全球十大國際都市房價指數研究

文/賴勤

在經濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產市場走勢出現了一定的相似性和趨同性。為了更好地跟蹤和研究國際及國內大都市的房價變化，易居房地產研究院在國內率先創建了十大國際都市房價指數報告。報告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球十大都市作為樣本，依據當地政府公布的統計數據進行分析。

一、十大國際都市房價指數

報告選取了10個有代表性的國際大都市，在對各個城市的房價指數進行標準化處理后，以GDP占比計算得出權重，相乘后得出當期十大國際都市房價指數。

美國次貸危機爆發后，十大國際都市房價指數出現下滑，于2009年一季度觸底，此后隨著全球經濟的逐漸復蘇，十大國際都市房價指數也開始進入上行趨勢；其間，除個別季度受到歐債危機的影響出現調整外，十大國際都市房價指數總體上持續上漲了約8年，截至2017年三季度，仍保持著上漲趨勢。

2017年三季度，十大國際都市房價指數為148，比2017年二季度上漲0.6%，比2016年同期上漲3.8%，與次貸危機后的低谷（2009年一季度）相比，上漲61.8%。當前十大國際都市房價指數的上漲，體現了全球經濟的增長勢頭以及貨幣寬松政策所發揮的效應。

圖1 十大國際都市房價指數走勢（2007Q4=100）

二、十大國際都市房價增幅排名

（一）紐約環比增幅高居第一

各國統計部門數據顯示，與二季度相比，三季度十大國際都市中，房價上漲的城市有5個，下降的城市有3個，持平的城市有2個。

環比增幅排在前3位的城市分別為紐約、洛杉磯和香港。其中，紐約以2.5%的環比增幅高居第一，這主要是由于美國經濟增長超預期和華人購房群體增加的緣故。此外，紐約作為世界第一大經濟中心，其房產一直以來都是優質資產，被全世界的投資者所追捧，房價存在著上漲預期也是重要原因之一。

環比增幅排在末3位的城市分別為北京、東京和上海。其中，北京以-0.3%的環比增幅位列倒數第一。北京房價下跌的主要原因是當地政府出臺了嚴厲的樓市調控政策。此外，預售價格的審批管控也嚴重影響了北京市的房價，從而引導此前房價過快上漲的市場逐漸降溫。

（二）香港的同比增幅遙遙領先

同比增幅排在前3位的城市分別為香港、洛杉磯和紐約，同比增幅分別為15.1%、6.1%和5.2%。其中，香港的同比增幅遙遙領先，這主要是因為2017年香港經濟增長超過預期，股市狀況較好，積累了一定的購買力。此外，香港地少人多，買家對房價上漲的預期不變，因此，即使政府頻頻出臺樓市調控政策，其房價依然漲幅較大。

同比增幅排在末3位的城市分別為上海、新加坡和北京。其中，新加坡以0.2%的同比增幅位列倒數第二位，這主要是因為2009年后新加坡政府頒布了一系列樓市調控政策使樓市降溫。同時，其嚴厲的樓市管控政策保持了一定的連續性和穩定性，使新加坡房價進入了漫長的盤整期，同比增幅較小。

圖3 2017年三季度十大國際都市房價同比增幅

（三）2017年三季度與2007年四季度相比，中國三城的房價增幅領跑

圖4 2017年三季度與2007年四季度相比十大國際都市房價增幅

2017年三季度與2007年四季度相比，在十大都市的房價增幅中，排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，增幅分別為189%、114%和99%，遠高于其他國際都市。這三個城市房價增幅較大，主要是因為過去十年中國經濟持續中高速增長。此外，在城鎮化進程中，大量人口涌入北京和上海等大城市，推動了房價的上漲。房地產的大幅升值是這一系列紅利的體現，中國內地和香港的有房一族通過房地產升值分享了經濟發展的紅利。紐約的房價增幅排名墊底，是十大國際都市中唯一一個負增長的城市，雖然近年來紐約樓市在不斷復蘇，但是次貸危機對其樓市造成的創傷較為嚴重，房價仍未回到次貸危機爆發前的水平。而同是美國大都市的洛杉磯房價增幅則達到15%，增幅超過紐約較多，這主要是由于洛杉磯以華人為代表的海外置業投資較多，旅游業較為發達。

