對我國物業管理模式的思考

葉飚

【摘要】近三十多年來，我國的物業管理逐漸的發展起來，物業管理的模式也在漸漸的完善，物業管理的水平也有所提升。然而在發展當中，物業管理行業出現了一下問題，阻礙了物業管理的進一步發展。伴隨著人們日益生活水平的提高，對于物業管理的質量就有了更多的要求，人們和物業管理公司的矛盾經常發生，最本質的緣由，是因為物業管理模式出現了某些問題。這篇文章會對我國物業管理模式進行思考。

【關鍵詞】物業管理 思考 問題 對策

從物業管理發展開始，就已經在解決物業中管理中出現的實際問題。因為現如今我國的物業管理規模在逐步的增大，所以物業管理會牽扯到實際生活的各方各面，管理的工作也相就對會繁雜?，嵥榈墓ぷ骶蜁璧K了物業的向前發展。如果物業管理公司想要得到發展，就要了解出現這些問題的緣由，再尋找到解決這些問題的策略。

一、我國物業管理現狀

（一）物業管理服務思想不夠

物業管理公司屬于服務行業，如果想要建立一個卓越的物業管理企業，就必須結合實際，做細做優，滿足開發展商、業主、行政主管部門和相關專業公司等各個行業的要求，就一定要有引導物業管理服務的最高行為準則與思想價值體系，就是公司的企業文化。該內容要是全部服務行業企業文化體系中的最根本的思想。在如今社會，伴隨著業主的維權意識正在覺醒，業主對物業管理企業的服務項目、態度、水平、內容已經提出了更多的要求。但是，企業的物業管理質量止步不前，從不想把管理型轉向服務型；另外，還有不少的物業管理企業根本沒有服務的意識，仍就以管理為主，欺負業主，想一下辦法來收取額外的費用，如果一些業主表現出不同的意見就對其進行停水、停電等，結果造成矛盾不斷擴大。

（二）物業管理公司和業主溝通不順

根據研究發現，因為低租養房和福利分房的原因，一些業主對物業管理的工作形式不了解、不理解，到如今還沒有物業管理的消費意識。還要部分業主對物業管理常規定不僅不知道還不專門的學習。盡管物業管理企業一直說損失特別的，但是缺從不根據政府的要求定期將賬目公布給業主，導致業主誤認為交給的費用是否被用在自己物業管理的上面和物業公司的基本誠信有問題。所以，物業企業要主動的與業主進行有效的溝通，要不矛盾就不會消解。

（三）物業管理人員整體素質水平不一致

最近幾年，“供需無序，有市無價”的情況在某種程度上導致了物業管理和業主矛盾的增多。造成這種結果的原因有不少，但是最大的緣由是：物業管理企業的服務質量與價格不符合。所以，企業要照顧到各個部分的利益以及改變服務理念。自從改革開放后，我國發展迅速，這就要求物業管理企業在思想觀念方面也要緊跟時代潮流。物業管理企業如今面對的難題，不是要不要提高服務的水平、要不要增強服務意識的問題，而是怎樣提供更加令業主滿意的服務，怎樣做到“質價相符”。

（四）前期留下問題特別多

在如今這個社會，由于樓房建設的質量不好致使樓房經常出現漏水、墻壁脫皮，嚴重時還會墻體存在裂紋。房地產在建設樓房時遺留的問題留給物業管理企業，因為這一塊維修費用非常高，物業管理企業沒有能力處理，管理與建設沒有關聯導致物業公司不容易管理。另外，房地產公司為了增加銷售額度，夸大廣告詞，像配套設施、高承諾的物業管理、綠化率、各種優惠等等，這就給之后的物業管理形成不利的局勢，如果解決不好，就有可能引起業主不滿，就會導致物業企業與業主的矛盾。處理房產商留下的問題，要依靠開發商和物業企業劃清界限，強化對消費者的宣傳，分清楚物業企業的責任與房地產的責任。

