某商住小區13—17號樓一層墻面返潮原因鑒定與分析

（重慶市建筑科學研究院，重慶 400016）

0 引言

重慶某商住小區13—17號樓位于車庫屋面上，于2008年開始修建，2009年底竣工，經相關部門驗收合格后陸續交付業主裝修并投入使用。隨后，逐漸有一層業主向開發商及物管反映自身房屋墻面返潮、霉變問題嚴重，開發商及物管組織維修隊伍在室外采取了一些簡易防水措施、增加了部分排水溝渠，但效果不明顯。特別是雨季暴雨之后，一層墻面返潮現象顯著加劇、霉變加劇，家具、織物也隨之濕潤、腐爛，一層居民苦不堪言。

2017年初，我們對13—17號樓一層墻面返潮原因進行鑒定與分析，根據鑒定結果再由開發商牽頭、責任主體落實整改辦法，還居民一個潔凈的居住空間[1]。

圖1 總平面示意圖(部分)

1 設計概況

1.1 重慶某商住小區總平面示意圖(部分)如圖1所示。其中，13—17號樓位于圖1中下側，正面臨小區公路，背靠城市主干道。

1.2 一層(±0.00m層)典型橫向剖面示意圖

13—17號樓一層典型橫向剖面示意圖如圖2所示。其中，13—17號樓正面側為小區綠化地，一層以下為車庫；背側靠城區主干道，一層以下為商鋪；一層及以上為商品住宅。

圖2 13—17號樓一層典型橫向剖面示意圖

1.3 一層地坪做法

（1）建筑設計總說明第六條第3小條：臨空且具有厚覆土層的半地下室[1]頂板，其防水做法應參照種植屋面[2]，排水坡度可減至0.3%～0.5%。

（2）17號樓結施-08左下角備注第8條：室外覆土參見“13#首層標高示意圖(圖2)”，覆土容重不應大于19kN/m3。室內地坪做法詳見17號樓竣工圖“技術變更”，即“13—17號樓一層結構板內-0.6m的高差(注：車庫或商鋪頂板與一層室內建筑地坪高差)用1∶6水泥爐渣回填至標高-0.1m，上做100mm厚C20混凝土墊層，30mm厚1∶2.5瓜米石面層”。

1.4 墻體防潮

填充墻體采用空心頁巖磚砌筑。建筑設計總說明第五條第4小條：室內外高差地坪及內墻外墻采用水泥砂漿水平防潮層[3]，作法參見XN04J112-39。

2 查閱竣工圖及竣工技術資料

（1）竣工圖采用施工設計圖蓋竣工章(局部手寫施工增加內容)，與施工設計圖基本一致。

（2）竣工資料裝訂有材料合格證、復檢資料、驗收資料等，在此不再贅述。

3 現場檢查與檢測

3.1 房屋周邊環境

13—17號樓周邊環境實況見圖3。其中，房屋兩側端頭設給水管道及排水溝(維修隊伍后期增設)，排水溝內長期積水。

圖3 房屋周邊環境實況

3.2 一層墻面返潮實況

13—17號樓一層共計40套房屋(每棟2個單元8套房屋)，經現場調查與檢查，40套房屋一層室內墻面均有不同程度返潮現象。其中，20套房屋(兩側端戶，占總數的50%)部分房間墻面返潮、霉變非常嚴重，典型實況見圖4。

圖4 一層墻面返潮、霉變典型實況

3.3 一層地坪下墻體防水措施檢查

（1）現場檢測期間，14號樓2單元一層4號房業主自行整改室內地坪下防水、防潮質量問題。經技術人員現場檢查發現：車庫頂板表面稍見積水，墻腳及墻體下半部潮濕；原室內±0.00m地坪位置及附近墻體上未設置水平防潮層；局部水泥爐渣層尚未清除，水泥爐渣潮濕，水泥爐渣層內設排污管道，詳情見圖5。

圖5 一層墻體下部、水泥爐渣層潮濕，水泥爐渣層內設排污管道

（2）室外現場檢查一層墻體的防水、防潮措施，經開挖、鑿除墻體下部裝飾面層發現：坑底積水或潮濕，部分一層外墻(縱墻)墻腳未設卷材或涂料防水、墻體下部潮濕；部分一層外墻(端部橫墻)設卷材防水，但±0.00m地坪位置無水平防潮層；典型實況見圖6。

