以比較法為視角談商業(yè)性住宅租賃完善對承租人的保護(hù)

文/王紅

房屋租賃市場是一個國家房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房屋租賃行業(yè)的發(fā)展水平反映了一個國家公民的居住狀況。根據(jù)房屋性質(zhì)之不同，房屋租賃可以分為公租房租賃和商品房租賃；根據(jù)房屋用途之不同，又可將商品房租賃分為住宅租賃和商鋪租賃。因公租房與商品房租賃的保護(hù)方式與保護(hù)力度均有所不同，且目前國內(nèi)住宅租賃市場以商業(yè)性住宅租賃為主，故本文僅從商業(yè)性住宅租賃視角，來談完善對承租人的保護(hù)。

一、我國商業(yè)性住宅租賃市場現(xiàn)狀

（一）房屋租賃比例低

根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)和中國人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》，截至2012年，我國自有住房擁有率為89.68%。其中，城市家庭自有住房擁有率為85.39%，農(nóng)村家庭擁有自有住房率為92.60%。東、中、西部地區(qū)家庭自有住房擁有率分別為87.35%、94.42%、90.41%。而世界平均住房擁有率為63%，美國為63.6%，加拿大為66.5%，日本為60%，德國為51.9%。

高的住房擁有率決定了低租賃率。即便在北京、上海、深圳這種自有住房擁有率低的城市，房屋租賃的比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國外的城市，北京、上海、深圳的租賃率均未超過25%，而在紐約、舊金山均超過了60%，在東京更是高達(dá)85%。

（二）機(jī)構(gòu)型房東比例低

我國在商業(yè)性住宅租賃市場中，供應(yīng)來源以個人（含夫妻，下同）房東為主，高達(dá)95%以上，機(jī)構(gòu)型房東比例不足5%，與其他國家相比，機(jī)構(gòu)型房東比例偏低。盡管大多數(shù)國家的個人房東占比都是最大的，但機(jī)構(gòu)型房東仍然占有一定比例。因機(jī)構(gòu)型房東在提供租賃服務(wù)的專業(yè)性和便捷性上有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，各國均積極鼓勵這部分市場的培育。英國、法國、美國的機(jī)構(gòu)型房東占比基本都在20%以上。近年來，我國企業(yè)開始青睞長租公寓市場，市場上已經(jīng)出現(xiàn)了由機(jī)構(gòu)型房東主導(dǎo)的長租公寓，這標(biāo)志著我國商業(yè)性住宅租賃市場的供應(yīng)來源開始由以個人房東為主向個人房東與機(jī)構(gòu)型房東并舉的方向轉(zhuǎn)變。

（三）專業(yè)管理機(jī)構(gòu)比例低

根據(jù)對目前房屋租賃市場的調(diào)查來看，我國房屋租賃中通過專業(yè)機(jī)構(gòu)出租管理的并不多，大約為2%，遠(yuǎn)低于美國的30%。一方面是因我國網(wǎng)上中介比較發(fā)達(dá)，有很多專業(yè)網(wǎng)站來提供房屋中介的平臺，方便快捷成本低；另一方面是因我國專業(yè)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用比較高，管理水平一般。

二、我國與各國商業(yè)性住宅租賃市場監(jiān)管之比較

（一）我國商業(yè)性住宅租賃市場監(jiān)管現(xiàn)狀

我國在相關(guān)法律法規(guī)中規(guī)定了最長租賃期限、買賣不破租賃、承租人優(yōu)先購買權(quán)、承租人法定解除權(quán)、出租人法定維修義務(wù)、登記備案制度等，但這些規(guī)定的落實往往取決于雙方當(dāng)事人的合同約定，違反時難以追責(zé)，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛之時，這些規(guī)定尚不能很好地保護(hù)承租人的利益，管理效果也不甚理想，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

1．備案登記率低。《上海市居住房屋租賃管理辦法》第13條對租賃合同的登記備案進(jìn)行了規(guī)定，第33、34條規(guī)定了罰則。盡管對未備案有相關(guān)的懲罰措施，但這些措施的落實率是很低的。此外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋登記備案后承租人可以辦理居住證，但出租人往往不予配合，導(dǎo)致承租人無法通過房屋租賃實現(xiàn)對自身權(quán)益的使用，但對承租人并沒有相應(yīng)的救濟(jì)措施。

2．租金漲幅隨意性大。近年來，隨著房價的上漲，房租上漲的幅度也非常大，2010年至2017年的七年間，漲幅高達(dá)60%，平均每年增長近9%。在房價上漲最快的階段，甚至出現(xiàn)一年內(nèi)房租漲幾次的情況，導(dǎo)致承租人叫苦不迭。