三、十大國際都市房價走勢

（一）紐約和洛杉磯

歷史統計數據顯示，美國爆發次貸危機和金融危機后，紐約和洛杉磯房價指數一路下行， 2007年至2008年都處于下行通道，在美聯儲零利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，2009年至2011年紐約和洛杉磯房價指數止跌回穩，在低位運行，隨后于2012年步入了上升通道，其上行趨勢一直延續至2017年三季度。其中，洛杉磯房價指數已連續22個季度持續上漲。目前，美國政府已經出臺了“加息+縮表+減稅”的調控政策，這些政策將對房價的未來走勢產生影響。

比較紐約和洛杉磯房價指數的波動幅度（最高點與最低點的差值），紐約為58.4，洛杉磯為114.2。這表明從長期看，紐約房地產市場更加平穩，洛杉磯房地產市場則更容易出現波動，這與后者以華人為代表的海外投資需求占比較大不無關聯。

圖5 紐約房價指數（2000Q1=100）

圖6 洛杉磯房價指數（2000Q1=100）

（二）倫敦

歷史統計數據顯示，全球金融危機爆發后，倫敦房價從2007年三季度的約300000英鎊下跌至2009年一季度的247000英鎊。由于英國政府實施經濟刺激計劃，英國經濟隨后復蘇，倫敦房價觸底反彈，從2009年開始進入上行通道，至2017年三季度依然維持著上行趨勢。2017年三季度，倫敦房價達到485000英鎊，與金融危機爆發之前的房價高點298000英鎊（2007年四季度）相比，上漲62.8%。但值得注意的是，英國脫歐帶來的影響正逐漸顯現，需警惕其對倫敦房價帶來的不利影響。此外，在2017年11月2日的貨幣政策會議上，英國央行宣布加息25個基點，這是英國央行自2007年7月以來的首次加息。自此，英國央行成為繼美聯儲、歐洲央行之后第三個退出寬松政策的主要央行。

圖7 倫敦房價

（三）東京

歷史數據顯示，東京房價指數從2007年三季度的94.5下跌至2009年二季度的81.1，隨后觸底反彈，上漲至2010年三季度的88.6，之后又步入下行通道，于2012年三季度觸底，房價指數跌至80.2，其后房價指數開始震蕩上行，于2017年一季度觸碰到十年高點，其后兩個季度出現了小幅回調。2012年開始出現這波行情，主要是因為日本政府推出量化寬松政策后，東京的房地產投資氣氛轉好。此外，由于成功申辦2020年東京奧運會，吸引了大量包括中國買家在內的外國投資者，這也是形成這波行情的主要原因。

近十年來，東京房價指數的最高點為98.9，最低點為80.2，波動幅度僅為18.7。因此，東京房價走勢較為平穩，沒有劇烈波動。

圖8 東京房價指數（2000Q1=100）

（四）首爾

回顧歷史數據，2007年二季度至2008年三季度首爾房價指數處于上升通道，從87.9上漲到102.9，隨后經歷了小幅下跌，2009年一季度房價指數觸底，跌至99.8，其后企穩回升，在2009年至2017年里，首爾房價指數基本在100左右震蕩調整。值得注意的是，截至2017年三季度，首爾房價指數已經連續13個季度上漲。這主要是由于低利率和購房限制較寬松等原因造成的。當然，首爾房價的持續上漲也已引起了韓國政府的警覺，出臺了史上最嚴樓市調控政策以打擊投機需求。此外，2017年11月底，韓國六年來首次加息，成為美聯儲加息后亞洲第一個加息的國家，貨幣政策的收緊將會抑制房價的過快上漲。

近十年來，首爾房價指數的最高點為107.2，最低點為87.9，波動幅度僅為19.3，總體來看，首爾房價指數走勢較為平穩。

圖9 首爾房價指數（2009Q1=100）

（五）多倫多

從歷史數據看，自2007年二季度至2017年三季度，除個別時點外，多倫多房價指數基本維持上升態勢，從2007年二季度的64.6上漲至2017年三季度的103.2，上漲59.8%。這主要是因為多倫多新房供應量較小，而海外資金流入樓市較多。多倫多房價維持了近十年的上漲態勢，通過房價收入比等指標可以基本判斷其房價中存在泡沫。當地政府也意識到房價的不合理，于2017年4月出臺了16條房地產新政以抑制多倫多及其周邊地區的房地產價格。政策效應目前已充分顯現，2017年三季度房價指數與二季度持平，持續多年的上漲勢頭或變為高位盤整。