圖5 一層外墻防水、防潮措施檢查實況

4 鑒定與分析

4.1 一層墻體受潮、水泥爐渣吸濕原因分析

（1）13—17號樓一層墻體受潮、水泥爐渣吸濕的主要原因：

部分一層外墻(縱墻)、多數內墻墻腳兩側無防水措施[3-4]，房屋周邊地表水、潮濕土壤通過滲漏、滲透作用使外墻墻腳受潮；同時，水泥爐渣具有很強的吸濕性，室內地坪下鄰近水泥爐渣吸濕飽和，潮氣擴散又使得其它房間水泥爐渣吸濕、內墻墻腳受潮。

上述作用在雨季尤為明顯。

（2）衛生間、廚房漏水或排污管道漏水致使水泥爐渣、一層墻腳受潮，但屬個例情況。

4.2 一層墻面返潮原因分析

13—17號樓一層室內地坪位置墻體上未施工水泥砂漿防潮層或其它防潮層[3]，不能阻止水泥爐渣、墻體下部潮氣上升，致使一層室內墻面返潮、霉變。

當下部潮氣上升量與擴散至空氣中的潮氣量相等時，該高度為墻面返潮高度，隨下部水泥爐渣含水率、溫度、空氣濕度等變化而變化；當水泥爐渣含水率降低至某一臨界含水率時墻面返潮效應才基本停止。

綜上可見，13—17號樓部分外墻、多數內墻一層室內地坪下墻腳兩側無防水措施[3-4]，水滲漏或滲透、擴散作用致使一層地坪下墻腳、水泥爐渣層嚴重受潮，為潮濕環境，而一層地坪位置墻體上未按圖集設置水泥砂漿防潮層或其它防潮層[3]，不能阻止潮氣上升，為一層墻面返潮的直接原因。

5 結語

（1）在車庫屋面防水設計[2-4]時應切合實際，專業設計人員應根據工程特點、地區自然條件、防水等級等進行針對設計，提出相應的 “設計要點”、“細部構造”、“重要詳圖”、“注意事項”等等，不能只憑經驗或寫上“二氈三油”、參見“某某圖集”幾個字就完事。

（2）在車庫屋面防水施工[2-4]時應重視細節，施工技術人員在施工前應掌握施工圖中的細部構造及有關技術要求，并編制好防水工程專項施工方案，重、難點進行必要的技術論證。防水工程必須由專業的防水施工隊伍進行施工，應嚴格按相應的工序、層次進行施工及重視細部構造的處理與維護，分項檢驗合格后方可進行下道工序、層次的作業；加強施工質量控制，采用嚴密驗收程序，發現缺陷及時整改與補救，防止質量隱患被掩蓋。

（3）商住小區普遍利用多棟商住樓下地下空間連通設置地下車庫，車庫屋面結構標高往往按兩種標高控制：商住樓外側按種植屋面標高設計，商住樓之間、商住樓自身按露臺標高設計。因此，商住樓底層地坪下需回填爐渣等輕質墊層，然后再做面層經找平形成室內地坪，若車庫屋面防水處理不當、爐渣受潮且潮氣無孔排泄或底層房屋防潮層處理不到位等，均可能引起底層房屋返潮，影響房屋正常使用[1]。建議車庫屋面結構設計時，調整與優化結構設計方案，車庫屋面結構標高按三種標高控制：商住樓外側按種植屋面標高設計，商住樓之間按露臺標高設計，商住樓自身按室內地坪標高設計，可大幅度降低商住樓一層返潮風險。

參考文獻：

[1]GB50368-2005住宅建筑規范[S].北京：中國建筑工業出版社，2005.

[2]GB50108-2008地下工程防水技術規范[S].北京：中國建筑工業出版社，2008.

[3]JGJ298-2013住宅室內防水工程技術規程[S].北京：中國建筑工業出版社，2013.

[4]JGJ/T235-2011建筑外墻防水工程技術規程[S].北京：中國建筑工業出版社，2011.