新時代 新特征 新發展
——“新時代上海房地產業發展特征”研討會綜述

3月19日下午，上海市房產經濟學會在復旦大學優秀歷史保護建筑子彬院召開“新時代上海房地產業發展特征”研討會。會議由學會副會長、上海財經大學投資系系主任陳杰教授主持,復旦大學黨委副書記許征到會致辭。會上還舉行學會學術委員會成立儀式，由學會沈正超會長介紹成立學會學術委員會的意義和作用，學會副會長兼秘書長忻一鳴宣讀首批學術委員名單，沈正超會長向各位學術委員頒發聘書。

研討會上,復旦大學住房政策研究中心執行主任姚志勇副教授作了“新時代上海房地產發展特征及政策建議”主題報告，中國房地產數據研究院陳晟院長作了“上海房地產先行先試建議”主題報告。與會專家積極發言，學會學術委員會副主任張泓銘研究員就“房地產面對的挑戰與應對”、華東師范大學房地產系主任胡金星副教授就“房地產業新時代發展態勢”、學會學術委員李國華就“房地產業的高質量發展”、學會學術委員李東就“上海新時代房地產發展特征和定位”、學會副會長兼《上海房地》主編嚴榮就“房地產發展新趨勢”、學會學術委員顧長浩就“房地產監管的法制思考”等問題進行研討。最后，學會學術委員會龐元主任對研討會進行了總結。

一、 新時代上海房地產發展態勢和特征

復旦大學住房政策研究中心執行主任姚志勇副教授的主題演講從住房政策、土地政策、金融政策和稅收政策方面闡述了新時代上海房地產業發展。在住房政策方面：1.加強供給側管理，形成總量、結構、布局、主體合理的多元化住房市場供應體系；2．完善需求側管理，優化現有調控政策體系；3．打通從住房保障到市場的通道，真正發揮住房保障體系在市場調控中的托底功能；4．研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系。在土地政策方面：1．保障適應住房市場改革需求的土地供應總量，探索在全國范圍內構建跨省占補平衡、增減掛鉤的規則和利益共享機制；2．形成與城市發展需求相適應的供地結構；3．建立支持住房租售并舉的土地供應方式，對于租賃住房用地實施土地出讓年租制。在金融政策方面：1．調控流入房地產市場的資金總量；2．降低與房地產市場相關的杠桿；3．實施差異化的信貸政策；4．規范、創新房地產融資產品。在稅收政策方面：1．降低房地產行業總體稅負；2．簡化、優化房地產稅費結構；3．調整不同環節的稅負設置；4．實施差異化、精準化的稅率設置。

華東師范大學房地產系主任胡金星副教授認為，房地產業發展對拉動消費、就業等具有深遠影響，因此要將其放在社會經濟同步發展角度來思考。房地產業是不老產業，從歐美國家房地產業發展來看，我國的房地產發展仍處在上升期。今天的房地產業正朝著金融化、多元化、注重大健康和大金融方向發展。主要發展趨勢是金融化、產業化、信息化、網絡化。新時代房地產業發展有四條途徑：1.鼓勵企業升級；2.資源重新配置；3.金融創新；4.政府自主創新。

學會學術委員李國華談到，高質量發展是新時代上海房地產業發展的主要特征之一。當前房地產市場發展不平衡、不充分、質量不高的現實，也是推動房地產業高質量發展的起點和動力。房地產業高質量發展的內涵包括：1.高質量的供給，滿足人們高質量的生活需求；2.高質量的投入和產出，用有限的資源創造更多的財富；3.高質量的資源配置，提高資源配置效率；4.高質量的財產調節，發揮好稅收作用；5.高質量的經濟循環，確保經濟平穩可持續運行。

學會學術委員李東提出，房地產行業發展已進入新階段、新常態、新時代。上海要率先進入小康時代，要完成對人民生活的基本承諾，其中住房要達到怎樣的標準？現代化強國的住房需求是什么水平？應建立怎樣的機制體制來適應新時代的要求？

