租購并舉政策產生的原因和實施舉措

文/萬金寶

從“重購輕租”到“租購并舉”，意味著住房制度將迎來根本性轉變。據統計，目前，我國的住房租賃人口只占11.6%，遠低于發達租賃市場約30%的標準，其原因有很多，也較復雜。從權屬層面來看，租住的房子只有使用權,沒有所有權，租客對租賃房屋進行裝修、添置設備設施、維修等都會受到約束，很難做到隨心所欲。從財產層面來看，購買的房子是一般老百姓最重要的不動產財產，房地產具有保值增值的特性，從過去的經驗來看，還沒有一種財產具有房地產這樣的升值效應，而租房不像購房這樣享用財產的保值增值。從體驗層面來看，租房市場相對還不完善，房東地位相對強勢，隨意提價、隨意進入租客房間、維修扯皮、用各種理由毀約等亂象并不罕見，許多租客難以在租房中獲得家的歸屬感。另外，租賃市場不規范、立法不完善，制約了我國租賃市場的發展。部分地方政府受“土地財政”的要挾，對租賃市場的引導和扶持力度不夠，也影響了租賃市場的發展。可見，“租購并舉”還有許多工作要做，尤其需要在政策、市場、心理上打消公眾的后顧之憂。

一、“租購并舉”政策產生的原因

（一）“新市民”安居城市的需要

1．我國流動人口多，住房租賃需求旺盛。我國流動人口達2.45億，每年新就業的大學生700萬左右。由于我國存在比較明顯的城鄉差別，一、二線城市配套設施完善，資源豐富，流入一、二城市的新市民較多。國家統計局的數據顯示，2017年末，我國城鎮化率為58.52%，距離發達國家80%的平均水平還有很大差距，鄉村人口還會加速向城鎮流入，由此造成未來人口對房屋的租賃需求激增，而在這部分租房人群中，又以城鎮居民的家庭占比最大。

2．住房租賃市場不成熟?？傮w上我國的租賃房供應量不足，從事住房租賃的企業存在標準規范缺失、規模程度不夠等問題，制約著我國住房租賃市場的發展。據初步統計，我國租賃市場主要由個人散戶組成，相比較而言，我國的規?；》孔赓U企業卻只占整個租賃市場份額的2%左右，而發達國家的規?；》孔赓U企業市場份額則高達20%-30%，我國的住房租賃市場發展還有很長的一段路要走。

（二）規范租賃市場發展秩序的需要

1．我國住房租賃市場不規范。隨著城鎮化發展的加快，我國的住房銷售市場日漸規范和完善，相比較而言，我國租房市場由于缺乏有效的管理，整體較為混亂，“黑中介”、不良二房東、“霸王條款”、隨意漲價、不退還押金、房東隨意進入租客房間、維修扯皮、用各種理由毀約等現象大量存在。這是由日益增長的租賃市場需求與滯后的住房租賃市場制度不匹配所造成的，表現出“售租長短腿”，從而導致更多人寧可買房而不愿意租房。種途徑。

（三）構建多層次住房體系的需要

1．危舊房改造任務重。當前，雖然全國居民人均住房建筑面積已達40.8平方米，但也有住房市場發展不充分、不平衡的現象。各區域、各城市住房情況大不相同，尤其是部分城市的棚戶區、危舊房、舊城改造的形勢還很嚴峻。基于此國情，我國正著

2．住房租賃法規有待健全。2017年5月，我國《住房租賃和銷售管理條例》公開征求意見，得到了社會的廣泛關注。在住房租售管理上，尚處在摸石頭過河的階段，與發達國家成熟的住房租賃市場管理相比，我們還有很長的路要走。因此，加快我國住房租賃市場立法進程刻不容緩，希望政府通過法治手段遏制各種租房亂象，規范租賃市場行為，優化租賃市場環境。

