“搖號購房”能否確保公平

張超 李倩薇 劉良恒

近期，3月份宣布“搖號購房”的武漢、杭州、西安等城市，開始推出搖號項目。本刊記者梳理發現，截至目前，已經有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等一二線熱點城市陸續公布“搖號購房”通知。

成都某樓盤售樓中心，許多市民排隊等待搖號資格審核

買房為什么要搖號？實施“搖號購房”后效果怎樣？能否實現公平選房？記者近日進行了調查。

熱門區域供應“短缺”

西南財經大學經濟學院副教授劉璐分析認為，這些實行“搖號購房”的城市都是人口凈流入城市，且當地新房市場都出現了結構性的供不應求局面，特別是熱門區域。

2017年11月，成都實施搖號購房。本刊記者走訪多個樓盤發現，在成都主城區和城南的熱門區域，項目的搖號中簽率偏低，部分樓盤比如招商中央華城、中鐵建西派城等樓盤中簽率僅為個位數，其中招商中央華城普通房源416套，參與搖號人數近4.4萬，中簽率約為1%。郊區項目中簽率則大很多，30%、50%左右的項目都有。

“新市民”的增多，是導致住房短期供應緊張的原因之一。3月30日晚，西安市下發公證搖號通知。西安市房管局相關負責人介紹，近期西安房地產市場交易比較活躍，部分區域的項目出現了供應短缺的情況。據公安部門數據，今年第一季度，西安市外遷入共計24萬余人。

成都市統計局數據顯示，2017年從省外流入成都的常住人口達到46.6萬人。

而與此同時，全國去庫存“戰役”效果明顯。易居研究院4月3日的數據顯示，截至今年3月底，全國百城庫存規模相當于2013年3月的水平，即庫存規模回落到了5年前水平，其中杭州庫存同比上年下滑48%。從去化周期來看，3月份，100個城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）為10.5個月。

住建部在2017年4月發文要求去化周期在12至6個月的城市，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。易居研究院認為，目前大多數一二線熱點城市普遍面臨新增住宅用地供應不足的局面。

部分區域人為制造銷售緊張氣氛

本刊記者調查發現，出臺新房“搖號購房”政策的城市，部分區域存在人為制造銷售緊張氣氛的問題，部分樓盤還存在歧視性售房現象，這也是政府出臺公證搖號政策的一個重要原因。

西安市房管局相關負責人介紹，近期西安部分區域存在開發商設置全款優先、捆綁銷售、捂盤惜售以及故意營造緊張氣氛等現象。部分房地產中介、開發商通過各種渠道發布“只剩最后一套”“一天保證售完”“房價將漲到三萬”等渲染氣氛的廣告語誤導購房者。

2017年11月成都發布“搖號購房”政策前，記者走訪多家樓盤發現，部分樓盤不接受貸款，全款的購房者還得托關系，持有首付的剛需購房者買房無門。

有熱門項目開發商實際開盤時間未向社會公布便已被“關系戶”搶購一空，有的售后房源又被中介機構加價數十萬元對外銷售。有些項目捆綁搭售車位，掛牌價外收費不少。

此外，據 記者調查，一些搖號城市投資購房需求依然旺盛，記者隨機訪問到多位意向登記者為非首套置業。

3月31日下午，西安市房管局對42家在售項目負責人進行了約談，要求各企業不得故意延緩項目上市時間，不得散布、傳播謠言或以房源緊俏、內部預留、后期漲價等方式營造緊張氣氛。北京、四川等地陸續出臺了重點整治房地產市場銷售環節的舉措。

長效機制建設需加快

成都、長沙等地實施“搖號購房”政策已逾半年，效果如何？記者近期走訪市場發現，政策效果開始顯現，亂加價、托關系買房等市場亂象有所遏制。

在成都工作的大學生吳蕭蕭2017年看上3個樓盤都沒有買到。“有一個就沒通知開盤，還有兩個不是要找關系就是要全款。”吳蕭蕭無奈地告訴記者。搖號政策出臺后，他選擇了3個樓盤去搖號，終于搖中了。

“搖號購房在規范新房市場的同時，能最大限度確保購房者公平買房。”劉璐表示，多個城市的搖號細則明確，全款支付的購房者不得被特殊對待，開發商不得設置捆綁銷售、掛牌價外收費等不利于購房人的登記條件。

為了保證“剛需優先”，3月份，武漢、成都、長沙陸續推出城市搖號購房的“升級版”，篩選出剛需個人（家庭）進行優先搖號，增加中簽概率。

3月28日起，長沙實行“限房價、競地價”政策的商品住房項目、144平方米以下的普通商品住房為首套剛需群體開辟購房“綠色通道”，優先搖號。

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為，人才落戶政策疊加投資需求，導致熱點城市、熱點區域商品房供應不足、結構失衡，建議加快項目預售證審批速度，同時增加住宅用地供應。

專家指出，從長遠看，應加快建立樓市調控長效機制，滿足多層次的住房需求。