學會副會長兼《上海房地》主編嚴榮談到影響新時代房地產發展的主要因素：1.規模和需求總量；2.人口集聚，上海人口不會像以前那樣快速集聚；3.房地產投資占GDP經濟總量將維持一段時間，但會有所下降；4.生活水平提高，購買力增強；5.消費行為的變化，尤其是“千禧一代”人群的消費觀念帶來的影響。房地產業發展的驅動力主要來自市場、政府和社會三方面。今后一段時期上海房地產業發展需要警惕的幾方面問題：一是中小企業被兼并，出現房地產業寡頭壟斷；二是融資杠桿不減反加；三是企業降低成本，影響建造質量，出現劣幣驅逐良幣現象。

學會學術委員顧長浩強調，房地產業規范有序發展，法治很重要，但現實中法學家往往被邊緣化。限購可能帶來假離婚，限售可能帶來房屋所有人的財產損失，單位和個人均可申請公租房等，這些都是違背法律精神的。需要堅持五個方面：1.遵循民法的基本條款；2.建立功能統一的法律體系，統一決策；3.制定規范的產業政策和房地產市場調控政策；4.建立依法合規的決策制度；5.尊重和保護公民法人的權益。

二、 新時代上海房地產業面對的挑戰和應對策略

學會學術委員會副主任張泓銘教授指出，2008年全球經濟進入了新常態，這一新階段將長期持續。新階段上海房地產業面臨新的挑戰。1.在市場方面：房地產經濟增長速度下降，牽制GDP及財政收入的增速；房價高企，城市經營環境變差；住房供給緊張和土地供給緊約束矛盾尖銳；非住房供給過剩逐步顯現。2.在住房保障方面：實物保障和貨幣保障比例難以協調；實物保障良好運行的持續管理存在困難；中等收入群體住房困惑繼續加大。上海房地產業發展進入社會關系的調整完善階段，從重視數量發展向重視質量發展轉變，這一階段將長期持續。

面對挑戰可采取以下應對策略：1.達成兩個共識，即以挑戰性質的社會性（即重點并非經濟性）和挑戰時間的長期性判斷為前提。2.聚焦兩個焦點，即房價居高不下和中等收入群體住房困惑繼續加大，出臺相應的政策措施。3.兩個應對導向，即促使房價的相對回落和住房保障范圍的不斷擴大。4.將避免兩個危險作為底線，避免市場再度過熱和住房保障再度被忽視。

三、 上海房地產業發展先行先試的建議

中國房地產數據研究院陳晟院長結合課題研究，提出了新時代上海房地產業發展先行先試的建議：1.以地方立法的形式為多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度提供堅實的法治基礎。由市人大制定《上海市住房條例》，統籌規范住房市場體系、住房保障體系和住房租賃體系，從制度上保障全體市民（包括新市民）住有所居目標的實現。2.構建全覆蓋的房地產市場監測體系。依托上海國家大數據示范綜合試驗區建設，構建大數據技術與實地調查相結合的跨界數據監測體系，形成統一的上海市住房動態數據庫。數據庫不僅要反映住房總量、結構、布局的基本情況，還要能實時反映住房空置的動態信息，為

相關政策的制定提供扎實的數據基礎。3.推出對標國際的REITs產品并形成相應市場。順應國家防范、化解房地產金融風險的大勢，依托國際金融中心建設，充分利用上海在金融市場、人才、基礎設施方面的優勢，加快REITs產品和市場相關規則、標準的制定，以及相關人才的培養，爭取盡快在國內推出首個對標國際的房地產REITs產品，組建國內統一的REITs市場，加速房地產市場從以間接融資為主向以直接融資為主的轉型。4.推進新房產稅的落地。總結上海現有房產稅試點的經驗，做好未來新房產稅（包住房空置稅）的政策儲備，對不同情景下各類房產稅對經濟社會可能產生的影響要做好模擬、評估，形成預案。在推進過程中，堅持“老房老辦法，新房新辦法”的原則，主要將增量部分作為課稅對象。5.形成有力支撐新住房體系的新土地供給體系。在城市更新政策上有所突破，在現有關于低效工業用地、棕色用地、國企閑置土地、特色小鎮、非建制鎮、郊野公園、城中村改造等政策的基礎上，對城市更新政策、企業土地轉性控制要有進一步的突破，尤其是存量商辦、存量工業用地、村集體土地。