此外，“房住不炒”的障礙之一是租購不同權。為解決這一問題，政府應搭建或支持搭建“租購同權”的平臺，使得業主和租客處于相同的法律地位，享有同樣的權利，有利于使租房切實成為實現“住有所居”的另一力構建高端有市場、中端有支持、低端有保障的多層次住房供應體系。至2020年，全國預計在三年間改造各類危舊房屋1500萬套，并基本完成現有城鎮舊區改造任務。面對如此繁重的舊城改造任務，必須大力發展租賃住房市場。

2．發展住房租賃市場，進行供給側結構性改革。落實住房保障和舊區改造的相關政策是從供給端入手進行房地產市場調控。但對住房市場的改革，要從供給端和需求端考慮，供需兩端調節、雙雙聯動才能有效調控市場。在需求端加以調控，抑制炒房人的投機需求，同時加強供給側的政策調控，推進租賃住房市場的發展。

在供給側結構性改革大背景下，想要實現“住有所居”的目標，必須建立以市場為主滿足中高層次需求和以政府為主提供低層次基本保障兩個體系，構建樂居、康居、安居、廉居的住房制度體系。在租賃市場上，既要充分發展以政府為主提供基本保障的廉租房和公共租賃房，又要大力發展租賃市場。

（四）租賃市場對樓市調控長效機制形成起作用

自2017年以來，年內各地出臺的房地產市場調控政策累計已達180項之多，使我國房地產市場總體處于可控健康狀態。上海市市長應勇近日在市人代會說道，去年制定并嚴格執行了“滬六條”“滬九條”等租購并舉政策措施，效果是明顯的。上海2017年商品房住宅的價格指數基本穩定，二手房價格指數在2017年11月和12月分別環比下降了0.3%和0.1%，“房住不炒、租購并舉”將成為房地產業發展長效機制的主要內容。

樹立合理的租賃消費觀念，維護穩定的租賃市場秩序，賦予租房者更多的權利，不僅有利于營造一個穩定和諧的住房居住環境，還能有效避免房地產市場波動，防止非理性購房者沖動的消費需求。

二、社會和企業重購輕租的原因

（一）租金回報率低

發達國家租金回報率平均水平一般為4%-6%，例如，德國租金回報率長期穩定在4%-5%，其金融市場的長期國債收益率為2%-3%。我國目前僅為1.5%左右，這樣就影響了我國個人和企業出租房屋的積極性。

（二）租金收入比高

合理的租金收入比（房租支出占家庭可支配收入的比重）不超過25%-30%，德國為25%，美國30%?！?017年上海市住房租賃市場發展報告》的數據顯示，2017年上海市租金收入比為36.8%，顯然高于合理的租金收入比，這樣就抑制了人們的租房欲望。希望政府對困難家庭給予租金補貼。

（三）住房消費觀念需改變

目前，許多發達國家的年輕人更傾向于租房，這樣能更靈活地調整自我的個人發展而不受房子的束縛。有些人甚至為了體驗不一樣的居住環境，選擇不定期地租房居住。但在中國，有些人即使買不起房，也要“啃老”、貸款買房。雖然這幾年國家已采取了諸多有效的措施調控房價，但房價依舊年年水漲船高，使許多人產生“如果現在不買，將來房價可能還會再漲”的恐慌意識，變相加重了買房的觀念。此外，租房讓人在城市生活有“漂泊感”，也使更多人傾向“穩定”地買房居住。

好多人不想租房。從文化傳承和消費習慣看，中國人一直有著置辦房產的偏好，有房才有家，心里才踏實安穩。從制度設計上看，1998年全面推行住房市場化后，我國住房供應體系建設更多是從促進人們買得起房入手，造成了“重購輕租”的局面。從市場趨勢來看，近年來一些城市房價快速上漲，放大了房子的投資屬性與升值效應，增強了“購”的吸引力。

（四）目前長租公寓租房成本偏高

目前市場上為擴大租賃市場而流行的長租公寓也有明顯的弊端。長租公寓的租金普遍相對較高，而且收費類別繁雜。長租公寓經營機構普遍主打單間產品以及青年社區，同質化問題凸顯的同時，也使得家庭需求被擋在了門外，子女教育權益自然也無法落到實處。目前，開發、經營長租公寓的企業魚龍混雜，對長租公寓的發展也造成了一定的負面影響。