（五）物業管理收費困難

從物業管理企業出現起，物業服務費用一直都在影響著物業管理的未來發展，主要有：第一，物業管理服務的費用標準具體執行力度不夠，不符合政府物價局的標準；第二，一些消費者拒交、拖欠物業管理服務費用的情況特別重。探討它的原因，有三個：第一，是因為物業管理市場不健全，企業的競爭意識不強，內部市場不夠規范。在實際情況當中，物業管理的質量不高，尤其是在某些地方，物業管理公司出現多收少管，重收輕管，質量與價格不符合的情況，導致了消費者的憤懣。第二，消費者交費的分散性與物業管理的整體性的現象。不交物業管理費用的一部分消費者長期損害著所有消費者的利益。第三，對于不繳納物業管理費用制定一些措施。如今不繳納物理管理費用不是單一的現象，甚至有的小區不繳納率達百分之四十到百分之五十。

（六）物業管理市場不完善

現有物業管理公司的百分之九十采用的是自管式和繼承式，這種建管之間不分的制定已經影響到物業管理市場化、社會化、專業化的發展方向，且導致了不是問題的出現，業主不滿時時存在，給物業管理理性、規范、健康的發展帶來不利影響。物業管理牽扯到家政、保潔、治安、綠化、房屋和家電的保養、維修等，這些部分事實上是專業性強、科技含量高的行業，但是我國現今大部分物業管理企業的現狀是，很多物業管理公司因為規模比較小，不會花費特別高的資金去引進高精尖人才，這就導致了局面難看。另外，管理模式落后、物業管理服務意識不強，很多物業管理公司并沒有建立一個專門研發的部門，所以致使物業服務和管理的模式、方法、技能不能夠緊跟潮流的發展。

（七）物業管理制度不健全

頒布并實施的《物業管理條例》對我國物業行業的發展有特別大的影響，然而因為受到許多方面的限制，這一條例人就有不少的問題，需要去健全。比如當事人的地位、前期物業、行政權的行用等三個方面都有一些問題。第一，像前期物業的開始時間不是特別明確。第二，特別容易出現前期物業合同損害到業主的權益的問題。第三，某些房產商在選擇前期物業公司時不符合規定。

二、物業管理的發展策略

（1）加強物業管理工作人員的服務意識，物業管理人員應該擺著自己的工作態度來面對自己的業主，企業要加強物業工作人員的態度，明白物業工作人員的工作本質是服務于業主。物業工作人員一定友善的對待業主，站在業主的立場考慮事情，業主也會體諒物業的。

（2）在物業管理行業工作人員的素質尤為重要。物業企業要給管理人員進行一些培訓，選擇優秀人員可以去進修，增強管理工作人員的綜合素質，才能夠提高企業的整體業績。

（3）雖然前期留下的問題主要是由于施工方的原因，但是物理管理要處理好前期留下問題。在房產商進行施工的過程中，物業要派部分企業的工作人員監督工作，確保樓房的質量，才有可能徹底的處理好前期留下的問題。

（4）物業管理企業可以制定健全的機制，將物業費的繳納用制度的形式規定起來，一旦有業主不按時繳納物業費，物業管理機構就對不繳納物業費的業主采取催繳的方式。形成了一個健全的管理機制，才能夠町以確保物業企業收取到應得的費用。

（5）強化物業和業主的交流，接觸他們之間存在的誤會，特別多的問題就能夠被到解決掉。業主一旦有疑惑的時，就要迅速的找物業去詢問，管理企業在物業資金的使用上也要發布，使得資金透明化，兩者之間進行適當的交流，才可以徹底的處理好問題。

三、小結

如果物業管理公司想要進一步完善物業的模式，業主們也要去積極的配合物業的發展。在物業管理的努力與業主的配合之下，物業管理的發展也會更好，業主的生活品質也會提高。

參考文獻：

[1]陳亞平.建筑物區分所有權制度中若干基本問題之研究[U].華僑大學學報（哲學社會科學版），1998，（01）.

[2]楊國利.河南省物業管理模式發展探析——以河南鑫苑物業管理有限公司為例[J].旅游縱覽（下半月），2013，（02）.

[3]黃睿丞，檀凱兵，牛羽豐，王潔，黃小意，白麗華.新農村物業管理模式的探討與研究II]現代物業（上句刊），2011，（04）.