3．解除合同隨意性大。因近年來房產(chǎn)價格波動大，當(dāng)房東認(rèn)為出售更為有利時，往往將房屋收回，當(dāng)房東認(rèn)為出租更為有利時，再將房屋出租。房東的決定隨著市場的波動而變化，租賃合同的解除比以往更加頻繁，導(dǎo)致承租人租賃的穩(wěn)定性降低，嚴(yán)重影響承租人行使承租權(quán)。

4．押金返還困難。在合同解除后，押金的返還也非常困難，經(jīng)常因各種原因?qū)е卵航鸩挥柰诉€，承租人又往往因押金數(shù)額比較小、解決時間長、訴訟成本高而放棄，從而導(dǎo)致承租人權(quán)益受損。

（二）其他國家商業(yè)性住宅租賃市場監(jiān)管現(xiàn)狀

雖然各國商業(yè)性住宅租賃市場監(jiān)管的起點(diǎn)和發(fā)展不盡相同，但近年來均呈現(xiàn)了類似的變化，即開始加強(qiáng)對承租人權(quán)益之保障。

1．美國。自20世紀(jì)60年代以來加強(qiáng)了對承租人的保護(hù)，主要從增加出租人義務(wù)和限制出租人權(quán)利兩個方面來調(diào)整。

一方面通過各種措施增加出租人義務(wù)，包括可居住性默示擔(dān)保義務(wù)（所謂可居住性默示擔(dān)保，是指即便租賃合同中無明確約定，出租人也應(yīng)當(dāng)擔(dān)保租賃房屋在租賃開始時乃至整個租賃期間適合人們居住）、減損義務(wù)（《肯塔基州法典》第383.670條規(guī)定，如果承租人提前搬離了租賃房屋，則出租人應(yīng)通過自身的努力將房屋另行出租給他人）、侵權(quán)責(zé)任（如果租賃房屋存在瑕疵致使承租人遭受人身損害或財產(chǎn)，出租人亦應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，有的法院甚至認(rèn)為，即便是第三人的犯罪行為致使承租人遭受損害，出租人在一定條件下也應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任）等。

另一方面通過限制出租人的權(quán)利來實現(xiàn)對承租人之保護(hù)，包括租金控制（由相應(yīng)的政府機(jī)關(guān)根據(jù)房屋的屋齡、結(jié)構(gòu)、位置等因素來確定該房屋租金的最高數(shù)額，并限定租金每年的上漲幅度）、押金管理（限定押金的最高數(shù)額，規(guī)定以押金抵償承租人相關(guān)債務(wù)的程序，明確租賃關(guān)系終止后出租人向承租人返還押金的時間，若出租人非法扣留押金，允許承租人主張懲罰性賠償）、反歧視保護(hù)（1968年美國《公平住宅法》規(guī)定，房屋所有人在出售或出租住房時，不得因種族、膚色、宗教信仰、出生國等因素歧視購房人或承租人） 、收回房屋的正當(dāng)理由制度（根據(jù)《哥倫比亞特區(qū)法典》第42-3505.01條的規(guī)定，除非有正當(dāng)理由，如出租人收回房屋是為了自行居住、承租人未按時支付租金、承租人在租賃房屋內(nèi)從事非法行為等，否則即便租賃期限屆滿，出租人也不得收回租賃房屋，租賃關(guān)系仍將繼續(xù)存在）、私力救濟(jì)（得克薩斯州2009年通過了新的立法，禁止出租人通過斷水、斷電等措施迫使承租人支付到期的租金，多數(shù)州規(guī)定出租人只能通過相關(guān)司法程序收回房屋，不得實施私力救濟(jì)）等。

2．加拿大。安大略省在2017年4月20日修改了《民用出租法》，主要涉及兩點(diǎn)：一是取消了以前對1991年后所建房屋不受租金漲幅限制的規(guī)定。也就是說，安大略省民用物業(yè)租金漲幅從此一視同仁，無論新舊，無論形態(tài)，均按省府每年的漲幅增加租金。二是房東因收回自用而解除租約時，房東須向租客支付相當(dāng)于一個月租金的補(bǔ)償，或者為租客另外安排住處。

3．德國。《房屋租賃法》規(guī)定，一般的房租合同都是無限期的，承租人可以提前幾個月提出退租要求，但出租人不允許主動收回房屋，除了幾種特殊情況，如：承租人不按時繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房。房屋所有人不得因為其他租房人愿意支付更高的租金而與現(xiàn)有承租人解除合同。關(guān)于租金的調(diào)整也有嚴(yán)格規(guī)定，《租金水平法》規(guī)定，三年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過20%。對于新簽訂的合同，允許租借雙方進(jìn)行議價，但是租金要參照同等質(zhì)量和位置房屋的租金水平來確定，不能超過同等房屋租金的20%，簽訂超過同等租金水平50%的合同甚至被視為違法。