圖10 多倫多房價指數（2016Q4=100）

（六）新加坡

回顧歷史數據，從2007年四季度至2013年一季度，除短暫地受到金融危機的影響小幅回調外，新加坡房價持續上漲，其中的主要原因是美國推行QE，在全世界低利率的影響下，大量熱錢涌入新加坡房地產市場。為遏制房價過快上漲的勢頭，新加坡政府采取樓市管控政策，房價應聲下跌，從2013年二季度至2015年一季度，房價處于下行通道，隨后房價保持平穩態勢，一直延續到2017年三季度。

圖11 新加坡房價

（七）香港

回顧歷史數據，近十年來香港房價指數總體上行，基本是大漲小跌的情況，并且上漲的時間要長于下跌的時間。具體來看，除2008年、2011年下半年和2015年下半年外，其余時間段香港房價指數基本都處于上漲狀態。截至2017年三季度，香港房價指數已經連續6個季度上漲。香港房地產市場持續走高主要有四個因素：其一，地少人多，住房供不應求；其二，金融環境寬松，利率較低使炒房成本較低；其三，看好香港經濟和房地產業，域外資金大量涌入；其四，內地資本外流，人民幣進入香港較為便捷。但種種跡象已經表明，目前香港樓市存在泡沫，香港政府也已充分認識到這一情況，自2016年以來多次出臺調控政策，并在2017年5月再次加大了調控力度，針對有多筆按揭貸款以及主要收入來自外地的購房者提高了購房門檻。樓市調控政策取得了初步成效，2017年三季度香港房價指數上漲速度明顯放緩。

圖12 香港房價指數（1999=100）

（八）北京和上海

回顧歷史數據，近十年來北京和上海房價指數總體上行，基本是大漲小跌，并且上漲的時間要長于下跌的時間。房價指數的上漲，主要是由于國內經濟的持續增長，外地人口大量流入京滬，居民因為投資渠道較少而將資產主要配置在房產上。從2016年四季度至2017年三季度，北京和上海的房價指數走勢較為平穩，分別穩定在260和220附近。

圖13 北京房價指數（2015=100）

圖14 上海房價指數（2015=100）

四、國際經驗

如果房價的上漲脫離了基本面的支撐，而是由投資投機提供上漲動力，那樓市便成為一個資本游戲，樓市泡沫將會越吹越大。從過去到現在，從國外到國內，雖然樓市泡沫破裂的情況并不少見，并且在當時也都進行了深刻反思，但在房價瘋狂上漲和巨大的財富幻覺面前，樓市的參與各方很難保持冷靜和客觀，一不小心便成為資本的奴隸，進入了樓市絞肉機，進而導致一次又一次樓市泡沫破滅的事件。歷史總是驚人地相似，過去發生在國外的事情，未來也可能在國內發生，通過借鑒國際經驗，我們可以居安思危，盡量避免樓市泡沫破滅的風險出現。

在國外發生的樓市泡沫破滅的事件最著名的當屬2007年美國樓市泡沫破滅和1991年日本樓市泡沫破滅，前者對美國房地產業和經濟造成了巨大的創傷，直至今日都尚未回到金融危機前的高點，后者更是讓日本付出了慘痛的代價?；仡欉@兩次樓市泡沫破滅的始末，可發現其中有一定的相似之處：房價上漲之初有經濟長期高速發展支撐，人均收入和剛性購房需求持續上升。持續上升的房價麻痹了購房者的神經，眾多購房者只看到了一夜暴富的美夢，卻忽視了房價持續上漲背后的危機和風險。眾多炒房客不斷加杠桿進入樓市，當最后連低收入者也進入樓市炒房時，樓市再也難以找到“接盤俠”。于是，脫離基本面的房價上漲難以為繼，房價應聲下跌，炒房客退場，留下樓市的一片狼藉。從這兩次失敗的經驗看，化解房地產市場風險的最好辦法不是去刺破房地產泡沫，而是引導房地產市場回歸理性，讓房地產軟著陸。這在國際上也有可借鑒的案例，從2007年至2013年，由于大量熱錢涌入新加坡房地產市場，投資投機者推高了新加坡房價，使新加坡房價延續了多年的上漲態勢，積累了市場風險，房地產出現泡沫。為維護房地產市場的穩定，新加坡政府出臺了一系列樓市調控政策，房價應聲回落，并且在之后一直保持平穩態勢。新加坡的經驗是在房地產泡沫破滅前采取管控措施，防止泡沫破滅，引導房價回歸理性，在房價保持平穩的情況下，利用經濟發展水平和居民收入的提高，使房價軟著陸，從而化解樓市泡沫風險。