（五）房企的資金壓力大，回收期長

開發商普遍青睞將住宅項目銷售，是因為商品房項目在開發建設后就可馬上出售，開發商可以快速回收流動資金，并進入下一項目的投資建造，投資回收期較短。而建設租賃住房要長期持有，不能滾動開發銷售，也就不能及時回籠資金，開發商需承擔巨大的資金壓力，對開發企業的資金實力及后期運營維護能力的要求更高。尤其在初始階段，開發商需投入大量資金用于拍地、建設和運營，對開發商開發建設租賃住房的積極性造成了一定的影響。

三、促進租購并舉政策高效實施的舉措

（一）培育發展住房租賃市場，建立租購并舉住房制度

一邊是房價的節節攀升，一邊面對日益擴大的房屋剛性需求，要實現“住有所居”的目標，必須加大房地產市場的頂層設計。2016年12月召開的中央經濟工作會議，開啟了我國租購并舉的房地產業“3.0時代”。會議指出，既要抑制房地產泡沫，又要防止房地產行業出現大起大落，提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，“促進房地產市場平穩健康發展”，提出綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。建立“租購并舉”的住房制度已是未來中國房地產業發展的一個必然改革方向，為構建一個健康合理的新型住房體系指明道路。

1．住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分。住房租賃市場，歷來是房地產市場不可或缺的主力市場之一，是解決住房問題的重要渠道。在不少歐美發達國家，租房住與買房住的觀念沖突并不十分強烈。目前有三分之一的美國居民家庭租房住，而在德國，租房住的居民家庭超過了半數。隨著中國城鎮化的飛速發展，要解決城鎮居民住房難、住房貴的困境，就需要房地產市場和租賃市場齊頭并進，共同發揮相應的作用。但目前我國的住房租賃市場尚不成熟，加之外來務工人員的工資收入水平與城鎮消費水平之間存在斷層，導致更多人選擇群租住房，進一步滋生了住房租賃市場的亂象。因此，培育和發展住房租賃市場、實現剛需人群住有所居是迫在眉睫的大事。

2．加速城鎮化進程，提升城鎮化質量。目前，我國的租賃住房人群主要包括外來務工人員、應屆畢業大學生以及購房支付能力有限的上班族。這些人在社會上占絕大多數，解決好這類人群的住房居住問題，讓他們無后顧之憂，就能加速城鎮化進程。因此，規范住房租賃市場，公開租賃市場信息，讓在城鎮的人口更自由地進行租買選擇，可以更好地解決城鎮居民住房問題，提升城鎮化質量。未來，隨著中國綜合實力的不斷增強，大中型城市會不斷地吸納來自國內以及世界各地的人口。當大量高素質人才涌入時，如有一個健康的住房租賃環境來有效解決他們的居住問題，無疑能為我國建設社會主義強國添磚加瓦。

3．完善公租房補貼政策。2015年底召開的中央經濟工作會議指出，要推進公租房貨幣化，這意味著要盡快培育和發展住房租賃市場。只有住房租賃市場規范健康地發展，公租房保障對象才能在市場上有更多的選擇余地，租到合適的住房，防止形成新的“貧民窟”。

（二）加大政策扶持力度，促進住房租賃市場發展

促進住房租賃市場發展，更需要政府的大力扶持，尤其在稅收、金融和土地等領域要予以更多的政策傾斜，幫助住房租賃市場發揮作用。

1．各地政府為促進住房租賃市場發展出臺了扶持政策和措施。當前，租購并舉已成為樓市調控之后的又一熱點話題。近年來，從國家到地方，政府紛紛出臺各類政策，加大對住房租賃市場發展的扶持力度。

2017年10月19日，深圳出臺《加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》。該意見明確提出，允許已建成并空置的商業建筑，以宗地為單位按規定改建為租賃住房，擬引導當地國有企事業單位開展規?；赓U，鼓勵原農村集體經濟組織開發建設規?；》孔赓U業務。此外，深圳還鼓勵住房租賃企業優先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務。非深圳戶籍的承租人可申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。

