不動產登記窗口服務問題背后的問題

文/曹尉軍

不予登記便是過？

為企業群眾頒發不動產權證書是基層不動產登記中心的基本職責，但并非只要企業群眾提出申請，不動產登記中心就一定要受理或發證。例如，一些因工程爛尾或質量問題導致長期無法通過規劃和竣工驗收的項目，購房人無法申請登記領證，便歸責于不動產登記中心，誤認為是不動產登記中心在“推繞拖”，許多信訪投訴的矛盾自然匯集到不動產登記中心。以筆者所在單位為例，日常處理的“政府熱線”和“市長信箱”中關于不動產登記的投訴件，百分之六十以上是上述問題。購房人單方面認為，自己交齊房款，就應該得到證書，不發證書就是不動產登記中心的問題。相關行風監督部門接到大量關于不動產辦證的投訴，亦難免對不動產登記中心窗口服務作風失卻信任。事實上，不動產登記處于項目建設的末端環節，依照《不動產登記暫行條例》規定，在上游環節諸如規劃和竣工驗收尚未通過的情況下，不能進行申請登記。

購房對于一般家庭而言是“天大的事”，窗口工作人員完全理解購房人付款后無法辦證的焦灼與不安，但當某一項目因開發商原因導致無法辦證，群眾集體信訪或在不動產登記窗口“鬧訪”時，誰又能體諒窗口工作人員的無險，但也有少數中介人員甚至是沒有資質的社會人員活躍在不動產登記窗口，他們弄虛作假，亂收費用，虛編信息，欺騙群眾，嚴重敗壞了登記部門形象。很多群眾甚至行風監督部門認為不動產登記中心是中介機構的監管部門，中介出了問題，不動產登記中心自然成了“背鍋俠”。

如前文所言，不動產登記中心只是事業單位，沒有行政監管職能，不動產登記中心應該做到也能夠做到的是加強內部管理，嚴防工作人員與中介相互勾結。所以，筆者建議政府部門進一步細化職責分工，房管部門應加強對房地產經紀機構和從業人員的監管力度，國土部門應加強對測繪機構和從業人員、不動產登記代理人員的監管力度，設立資金擔保與托管的部門也應擔負起應有的管理職責。而不動產登記中心在日常服務過程中發現違規違紀現象，應及時向相關部門反映，同時從自身做起，采取措施，完善制度，加強教育，防范“內外勾結”。

時限越短越好？

不動產登記“服務慢”問題廣為群眾詬病。因此，國土資源部下發了《壓縮不動產登記時間實施方案》的通知，要求將抵押登記辦理時限壓縮至10個工作日，一般登記業務辦理時限壓縮至20個工作日，農村不動產登記和未公證的繼承、受遺贈等復雜的不動產登記30個工作日辦結。但目前許多地方考核不動產登記窗口服務水平“唯以時限論高低”，辦結時限成了考核的主要依據。于是，很多城市開始了“時限競賽”，你提5個工作日辦結，我提4個工作日辦結，你提3個工作日辦結，我提2.5個工作日辦結，甚至少數條件好的城市設定了1小時辦結不動產登記業務的時限。

值得警惕的是，不動產統一登記制度實施尚不足兩年，人員配備、職責整合、檔案數據整理和系統平臺建設等許多方面尚存在不少問題和困難。在職責界定不清、部門配合不佳、落實數據檔案整理不到位的情況下，片面追求辦理速度，將導致一線窗口人員身心俱疲，登記質量難以得到保證。我國不動產登記不是契據登記制，不動產登記的效力極為強大，它不僅是不動產物權的有效公示方式，而且標志著國家對不動產物權的認可，具有近乎無可置疑的公信力。法定的程序、內容與時限隨意簡化，必將造成較大的錯登風險，登記機構與登記人員可能面臨大額錯登賠償。不動產登記中心應審慎處理效率和質量的平衡關系，實事求是，遵循規律，穩步提速，相關部門對窗口服務的考核切不可“唯以時限論高低”。

協調難點在哪里？

不動產統一登記涉及國土、規劃、住建、林業、農業、海洋等多個部門，統一登記以來，不動產登記機構經常要與上述部門溝通協調相關問題，尤其是在登記與交易銜接方面，至今仍在磨合過程中。隨著時間的推移，當國土與其他部門的協調壓力逐步減少時，國土部門的“內耗”問題又逐漸凸顯。一方面，市、縣層級的不動產登記局與不動產登記中心的關系不夠“清爽”，在江蘇各地級市，不動產登記中心是副處級單位，而不動產登記局只是正科級單位，各自如何找準自身定位并不容易。另一方面，不動產登記中心在土地歷史數據整理與使用、涉土登記遺留問題處理、農房登記以及將來的土地承包經營權登記等方面，都離不開基層國土分局以及國土所的支持配合，不動產登記中心“有需于”基層國土分局，反之，基層國土分局主要服務于地方區級政府，確保項目落地，也經常希望不動產登記中心配合打各種“擦邊球”。不動產登記中心登記強調保護物權、規范操作，與基層國土分局打“擦邊球”的理念存在一定的沖突。在有些地級市，市不動產登記中心的分中心由各區國土分局代管，實踐中，市不動產登記局、市不動產登記中心及其分中心、區級國土分局以及鄉鎮國土所的工作配合關系較為模糊，呈現多頭管理、職責不清、口徑不一等問題，將由此造成的“推繞拖”問題完全歸咎于不動產登記中心似乎有失公允。

人才因何常流失？

人才是影響不動產登記窗口服務水平的第一要素。不動產登記窗口人員每天都要遭受噪音污染，接受多方面監督，承擔工作失誤被追責的風險，有時還會遇到群眾“鬧訪”等情況。在不動產統一登記實施之初，筆者所在單位窗口工作人員曾連續多個星期每晚延時服務、周末預約服務，但工作人員卻連加班期間吃盒飯都不能被群眾理解。在“壓力山大”的情況下，在編人員都盡量往后方科室調動，即使有獎勵措施激勵，很多在編人員仍不愿在窗口工作。受事業單位編制限制，一些地區不動產登記窗口大量使用編外人員。培養一名熟練的不動產登記窗口受理人員，至少需要半年時間，編外人員工資普遍偏低，有的編外人員不堪窗口壓力，甚至不滿半年即告辭職。動輒對窗口人員考核問責往往適得其反：部分有編制的窗口人員甚至希望單位認定其不適合在窗口工作，早日將其調離窗口；部分編外人員在窗口服務過程中出現問題，還未待單位問責，自己就已“拍屁股走人”

上述問題，或是由于頂層設計存缺，或是由于思想認識出現偏差，或是由于其他部門缺位，或是由于系統機制不順。僅僅依靠基層不動產登記中心一己之力很難從根本上解決問題。我們呼吁各級政府更加重視不動產統一登記工作，在遺留問題清理、政策、人事、經費等方面，給予不動產登記工作更多支持，使不動產登記窗口不斷煥發新的風采，更好地服務發展、服務民生。