軍工企業質量管理體系持續改進機制的實踐

馬萌 張玲玲 閆昆 李建英

摘 要：營改增政策對各個行業的影響非常大。尤其是對于房地產企業來說，其面臨的風險和挑戰也越來越多。文章就此展開了討論，詳細分析了在營改增背景下，房地產企業如何做好稅務籌劃工作，從而降低納稅成本，提高經濟效益。

關鍵詞：營改增；房地產；企業；稅務籌劃

中圖分類號：F812.42文獻標識碼：A文章編號：2095-624X（2018）01-0072-01

一、營改增給房地產企業帶來的影響

第一，稅收負擔加重。建筑公司為房地產企業提供一部分的原材料采購服務時，因為購買的材料的價格已算入到房地產企業支付給建筑公司的費用中，所以適用于11%的稅率規定。而且總包商下有很多分包商為小規模納稅人，無法開具增值稅專用發票，該部分的進項稅只能拿到稅局代開的增值稅專用發票方能抵扣。第二，土地成本抵扣資格、標準模糊。營改增后，土地成本抵扣對房地產企業稅收增減的影響逐漸增大。但是現有的政策并不支持土地成本抵扣，這無疑也增加了房地產企業稅收負擔。第三，影響企業資金流動。房地產企業主要采用預售模式。大部分房地產企業會實現墊資繳納增值稅，在年度結束后才能進行稅額計算、抵扣。這極大地限制了房地產企業資金的流動。

二、營改增后房地產企業的稅務籌劃方法

1.加強增值稅發票管理

首先，房地產企業應結合實際生產、經營狀況采用增值稅發票專人管理的方式。這樣便能提高房地產增值稅發票開具和取回的管理效率。其次，房地產企業應加強對人員的業務培訓，尤其要開展稅收知識的講解，從而全面提高工作人員的稅收意識，使其在日常工作中能夠配合稅務籌劃工作的開展。再次，房地產企業還應加強施工環節中的發票管理。盡早與施工單位協商，在第一時間獲取增值稅發票。最后，隨著房地產行業的競爭日益激烈，建筑施工單位的稅收風險會從工程質量上轉嫁給房地產企業。因此，房地產還應應重視選擇有資質的施工單位，降低稅收風險。

2.土地增值稅稅務籌劃

對于土地增值稅的籌劃可以從三個方面入手：一是進行借款利息籌劃，確定利息扣除方式。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，對于能夠按轉讓項目劃分利息支出，且具有相關證明的，可以據實扣息。對于無法分清是房地產項目借款利息還是其他生產經營項目借款利息，且無金融機構證明的，則可以按照土地成本、開發成本總和的5%扣息。也就是說企業可以合理對比、分析這兩種利息扣除方式，選出最佳的利息扣除方式。二是采用整體轉讓、分解定價、拆分收入的方式。如若房地產項目的成本不變，那么收入降低，增值額也會降低。同樣在超率累進稅率不變的情況下，也可選擇較低稅率，實現節稅。在具體實施時可以將房屋與屋內設備分別出售，并與客戶簽訂兩份合同，實現收入分解。

3.同步進行商業地產和住宅地產項目

房地產企業可以通過消費者實現稅收轉嫁，從而降低企業稅收負擔。也就是說房地產企業可以通過轉嫁的方式，降低高額稅負。因而，企業可以根據經營實際進行轉型、優化，合理處理產品類型，從而促進房地產企業多元化發展，最終達到降低稅負的目的。最重要的是這對于提升房地產企業稅務籌劃水平非常有利。

4.采用階段性的稅務籌劃方法

首先，房地產企業應做好事前的稅務籌劃。這也就意味著財務人員應對事前所涉及的各種經營活動稅費進行預算，并采取一定的措施加以預防。如尋找能夠開出發票的供應商，從而獲得增值稅專用發票，實現稅收抵扣。其次，在房產銷售過程中，房地產企業可以采用剝離價外費用的方式合理避稅。如將天然氣初裝、有線電視初裝等費用從計稅收入中剝離，這樣就能有效降低稅負。同時，房地產企業還可以在設備安裝、房屋裝潢等工程中，實行獨立合同簽訂政策。最后，對于企業所得稅的籌劃，可以采用延遲納稅和利用稅前扣除項目兩種方法。延遲納稅是指延遲工程完工時間，延遲納稅，增加企業的流動資金。利用稅前扣除項目是指為員工足額購買五險一金。

綜上所述，隨著營改增政策的實施，房地產行業的稅收形勢發生了很大的變化。為了積極應對稅收形勢、提升企業的競爭力，房地產企業應做好稅務籌劃工作，從而最大限度地降低稅收負擔。

參考文獻：

[1]楊 奧.營改增后房地產企業納稅籌劃研究[D].重慶：重慶理工大學，2017.

[2]高利娟.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃探析[J].財會學習，2017（7）：135-136.