（三）我國與其他國家商業(yè)性住宅租賃市場監(jiān)管之比較

從我國與其他國家商業(yè)性住宅租賃市場監(jiān)管制度的比較來看，其他國家在租賃期限保護(hù)、控租制度、安全管理方面都作了更加細(xì)致、操作性更強(qiáng)的規(guī)定。

三、對完善商業(yè)性住宅租賃領(lǐng)域中承租人保護(hù)的建議

總體來看，一個國家管理商業(yè)性住宅租賃領(lǐng)域的方式與該國房屋租賃制度的歷史沿革、在一定歷史時期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民的消費(fèi)習(xí)慣等因素有關(guān)。因此，不能簡單地說某一個國家的制度好與壞、管理水平高或低，應(yīng)從各國實際出發(fā)，選擇適合該國的管理方式。我國商業(yè)性住宅租賃市場起步時間較晚，沒有太多的經(jīng)驗，加之地域遼闊，各地租賃市場均有自身的特點(diǎn)，因此，本文以各國管理方式為切入點(diǎn)，結(jié)合上海現(xiàn)有的管理方式來談在商業(yè)性住宅租賃領(lǐng)域中對承租人保護(hù)之完善。

（一）加強(qiáng)對房源之管理

1．禁止毛坯房出租。從目前商業(yè)性住宅租賃市場來看，與國外有一點(diǎn)明顯之區(qū)別，即我國目前存在一定比例的毛坯房出租。對此，筆者建議，應(yīng)禁止毛坯房出租，以確保出租人提供之房屋可以滿足承租人之基本需要，也為減少裝修或房屋改造糾紛做好源頭控制。

2．加強(qiáng)備案登記管理。對出租人不予登記備案的，應(yīng)予以一定的處罰，可以是經(jīng)濟(jì)性處罰，也可以是非經(jīng)濟(jì)性處罰，比如納入信用管理等。

3．相關(guān)登記自動化管理。對于承租人可以基于租賃關(guān)系辦理居住證的，應(yīng)提供更為便利的措施，比如在強(qiáng)化備案登記管理的基礎(chǔ)上，不必要求提供出租人的房產(chǎn)信息，允許承租人自動登記，以減少因出租人不予配合給承租人帶來的損失。

（二）加強(qiáng)對控租之管理

1．加強(qiáng)對租期之管理。我國現(xiàn)行規(guī)定對租期僅有最長時限之要求，為20年，超過20年的部分無效，但沒有對最低租期之規(guī)定，可以將住房租賃分為定期和不定期，定期租賃規(guī)定最低租期，比如3年。

2．加強(qiáng)對租金的控制。對于租金的控制包括對初始租金的設(shè)定管理和對漲幅的限制。各區(qū)的房屋管理部門應(yīng)當(dāng)對租金控制進(jìn)行管理，借助政府有形的手來保障承租人的相關(guān)權(quán)益。

3．加強(qiáng)對押金之管理。可以將押金存管在第三方，在有爭議時，由第三方來裁決押金的歸屬，在對第三方裁決不服時，方可提起訴訟。這種類似于勞動爭議仲裁前置程序的設(shè)計，可以大大減少當(dāng)事人救濟(jì)的成本，提高解決爭議的效率，促進(jìn)租賃關(guān)系和諧有序。

4．加強(qiáng)對回收之管理。針對于出租人回收房屋之隨意性，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對出租人回收房屋之管理。應(yīng)當(dāng)明確出租人可以回收房屋的條件以及違反時相應(yīng)的處罰措施，以提高出租人回收成本，降低回收房屋之隨意性，維護(hù)租賃市場的穩(wěn)定性。

四、結(jié)語

從其他國家有關(guān)住房租賃管理的措施來看，我國在這方面還有很大的提升空間。商業(yè)性住宅租賃關(guān)系到公民的居住權(quán)，是公民的一項基本權(quán)利，因此，不能完全歸由市場來管理，必須借助政府來加強(qiáng)管理，這樣才能切實保障承租人的居住權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王建紅，劉友平.私人住房租賃市場（PRS）的國際經(jīng)驗與啟示[J].建筑經(jīng)濟(jì),2017,38(8):12-15.

[2]Gerald Korngold.Whatever Happened to Landlord-Tenant Law [J].77 Neb.L.Rev.,1998:703.

[3]張延群.租房何以成為首選——德國租房政策及其啟示[J].中國黨政干部論壇，2011(11).