房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理模式與風(fēng)險研究

文/張?zhí)m

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一項以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)為目的，管理、配置各種建設(shè)過程中人力、物力、財力的綜合性較強的工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理中，管理者根據(jù)預(yù)先設(shè)置的項目目標(biāo)，對工程投資、工程建設(shè)、項目交付和項目售后過程進行計劃編制、組織開展、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和全程控制，從而更高效地運用人力、財力、物力、時間和空間進行建設(shè)，進而實現(xiàn)以最低的成本和代價獲得最高的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。當(dāng)然，在項目的管理過程中，管理者不僅要對工程建設(shè)過程中的各個環(huán)節(jié)和各項資源進行優(yōu)化配置，還要科學(xué)合理地應(yīng)對在建設(shè)過程中可能遇到的各種風(fēng)險與隱患，做到防患于未然，這樣才能更好地推動房地產(chǎn)項目健康有序建設(shè)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要模式及特點

目前，筆者認(rèn)為主要的房地產(chǎn)項目管理模式可以分為三類，其一為設(shè)計招標(biāo)建設(shè)模式，其二為代理型模式，其三為經(jīng)理人型模式，這三種模式各具特點，下文將一一予以闡述分析。

（一）設(shè)計招標(biāo)建設(shè)模式

與其他兩種方式相比，設(shè)計招標(biāo)建設(shè)模式是一種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目管理模式，也是目前國內(nèi)使用最為普遍的模式。這種模式是按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)模式進行管理，即開發(fā)商委托專業(yè)機構(gòu)進行前期設(shè)計，而后通過競標(biāo)的方式選擇承包商，最后選擇監(jiān)理機構(gòu)進行項目監(jiān)理。這種模式的優(yōu)點在于可以有效節(jié)約資金，同時能夠?qū)こ探ㄔO(shè)進行控制。通過競標(biāo)的方式選擇承包商不僅可以選擇資質(zhì)好的企業(yè)進行建設(shè)，還可以大大降低成本。此外，設(shè)計機構(gòu)、監(jiān)理機構(gòu)的選擇也有一定的自主性，可以完全滿足企業(yè)的個性化要求。而這種模式的弊端在于必須按流程進行，待設(shè)計階段完成后方能進入招標(biāo)階段，依此類推，工程建設(shè)進展較慢。此外，這種模式的相關(guān)責(zé)任劃分也不甚明確。

（二）代理型模式

代理型模式是指開發(fā)商選擇專業(yè)的代理人代替其監(jiān)督設(shè)計方、建設(shè)方和監(jiān)理方。代理人為開發(fā)商提供全程或者某階段的代理服務(wù)，全權(quán)代表開發(fā)商協(xié)調(diào)與各方的關(guān)系。一般而言，代理人的報酬是固定酬金和管理費。這種模式的優(yōu)點在于能夠為房地產(chǎn)企業(yè)有效縮短工程建設(shè)時間，從而節(jié)約資金。同時，開發(fā)商可以自主選擇代理人進行管理，其自主性得到大大增強，可以滿足其對管理與技術(shù)的專業(yè)需求。當(dāng)然，這種模式的缺點也很明顯，即代理人不能保證工程進度，也不能保證建設(shè)成本。項目管理的優(yōu)劣全取決于代理人的盡心程度，開發(fā)商的風(fēng)險有所增大。

（三）經(jīng)理人型模式

在經(jīng)理人型模式中，開發(fā)商在進行項目管理前，選擇專業(yè)經(jīng)理人幫助其進行項目前期管理，并負(fù)責(zé)項目建設(shè)的全過程管理。經(jīng)理人可以根據(jù)開發(fā)商的要求，自行設(shè)計管理模式進行管理。開發(fā)商與經(jīng)理人簽訂合同，經(jīng)理人對開發(fā)商負(fù)責(zé)，開發(fā)商可以在建設(shè)中調(diào)整要求，其擁有較大的自主權(quán)。這種模式可以有效縮短建設(shè)時間，降低開發(fā)成本，控制工程進度，但相對而言，由于具有一定的不確定性，所以造價較高，經(jīng)理人選擇較為不易。

三、房地產(chǎn)項目管理模式風(fēng)險分析

目前，受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，上述三種管理模式面臨著形形色色的風(fēng)險。

（一）項目質(zhì)量管理風(fēng)險

質(zhì)量管理的風(fēng)險是目前大多數(shù)房地產(chǎn)項目建設(shè)所普遍面臨的問題，在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)項目管理中，多數(shù)項目采用的是項目承包制，這就給許多資質(zhì)不好、水平不高的建設(shè)方提供了許多便利，也使項目建設(shè)中的風(fēng)險和隱患大大增多。此外，當(dāng)下國內(nèi)很多從事建設(shè)行業(yè)工作的工人都來自于農(nóng)村，不僅沒有接受過高校的正規(guī)教育，也沒有接受過技術(shù)院校的技能教育，文化水平和技術(shù)水平都有所欠缺，而一些項目管理者也缺乏相關(guān)的管理資質(zhì)，如建造師、建筑師等，所以，工程項目的管理質(zhì)量有所下降，無法有效把控工程的建設(shè)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，安全事故頻頻發(fā)生。

