破解結構失衡促進房地產經濟健康發展

陳晟

摘要：筆者對未來房地產經濟健康發展提出了三點政策思路：一是提高房地產業供給體系質量，圍繞提高房地產業供給體系質量深化供給側結構性改革，化解房地產業供需結構失衡；二是形成房地產建設業和服務業良性互動、融合共生的關系，化解產業結構失衡；三是在“虛實分離”的常態中堅持“實體經濟決定論”，從體制機制上化解“虛實結構失衡”，將風險防范的工作重點從關注金融領域風險轉向關注長期系統性經濟風險。

關鍵詞：結構失衡；產業供給；虛實分離

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）03-0029-31 收稿日期：2018-02-24

1創造性的提出可從三個層面對房地產經濟進行分類

對房地產經濟三個層面的分類，不僅反映出對房地產經濟從狹義到廣義，由核心、主體到全體的遞進的基本內涵，而且這直接對應的房地產符合統計年鑒的產業分類目錄，容易進行實證研究。

有關房地產經濟與虛擬經濟的關系一直是學術界關注的主題，而近年來中國經濟存在的“脫實向虛”問題又是政府努力解決的重大經濟結構問題。然而，有關什么是房地產經濟以及房地產經濟包括的范圍，無論是在理論層面，還是在政策層面，并沒有形成共識。

筆者將房地產經濟分為三個層次，第一個層次房地產經濟，也就是房地產生產建設空間載體，包括住宅設施、農業基礎建設、物流配套建設、商業配套設施和除房地產業以外其它城市空間建設配套，可以用P0表示，這是房地產經濟最核心的部分，可以理解為最狹義的房地產經濟；第二個層次房地產經濟包括P0、房地產銷售、規劃設計產業、咨詢研究、數據資產、物業管理、建材家電，可以用P1表示，這是房地產經濟的主體部分，是一般意義或者傳統意義的房地產經濟；第三個層次的房地產經濟包括P1、房地產金融業，房地產信托、房地產土地經濟、房地產抵押、房地產開發消費土地貸、房地產存量資產證券化、房地產股票、房地產資管計劃以及圍繞房地產業的其他所有金融服務業，可以用P2表示，這是房地產經濟的整體，也是最廣義的房地產經濟。P2和其他金融業、工業就構成了整體國民經濟，也就是包括實體經濟與虛擬經濟的整個國民經濟。

對房地產經濟三個層面的分類，不僅反映出對房地產經濟從狹義到廣義，由核心、主體到全體的遞進的基本內涵，更為有意義的是，對應P0、P1和P2三個層面的房地產經濟結構，能夠引出房地產業內部產業關系、房地產業與房地產服務業關系、房地產經濟與房地產虛擬經濟關系這三個重要的經濟結構問題。對于新時代下，這三對關系正是我國建設現代化經濟體系、優化經濟結構亟待正確處理的。因此，這個新分類框架的提出，具有重要的理論和實踐指導意義。

經過改革開放以后，工業化進程加快，進入21世紀初，中國就已經從一個農業經濟大國轉變為工業經濟大國。十八大以來，中國已經積累了龐大的工農業生產能力和巨大的物質財富，房地產經濟取得了巨大成就，已經發展成為一個世界性的房地產經濟大國，資產價值224萬億元，超過美國的213萬億元。

第一，從P0層面看，中國已經發展成為房地產經濟世界第一大國，十八大以后積極實施解決不平衡不充分的新目標戰略，努力推進房地產經濟轉型升級、實現從大向強的轉變。

第二，從P1層面看，中國房地產經濟取得長足發展。隨著新型工業化、農業現代化、新型城鎮化進程穩步推進，房地產結構加快向中高端邁進，新業態發展呈現新格局，居住功能基礎性地位進一步鞏固，住的基礎作用和基本生活服務功能保障能力顯著提高。

第三，從P2層面看，服務業的快速增長構成了房地產經濟發展的重要部分，傳統服務業與互聯網融合加速，現代房地產服務業蓬勃發展，新業態不斷涌現，創新能力和產品附加值、產品研發實力大幅提升。

2 房地產經濟結構失衡問題亟待解決

當前中國房地產經濟深層次結構問題在P0上表現為生產區域、產品供需結構性失衡，在P1上表現為公共服務業和房地產建設發展的失衡，在P2上表現為房地產基本居住功能和房地產資產財富虛擬經濟的結構失衡。

在充分認識到中國已經成為世界性房地產大國、十八大以來又取得快速新發展，房產總值以224萬億超過美國213萬億的成就的同時，還必須客觀分析當前中國房地產經濟發展面臨的問題。伴隨著中國的快速工業化進程，城鎮化加速過程，中國房地產經濟規模迅速擴張，但也積累了一系列深層次結構性矛盾，房地產經濟增長質量有待提升。基于上述房地產經濟三層次分類框架，當前中國房地產經濟深層次結構問題在P0上表現為房產區域產品供需結構性失衡，在P1上表現為公共服務業和房地產建設發展的失衡，在P2上表現為房地產基本居住功能和財富資產虛擬經濟的結構失衡。

中國房地產業大而不強的問題，是當前P0層次實體經濟發展面臨的突出問題，也是P0供給結構的突出矛盾，主要體現為中低端和無效供給過剩、高端和有效供給不足的結構性失衡。具體可以從P0的產業結構、產業組織結構和產品結構三個方面分析。從P0的產業結構看，房地產產業結構高級化程度不夠，均適性綠色性產品不足；從P0的產業組織結構看，房地產業產業組織合理化程度有待提升，存在相當數量的“僵尸企業”和小項目公司，優質著名企業集中度不夠，尤其是世界一流全流程權產業房地產企業還很少；從P0的產品結構看，產品檔次偏低，標準水平和可靠性不高，高品質、個性化、高復雜性、高附加值的產品的供給能力不足，高端品牌培育不夠。

房地產生產和房地產服務業的關系是產業結構的關鍵問題，一直也是產業經濟學研究的焦點。改革開放以來，在國內生產總值中，第一產業占比從1978年的27.7%下降到2016年的8.6%，第二產業從1978年的47.7%下降到2016年的39.8%，而第三產業則從1978年的24.6%上升到2016年的51.6%。同樣的，房地產服務業占比迅速提升，表明了中國房地產產業結構迅速“轉型”，但整體經濟效率未得到有效提升、產業結構未能夠實現有效“升級”。也就是說，在P1層次房地產經濟結構表明，中國面臨著因服務業比例過快上升和房地產基本生產功能比例過快下降而產生的結構“轉型”和未“升級”的結構性失衡。

房地產經濟與金融產業之間的結構失衡，虛擬經濟增長過快，而房地產基本功能發展相對緩慢。一方面，房地產生產在國民經濟中的占比日益降低，其中傳統意義上的房地產經濟P1下降最快；另一方面，房地產金融在整體房地產經濟中的占比迅速提升，“脫實向虛”或者“實虛失衡”能夠機制化的關鍵，在于房地產生產經濟回報率不斷下降趨勢9%-10%和虛擬經濟依靠房地產資產價格泡沫收益不斷上升的極大反差。實際上，與“實虛失衡”關鍵機制相關的一系列體制機制和環境因素，包括房地產生產環節稅收負擔、復雜的社會交易成本、金融監管機制和資本市場機制不完善等等，都在主觀和客觀上強化了房地產投資虛擬和房地產生產建設回報存在極大反差這個“實虛失衡”的關鍵機制。