當前我國熱點城市的房價經歷了近一年的上漲，已經過度透支了購房需求和購房能力，房價收入比和租金收益率等指標的惡化即充分證明了這一點。由于這輪房價上漲并非由基本面支撐，所以目前中國樓市出現了偏離現象，如果不加以糾正，樓市泡沫將越吹越大，甚至有引發系統性風險的可能?？上驳氖牵惨庾R到了問題的嚴重性，將防風險放在了三大攻堅戰之首，而房地產市場風險也得到了足夠重視。全國范圍內樓市過快上漲的城市基本都因地制宜地出臺了相關的調控政策。于是，多數熱點城市房價過快上漲的局面得到控制，樓市重回健康平穩的發展軌道。當前，政府部門應該繼續保持短期調控政策的延續性和平穩性，為長效機制的建立爭取時間，利用金融、土地、財稅等各種手段，為未來構建符合中國國情的房地產市場奠定基礎。

五、十大國際都市房價走勢預測

2017年前三季度，世界主要經濟體經濟狀況出現改善，全球經貿活動回暖，國際經濟環境也出現一些積極變化。伴隨政策不確定性下降，全球金融穩定性有所增強。展望未來，國際經濟形勢將進一步好轉，國際貨幣基金組織（IMF）6年來首次上調了全球經濟增長預期。在IMF近期對全球經濟的展望中，2017年全球經濟增速再次上調0.1個百分點至3.5%，全球貿易增長預計回升至約4%，有望自2012年以來首次超過國內生產總值（GDP）增速。但世界經濟仍存在不確定性，保護主義、發達經濟體貨幣政策正?；聘呃?、政治風險等，這些因素給世界經濟蒙上了一層陰影。

2017年，美國打出了一套“加息+縮表+減稅”的組合拳，這些事實宣告美國已經與量化寬松漸行漸遠，這將對美國經濟乃至全球經濟產生影響。歐洲央行超寬松貨幣政策仍在發揮效果，目前，市場預期歐洲央行將于2018年開始逐漸退出量化寬松，并于2019年底啟動加息，歐洲央行貨幣政策將緩慢回歸正常化。2017年下半年，英國首次加息，加拿大加息兩次，韓國首次加息，全球貨幣步入收緊通道。中國利率水平目前處于低位，奉行穩健中性的貨幣政策，但以個人房貸利率上浮為代表的縮緊趨勢已經顯現。日本未明顯改善通脹，短期內將不會退出量化寬松的政策環境?？傮w來看，全球貨幣和金融環境目前雖處于寬松狀態，但未來有收緊的趨勢。

從以往經驗看，經濟走勢和貨幣政策是影響房地產市場的重要因素。經濟轉暖和貨幣政策放松，刺激房地產市場升溫；經濟轉冷和貨幣政策從緊，將抑制房地產市場升溫。就全球宏觀經濟形勢而言，緩慢復蘇的基本面將不會改變，經濟的上行會支撐房地產市場平穩健康發展。雖然金融環境有收緊趨勢，但只有緊縮的環境持續作用，房價才會下跌。目前，低利率的寬松貨幣政策仍是主流，因此有利于房價保持穩定。

展望2018年，不同城市的分化趨勢將會更加明朗：由于美國經濟持續復蘇，國內和國外買家需求旺盛，庫存不斷萎縮，紐約和洛杉磯的房價可能將繼續上漲，美國樓市的風險也將增加；英國受到脫歐、政治不確定性、經濟增長放緩等因素的制約，這會對倫敦房價造成較大影響，預計倫敦樓市可能會進入一段時間的低迷期；隨著香港政府不斷出臺樓市調控政策，預計香港樓市的快速上漲態勢或將被遏制，其增速將逐步放緩，漸趨平穩；由于北京和上海嚴厲的樓市調控政策沒有明顯放松的跡象，預計北京和上海的房價將穩中有跌。