（二）項目管理制度風(fēng)險

盡管近十年來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，但是房地產(chǎn)項目的管理制度仍然沒有得到有效完善，許多房地產(chǎn)項目管理制度不健全，項目管理執(zhí)行缺位。從現(xiàn)行的管理制度看，當(dāng)前的房地產(chǎn)項目管理制度無法有效支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，尤其是在國家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)業(yè)對于項目的精細(xì)化管理要求越來越高，有所缺失的房地產(chǎn)項目管理制度不能有效滿足項目日常管理的需要，難以適應(yīng)如今風(fēng)險頻出的房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀。也正是由于缺乏適用的項目管理制度，所以在項目的管理上存在較為嚴(yán)重的缺位現(xiàn)象，使一些規(guī)章制度無法得到有效的執(zhí)行，這嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)項目管理的良好發(fā)展。

（三）項目合同管理風(fēng)險

當(dāng)前，國內(nèi)的建筑市場發(fā)展并不成熟，各種建設(shè)方、承包商良莠不齊，資質(zhì)條件不能滿足開發(fā)商的建設(shè)要求。然而，正是在這樣的環(huán)境里，競爭仍十分激烈。由于受到宏觀調(diào)控的影響，開發(fā)商為了降低成本、提高利潤，而強行將自身風(fēng)險通過不平等合同轉(zhuǎn)嫁給建設(shè)方、承包商以謀求用最小的成本實現(xiàn)效益的最大化。而建設(shè)方和承包商為了獲得工程的承包權(quán)，在接受合同的同時，會選擇將項目工程非法轉(zhuǎn)包、分包甚至降低工程質(zhì)量偷工減料等，這會給項目的管理帶來巨大的問題和矛盾，也會使項目的建設(shè)與管理形成許多風(fēng)險和隱患。

（四）項目人員管理風(fēng)險

項目管理的人才隊伍是項目管理的核心，只有擁有一支強大有力的項目人才管理隊伍才能有效加強項目管理，提升管理質(zhì)量。然而，目前房地產(chǎn)項目管理人才隊伍嚴(yán)重缺乏，專業(yè)人才并不均衡，人才隊伍統(tǒng)籌分配也有欠合理。在一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，缺少專業(yè)水平高、工作技能強、管理經(jīng)驗豐富的一線管理人員已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。此外，管理人員素質(zhì)低下、專業(yè)不對口也是日常項目管理中頻頻出現(xiàn)的問題，這些問題已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)項目的管理與發(fā)展。例如，對于多數(shù)國有大型房地產(chǎn)企業(yè)，雖然其總量已經(jīng)得到明顯發(fā)展，但是在其下屬企業(yè)、下屬項目的管理上，仍缺少獨立的項目管理人員，普遍存在著各公司、各項目規(guī)模小，專業(yè)人才稀缺，管理人員一崗多職、兼職過多的現(xiàn)象。此外，國有企業(yè)在培訓(xùn)、激勵機制等方面也有所欠缺，缺少專門從事人才隊伍管理和項目管理的人才，無法對項目管理的全過程派駐專門的管理人才，從而也很難提升項目全過程管理的水平與質(zhì)量。

