國人大財經委員會副主任委員尹中卿說：“房地產稅本身就是起一個引導作用，不是試圖通過房地產稅把中國的樓市價格‘砸’下去，而是要能起到一個部長肖捷已指明房地產稅要以評估值為基礎來征收，而評估價值變化主要是依據土地價值的變化，土地價值變化又與人口聚集、城市擴張和基礎設施改善相關，所以要分區域差別對待。對于人口凈流出的中小城鎮而言，房地產市場會逐步萎縮，政府依賴的土地出讓金也就萎縮了，因此，希望出臺房地產稅來彌補因土地出讓金減少而導致的財政收入。但是像北京周邊的廊坊，上海周邊的南京、杭州等城市，則會更依賴于土地出讓金，因為土地出讓金的規模要遠遠大于房地產稅的規模，這又牽涉到稅率標準、征收對象、征收范圍以及豁免條件等?！罢w而言，目前大城市的房源供應是引導作用，讓老百姓知道，利用購買、出售住房去投機是不可能賺大錢的，房子就應該是買來住的?！?/p>

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，從短期來看，房地產稅可能會對房價起到抑制作用，甚至可能會有一部分人將多余的房源拋售，市場短期出現供大于求，導致房價下降，但從長期來看，房地產稅對房價并不能起到抑制的作用。他進一步分析道：財政部

不足的，不足主要是住宅土地資源不足。因此，從長期來看，大城市的房價很難被抑制住?！睔W陽捷認為，房地產稅一旦出臺，從社會習慣來看，存在稅負被轉嫁給承租者的可能性，從這個角度來講，會導致租房成本上升。“房地產稅短期來看，可能會導致一部分人拋售住房，這些人把房子拋售之后，市場上的出租房源供給量就會減少。如果不拋售房源，繼續持有，那可能就會漲租金，把稅收增加的負擔轉嫁到承租者身上。無論是哪種情況，都會導致市場上租賃房源減少，租金價格上漲?！?/p>

華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康認為，房地產稅通過對供需雙方的影響來調控房價，有利于減少空置率，抑制炒作。房地產稅對租房市場有間接的影響，很多空置房持有者會選擇賣掉或者通過出租來沖抵稅負，因而增加租房市場的供應量。關于稅負是否會轉嫁，賈康認為，租金是由市場供求關系決定的，“在放出大批空置房增加供給的情況下，不是房租想怎么漲就能怎么漲的”，要根據不同城市、不同時間段來具體分析。

針對今年政府工作報告中提出的穩妥推進房地產稅立法，多位委員發表了看法。全國政協委員、富力地產集團聯席董事長兼總裁張力建議，超過160平方米的豪宅，超的部分可收房地產稅，同時，要基本保證廣大人民自住的第一套房子免收房地產稅?！艾F在改善性住房賣得比較好，平均戶型大約在160平方米，所以我建議，以160平方米作為起征基礎。至于第二套房、豪宅，那就要按照一定標準來征收房地產稅，否則會影響到千家萬戶。”張力強調，如果是按評估值征收房地產稅，160平方米的房子按照市場估值10萬元/平方米的價格計算，房價在1600萬，但是很多人工資不高，根本交不起房地產稅，所以，征收房地產稅的起征點要顧及廣大群眾基本的居住需求。全國政協委員、恒大集團董事長許家印也表示，出臺房地產稅必須經過慎重研究，希望相關部委深入調研，廣泛交流，出臺切實合理、科學的細則，對普通老百姓征稅尤其要慎重。

全國政協委員、經濟學家李稻葵說，房地產稅不應該全國“一刀切”，而是要因地制宜，應該由全國人大常委會制定大的原則，具體征收細則應該由地方自行制定。比如：第一套房子征不征稅？按面積還是按照市場價格征？稅率是多少？是1%還是1%以下？他說：“全國沒有一個統一的房地產市場，只有一個統一的貨幣市場。房子不像貨幣那樣可以流通，房子是不能跑的，各個城市都不一樣，有的地方房子還過剩，有的地方房子短缺，所以不要‘一刀切’，要因地制宜?！?/p>

許多代表委員認為，房地產稅是重大事項，涉及千家萬戶，建議立法過程一定要慎之又慎，開征房地產稅的目的、條件、效果、公眾反應都要反復論證，整個過程務必實事求是，傾聽群眾的呼聲。在賈康看來，房地產稅改革現在雖然爭議很大，但改革是不可避免的，關鍵是要通過加快立法規范，尋求最大社會公約數。加快立法進入一審，一審以后根據公開發表出來草案，大家各自理性表達意見，走程序。

四、房地產管理補短板

（一）創新老樓加裝電梯模式

在全國“兩會”上，北京的全國政協委員介紹了北京老樓加裝電梯模式。目前北京市老樓加裝電梯開工459部，其中市屬產權280部，央產和駐京部隊產權179部，運行274部，還有21個單元安裝了爬樓代步器。在增設電梯過程中，北京各區有關單位積極探索，逐步形成了三種模式：一是“代建租用”模式，由業主委托第三方作為實施主體，負責出資增設電梯和后續維護，業主按月或按年繳納使用費，解決了電梯初次安裝費用高的問題。二是產權單位或集體出資加裝模式。三是業主自籌自建模式，業主自籌資金，委托第三方實施安裝和后續維護，費用由業主約定分攤。為推動加裝電梯工作順利實施，北京市不斷簡化電梯安裝審批流程，不用辦理立項、用地、規劃和施工許可等手續，只需辦理施工圖審查和電梯報裝、驗收即可。市質監部門進一步壓縮電梯報裝和驗戶口遷出，因現行法律和政策的空白，受害者即便提起訴訟，法院也不會受理。該拿這樣的“戶口老賴”怎么辦？全國政協委員、民進市委專職副主委胡衛呼吁，國家應從法律和政策層面盡快出臺或修訂相關戶口管理辦收工作時限，采取多種措施有力推進了增設電梯工作的開展。此外，北京市還明確了增設電梯的財政補貼政策，對電梯購置及安裝費用按照每臺24萬元的標準給予補貼，對因安裝電梯產生的管線改移費用根據實際情況給予補貼。在市級政策的大力支持下，街道（鄉鎮）政府、基層社區黨組織和調解組織積極做好群眾工作，給居民算清賬、講好處、解疑慮，提高了群眾加裝電梯的積極性和主動性。未來，北京市將繼續加大增設電梯力度，用好三種模式，先易后難，逐步解決。2018年，基本確立了開工400部以上、完成200部以上的目標，力爭2020年實現增設電梯1000部以上。

（二）切實解決“戶口老賴”受害者的倒懸之苦

二手房交易后，原房主遲遲不將法，有效維護相關誠信體系、法律尊嚴及社會秩序。他建議，在產權歸屬明晰的情況下，“老賴”的戶口滯留超過六個月的，由公安機關按照屬地原則，強制將其遷往“老賴”戶口轄區內的公共戶口。被胡衛稱為“戶口老賴”的這個群體，除了二手房交易中的原房主，還有相當數量的其他人群，比如，離婚財產分割后、大家庭分戶析產后應遷出戶口的人員，以及無任何房屋權屬關系，原本只是暫時入戶最終卻違約長期不遷走戶口的失信人員等。公安部出臺相關管理辦法或指導意見后，各省區市可按照各地區實際，出臺相關實施細則。“這是最有效解決‘戶口老賴’問題的實質性路徑，可盡快切實解決‘戶口老賴’受害者的倒懸之苦?！?/p>