實際上，深圳并非是第一個出臺租賃政策的一線城市。此前，廣州、北京、上海等地均為推動租賃市場發展公布了各自的目標及政策措施。2017年7月5日，上海市土地交易市場發布掛牌出讓涉及浦東新區、嘉定區2個區共2幅國有建設用地使用權的公告，立即引起了社會的廣泛關注，原因是該地塊的土地用途首次被明確標注為租賃住房，所建物業嚴格按照“只租不售”模式開發經營，強調僅用于出租,不得出售，受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業并持續出租運營。2018年1月，滬上首個國企租賃住房品牌“城方”正式推出，首批4000套今年上半年開工。上海住房租賃公共服務平臺在2018年一季度試運行，屆時將采用“網簽”形成穩定租賃關系。

2017年7月，廣州推出“租賃16條”，明確表示要通過保障租賃雙方教育、公積金等權益，多渠道增加租賃住房供應，培育、規范現代租賃產業，來構建“租購并舉”的住房長效機制。賦予符合條件的承租人子女還可享有就近入學等公共服務權益。8月還進一步提出，未來5年計劃供應住宅用地3200萬平方米，其中租賃住房供地的占比將達到25.8%。

2018年2月，中國銀行聯合八家全國性房地產企業簽訂了住房租賃市場金融服務戰略合作協議，根據相關計劃，中國銀行將提供的融資規模超2000億元，開啟首單面向引進人才的住房租賃綜合服務。

2．政策、措施的落實和實施非常重要。目前頒布的政策、措施，對住房租賃市場的管理已產生了一定的推動作用，尤其在規范住房租賃企業的專業性上有了顯著成效，產生了1+1大于2的可喜成果。如果說制定有效的政策是必須的，那么政策成功與否的關鍵則在于落實。在國家出臺的政策背景下，各省市、各地區需配合研究制定符合區域租房現狀的切實可行的實施辦法，并將具體的工作任務落實到人，確保各項政策措施落到實處。

（三）保障承租人的合法權益，鼓勵住房租賃消費

要鼓勵住房租賃消費，首先要保障承租人的合法權益，使他們沒有后顧之憂，安心租房居住。

1．在保護承租人合法權益方面的政策措施。在保護承租人合法權益方面，主要有如下政策措施：一是規定出租人的義務。制定可出租房屋的標準，包括室內設施需符合相關的法律法規要求等。加快規范住房租賃合同示范文本，制約房屋出租違法行為。在合同有效期限內，出租人應秉承自己的職責，不得隨意單方面終止合同。二是擴大需求房源的供應渠道。政府應給予租賃住房建設更多的政策優惠，吸引更多的企業和機構自愿參與到租賃住房體系中，市場供應端多元化，刺激良性競爭，提供更多租金合理、居住環境好、管理水平高的優質穩定房源。三是保障承租人依法享有基本公共服務。通過在居住證政策上實現“租售同權”，更大程度使在城鎮長期就業的外來務工人員、應屆大學畢業生等享有與本地戶籍人口同等的子女教育、公共衛生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。四是規范房地產中介行為。規范中介主體的行為，對經紀機構、代理經租機構、物業服務企業加大培訓力度，提高中介市場的服務質量。提升中介從業人員的專業度，加固住房租賃市場的誠信體系，對中介機構和從業人員的違法欺詐行為要嚴加懲戒。

2.加快推動租賃立法。從頂層設計出發，推動立法建設。通過法律法規從根本上保障和維護承租人的合法權益，穩定租賃關系，讓他們在租賃住房中享受與購房一樣的安心感和安全感。在這方面，可以借鑒德國等租賃市場較完善的歐美發達國家的經驗。