四、加強房地產(chǎn)項目管理的對策

（一）因地制宜，重視基礎(chǔ)管理和動態(tài)管理

房地產(chǎn)項目的管理存在一定的共性，同時又兼具其自身的特點，在房地產(chǎn)項目建設(shè)與管理過程中，要充分認(rèn)識每個項目自身的特點，準(zhǔn)確把握項目的優(yōu)勢與劣勢，熟悉和掌握項目所處的環(huán)境、地點、時間等條件以及建設(shè)方或承包商的建設(shè)水平，從而因地制宜地通過科學(xué)、合理、合適的管理方法進行針對性管理，使科學(xué)管理貫穿于項目建設(shè)的始終，從而有效提升建設(shè)效率，減少建設(shè)成本，提高管理水平，降低風(fēng)險隱患。同時，房地產(chǎn)項目管理還可以積極發(fā)揮新媒體媒介、大數(shù)據(jù)技術(shù)和云計算技術(shù)的作用，通過新媒體媒介實時監(jiān)控掌握項目建設(shè)的進程，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)采集這些監(jiān)測數(shù)據(jù)，并使用云計算技術(shù)對這些數(shù)據(jù)進行分析匯總，從而有針對性地解決在建設(shè)過程中遇到的問題，查漏補缺，使項目建設(shè)更加順利。此外，在項目的管理中，還要積極發(fā)揮基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的作用，如企業(yè)的ERP管理系統(tǒng)等，通過對建設(shè)材料等的動態(tài)監(jiān)控、計量監(jiān)控，實現(xiàn)全方位、多層次、全過程的動態(tài)監(jiān)控，從而使現(xiàn)代項目管理理念在日常的項目建設(shè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）加強房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求利益最大化，無視法律法規(guī)的束縛，為了降低成本無所不用其極，對項目的正常管理產(chǎn)生了極其惡劣的影響。無論是在房地產(chǎn)項目的立項、投資、設(shè)計、建設(shè)還是監(jiān)理領(lǐng)域，各種違規(guī)操作現(xiàn)象比比皆是。如建設(shè)項目不報批報建，肆意將承包項目違規(guī)分包、拆包，采用不符合要求的建筑材料進行建設(shè)等，這些都大大增加了房地產(chǎn)項目的風(fēng)險，使各種問題頻頻出現(xiàn)，這些也成為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大障礙。開發(fā)商與建設(shè)者之所以敢于這么做，其主要原因之一即我國在房地產(chǎn)項目管理的法律法規(guī)與制度建設(shè)方面還有所欠缺，缺少成體系的相關(guān)法規(guī)制度。也正因為如此，國內(nèi)對于項目管理的監(jiān)管也出現(xiàn)了缺位，沒有法律條文的支持，監(jiān)管成了無土之木，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。因此，要切實制定全面完善的法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)項目管理。由于房地產(chǎn)項目管理偏重實務(wù)，所以在政策的制定過程中，要積極考慮法規(guī)條文落實的現(xiàn)實性，避免出現(xiàn)界定模糊的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)項目管理的全過程落在陽光監(jiān)管之下，這樣才能徹底杜絕各種違規(guī)現(xiàn)象，使項目管理回歸應(yīng)有之義。

（三）加強人才培訓(xùn)與激勵

當(dāng)前，國內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然總體上人才隊伍龐大，人才儲備充足，但是對于其實際開發(fā)與建設(shè)的體量而言，仍有所欠缺。正如上文所述，在其下屬公司和項目中，各種人才缺乏，使項目精細(xì)化管理流于表面。因此，必須通過體制機制幫助國內(nèi)企業(yè)加強人才隊伍建設(shè)，提升項目管理人員的現(xiàn)代化管理水平。對于企業(yè)而言，首先要加強對人才隊伍的培訓(xùn)力度，加大培訓(xùn)資金的投入力度，積極完善培訓(xùn)形式，拓展培訓(xùn)內(nèi)容，針對企業(yè)人才隊伍建設(shè)的現(xiàn)狀，有針對性地開展專題培訓(xùn)，切實提高人才隊伍水平。房地產(chǎn)行業(yè)的人才流動性較強，企業(yè)要想擁有一支穩(wěn)定高效的人才隊伍，就要切實保障人才的福利待遇。對于一些骨干人才、核心人才，要加大激勵力度，對于一些青年人才、技能人才要加大扶持力度，設(shè)計形成一條完整的人才晉升通道，使人才能夠有充分的成長空間。只有做好專業(yè)管理人才的儲備與培訓(xùn)，才能更好地提升項目管理水平與能級，使企業(yè)的項目管理邁上一個更高的臺階。

（四）建立健全項目合同管理制度

房地產(chǎn)項目管理的風(fēng)險貫穿于項目管理的全過程。所以要加強房地產(chǎn)項目管理、降低管理風(fēng)險，首先要對每個管理環(huán)節(jié)進行精細(xì)化管理，尤其是在合同的簽訂上，要做到責(zé)任細(xì)化、責(zé)任明確，使每個環(huán)節(jié)的管理責(zé)任都有據(jù)可查，切實將承包商和建設(shè)者的權(quán)利義務(wù)予以一一明確，從而降低在建設(shè)過程中的風(fēng)險，減少建設(shè)的隱患。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，是一項精細(xì)化的工作，是房地產(chǎn)項目順利進行的關(guān)鍵。而隨著各種新媒體、新技術(shù)、新系統(tǒng)的投入，房地產(chǎn)項目管理者可以充分運用新媒體媒介掌握工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)的實際情況，并運用大數(shù)據(jù)技術(shù)上傳匯總給開發(fā)商，通過云計算技術(shù)及時進行調(diào)整和完善，從而在項目開發(fā)的各個流程環(huán)節(jié)進行全方位、多層次、全過程的有效管理，進而使房地產(chǎn)項目開發(fā)更加高效，幫助企業(yè)獲得更好的收益，也使房地產(chǎn)項目管理邁上一個更高的臺階。