房地產開發項目施工階段管理的若干問題與對策

張宏宇

摘 要：隨著城市化進程的加快以及國家經濟水平的飛速提升，越來越多的房地產開發項目出現在了社會的發展中。優質的房地產開發項目不僅有效的推動著社會經濟以及城市建設的發展，還在很大程度上改善著人們的生活環境和質量。但是現階段很多房地產開發項目在施工管理過程中，會由于一些因素的影響而出現多種問題，需要施工團隊能夠根據開發項目施工需要，找到合理的解決措施。本篇文章就房地產開發項目施工階段管理的問題與對策進行簡單的論述，希望能對相關人士的研究有所幫助。

關鍵詞：房地產；施工；管理；問題

施工階段的管理工作在房地產開發項目的實施中扮演著至關重要的作用，在近幾年的發展中得到了很多項目開發部門和管理團隊的關注。為了有效的提高開發項目施工階段管理的質量和效率，很多管理團隊會將一些獨特的管理模式應用其中，并對部分模式進行創新與完善。但是仍然有不少的房地產開發項目在施工階段中，不能對管理質量進行保障，導致開發項目施工管理出現混亂現象，影響項目整體效果。因此，如何提高施工階段管理水平，成為了很多房地產開發項目團隊需要考慮的內容。

一、房地產開發項目施工階段管理的問題

1、項目小組不重視工程可行性研究

在現如今國家對房地產行業的宏觀調控政策越來越嚴格的大背景下，房地產開發的投資風險明顯增加。可是個別開發商存在著僥幸心理，認定國家政府的宏觀調控很快就會過去，這些項目的領導班子對國家政府的調控的力度估計嚴重不足，對房地產市場的前景出現盲目的樂觀，在沒有邀請房地產專業人士對當下的市場和國家的政策做深入的分析調查研究的情況下，將自身的經驗來代替可行性的研究，這實際上在客觀上增加了開發商的投資風險。

2、規劃以及設計過于隨意

在開發設計階段，房地產開發商對方案以及施工設計的圖紙沒有引起足夠的重視，隨意性很強，開發商一廂情愿地認為在施工階段對施工修改也來得及，但是其不明白的是這種做法是屬于本末倒置的行為。在工程的設計階段最好更早地發現問題，并且給予解決，這對于以后工程的施工會起到事半功倍的效果。

如果在施工的過程中出現設計變更而導致業主針對自己的變更進行索賠，這結果會導致不僅造成工程很難順利地進行，大大的延長工期，還會出現工程預算定額的增加。如果房地產工程是招標工程，許多的報價項目就會成為無效報價，這更加容易使工程的造價脫離控制，從而超出工程設計時的預算。

3、物業服務不到位

物業的服務管理對于房地產開發商來說就是售后服務，這種服務與項目的管理不可分割。作為開發商一定要認識到專業的物業管理水平其實是開發商品牌建立以及保持的重要方面。開發商對于前期的物業建設沒有足夠的重視，這就相當于放棄了很好的管家，即使能夠在工程項目完成之后請到好的物業公司，那也會失去一定的信譽，對建筑工程項目有可能形成永遠無法彌補的創傷。

在另外一方面，物業公司往往局限于自身的贏利以及管理的惰性中，不能夠積極及時地處理買賣雙方的關系，導致售后的不良不能及時解決，配套的設施不到位，物業的服務不到位等，這直接造成用戶不交或者拖欠物業管理費用，進而陷入惡性循環之中，最終會導致品牌的信譽下降，對于其他工程造成潛在的不良影響。

二、房地產開發項目施工階段管理的優化對策

1、注重管理制度的更新與完善

科學合理的管理制度，對房地產開發項目施工階段的順利開展有著重要的意義和影響。要想進一步提高開發項目施工效率和質量，那么相關管理團隊就要對管理過程中涉及到的制度進行創新與完善。

由于一些房地產開發項目在施工過程中，會將大部分精力投入在項目經濟效益以及成本投入等內容，對施工管理制度的優化有所忽略。而這種情況的出現雖然不會突然對開發項目造成影響，但是隨著時間的推移，項目施工管理水平和質量會受到制度執行力度不強或其他因素的影響而有所下降。不僅影響了開發項目施工的效果，還會間接的浪費項目管理時間和成本。所以項目施工管理團隊要提高對管理制度更新與完善的重視，并根據項目施工需要，靈活的轉變管理制度內容，使管理制度真正落實到每一個細節中，問項目的順利開展提供有利的保障。

2、注重開發項目的可行性研究

對房地產開發項目進行可行性研究，不僅能為項目施工階段的管理提供有利條件，還能間接的提高項目后期的社會效益和經濟效益，有利于推進房地產事業的進步。但是部分房地產開發項目在施工管理之前，沒有做好全面的可行性研究。對于建筑行業環境的宏觀分析以及政府相關政策的研究，也沒有做到充分的了解和掌握。這種情況的出現不僅給房地產開發項目的開展造成了一定的阻礙，還在很大程度上影響了施工管理的質量。

另外，在房地產土地規劃研究方面，相關負責團隊沒有對開發地段周圍的環境情況進行全面的分析和妥善的規劃，而是過度依賴開發經驗，導致項目施工以及管理水平得不到明顯的提升。因此在未來的發展中，項目開發團隊需要做好充分的可行性研究，并對項目進行長遠的規劃，處理好項目與周圍環境之間的關系，這樣才能在最大程度上提升項目的開發利用價值，為相關管理工作的開展提供有利的保障。

3、開發商注重開發建設的控制

施工過程管理前期必須要明確質量目標，明確項目的管理責任。現場的簽證程序必須要明確清晰，責任必須明確，企業要適當的將權利下放給現場的操作或者管理人員，規定了現場簽證的權限，及時地處理突發的情況以及問題，并能夠在緊急的情況下，可以預先報告設計的單位，從而獲得口頭的許可，并且在事后及時的補辦相關流程手續。

比較有經驗的物業公司專業人員可以對工程和施工提出建設性的意見，這能夠提升項目的檔次，還能夠在功能上做到更加人性化。對于其中的居住人員使用更加地合理，對整個的項目運作十分有利，并且開發商應該要充分地考慮小區內物業管理工作所需要的設備或者管理用具等，使物業能夠做好服務工作。物業公司有必要對服務的范圍進行明確并且定期的公布收入以及支出，嚴格地按照合同進行辦事，處理好與用戶之間的關系。

三、結束語

如今，很多房地產開發項目在施工階段中，都能采用科學合理的方式進行現場的管理工作。對于施工階段管理中存在的問題和不足之處，相關管理團隊也能做到分析問題產生的原因，制定有效的解決方案，以此來為開發項目的正常運行奠定良好的基礎。雖然大部分房地產開發項目施工管理水平得到了全面的提升，但是仍然有一些開發項目施工管理團隊，沒有意識到管理制度以及管理理念優化創新的重要性。對于施工管理中存在的問題，也不能進行及時的解決，影響了項目的開展效果。所以在日后的發展中，房地產開發項目施工管理團隊，一定要做到及時的分析與處理其中涉及到的問題，注重管理模式的創新與完善，以此來保證開發項目的正常進行。

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