（四）強化地方政府責任，加強住房租賃監管

1．加強住房租賃監管，責任到人。目前，我國的租賃市場監管力度還很薄弱，為加強住房租賃市場監管，需要多層級條塊聯動發力。各地政府應開展調研，充分發揮街道等基層組織作用，將調研滲透到社會神經元的末梢，深入了解行政區劃內的住房租賃市場現狀，抓準問題。各省、直轄市政府需統籌全局，加強指導，梳理難題，研究制定切實可行的應對措施和實施方案，明確住房和城鄉建設部門、公安部門等相關部門的監管職責，必要時可借鑒租賃市場發達城市的成功經驗。

2．加強對住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理。信用管理是加強行業管理的重要抓手。住房租賃市場的信用體系需要住房租賃企業、中介機構及行業從業人員共同努力構建，這就需要住房和城鄉建設部門帶頭完善相關信用管理制度，用制度抑制違法犯罪行為的發生。同時，還應落戶、上學等問題上，將有很多問題需要協調解決。比如，租售同權肯定是以一套房而不是以套內的間為單位。租賃的人數、年限等都是要考慮的因素。這些具體問題需要房管、公安、教育、國土等多個部門聯合協調，制定具體的實施細則加以解決。

租售同權落地之后，政府監管也十分重要。租售同權后，一部分學區房的租金可能要提高。對這部分稀缺搭建相應的信用記錄平臺，將企業與個人的行為錄入全國信用信息庫予以共享，用公開的平臺維護信用體系規范化運作。行業協會也要充分發揮社會組織作用，加強行業自律管理。

（五）完善住房租賃市場，核心在于租售同權

租購并舉的核心在于租售同權，要完善住房租賃市場，仍有許多政策需要落地?！白赓彶⑴e”政策出來了，實際落地還需要更多的細則。比如如何規范租房人的權利，享受租售同權政策的租房人條件是什么，等等。

租售同權，在老百姓比較關注的房源，在制定租房政策時，有關部門要設定相應規則。例如某套學區房在一定年限內只允許有若干個入學指標，或者給了一個指標的若干年后再給下一個，否則極易給學校造成壓力。另外，應將房屋租賃給剛性需求最強的人群，有房和沒房的，已有一套房和兩套房的，應該區別對待。長期來看，還是要考慮經濟發展水平和人口變化情況。

（六）規范發展長租公寓

1．目前市場上長租公寓的優點如下：（1）裝修精良，有門禁，安全性好；（2）拎包入住，不用購買額外家具家電；（3）有管家服務，無需打掃；（4）相比普通租房，設置了大量公共功能空間，更適合年輕人；（5）基本生活配置好于普通租房。

2．目前市場上長租公寓的缺點如下：（1）地段大多稍偏，市中心供選擇的少；（2）租金偏高且漲價頻率不低；（3）管理費、水電煤等額外費用較高；（4）租期短，大多最長1年，缺乏穩定性；（5）人才儲備不足，服務尚存短板。

3．長租公寓的發展建議。房地產商開發經營長租公寓任重而道遠，因其回報率低、回報周期長，融資成本也高，ABS、REITs產品未來走向并不明朗。建議長租公寓應“輕”“重”結合，重是指資產并購、整體包租、資產增值、租金價差，輕是指資產托管、品牌加盟、管理收益、運營增效，若不結合，運營風險太大。房企開發經營長租公寓必須有規模效應，長租公寓社區要有足夠多的房源，才有足夠的集中度，才能產生額外的商業消費氛圍。另外，政府應加強對從事長租公寓開發經營企業的監管，鼓勵實力強、信譽好的企業從事長租公寓建設。

（七）加大租賃住房供應

以市場為導向，充分發揮房地產開發企業、經紀機構、代理經租機構、物業服務企業等相關企業在住房租賃市場中的主體作用，充分盤活國有資產、社會存量房屋用于住房租賃。

（八）加快搭建住房租賃平臺

線上按照公開、透明、共享的原則，建立全市統一的住房租賃公共服務平臺。線下可推動市、區兩級聯動，積極建立住房租賃服務中心，將租賃服務監管線上、線下有機統一。同時可依托平臺的大數據信息實現對住房租賃市場的實時監測和研判，發揮對整個租賃市場的預警與預測作用。