房地產企業破產重整中法律問題研究與對策

李明遠

【摘要】我國的房地產市場一直與政府政策息息相關，一方面政府對的房地產市場調控措施增加，調控力度加強，我國諸多房地產開發企業面臨著交易量走低，庫存增加、融資困難的難題。另一方面房地產市場的信貸規模大，市場不景氣極有可能導致房地產企業出現資金鏈斷裂，資不抵債進而破產的情況。房地產行業涉及國計民生，企業一旦進入破產，往往引起社會的廣泛關注。因此，房地產企業的破產重組工作的重要性不言而喻。本文重點介紹房地產企業破產重整過程中的出現的法律問題及對策。

【關鍵詞】房地產企業 破產 重整

房地產企業破產案件債權結構復雜，法律關系錯綜；債權金額高、審核甄別難；各方訴求強烈，維穩壓力畸重；刑民交叉，協調困難；牽涉范圍廣，政府介入深，因此，破產重整過程中問題較多。

一、房地產企業破產重整中熱點法律問題

第一，房地產企業破產債權清償順位仍然存在爭議。房地產企業進入破產程序后，申報債權的債權人主要有建設工程承包者、有抵押權的金融類債權人、購房戶、企業職工、國家稅務部門以及普通債權人。目前，涉及房地產開發企業破產債權清償順序的規定主要包括，《企業破產法》第109條、第113條，合同法第286條，物權法第20條以及《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》等。上述法律法規尚未完全厘清各個債權的清償順位，《企業破產法》只明確了勞動債權、稅務債權以及普通債權的清償順位。在實踐中，對于支付全部或者大部分款項的消費購房人請求權與建設工程承包人請求權二者誰優先受償的問題，依然存在爭議。

第二，房地產企業進入破產程序后，未完工工程續建資金短缺。“爛尾樓”現象頻繁出現。并且，由于房地產企業本身規模較大，樓盤開發和資金狀況復雜，上述三種情況還可能會交叉出現在一起。

第三，破產重整中商品房買賣合同處置難度較大。商品房買賣合同的實際履行期限通常長于普通商品買賣合同。因此，房地產企業進入破產程序時，會有大量的商品房買賣合同尚未履行完畢的情形。我國《企業破產法》第18條規定了管理人有權決定破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同是否解除或繼續履行。針對該類合同的如何處置在房地產企業重整過程中存在爭議。

二、房地產企業破產重整中熱點法律問題應對策略。

盡管理論實務界對上文中提到的房地產破產重整出現的問題存在爭議，但是法院、破產管理人依然會結合具體情況作出相應的處理。

破產債權清償順位中，承包人建設工程款優先保護的問題。根據《合同法》第286條，以及《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》相關規定，在破產實務中建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權人。針對購房者對購房款的請求權，實踐中僅將滿足2002年《最高人民法院關于建設工程優先受償權的批復》第1條、第2條以及2015年《最高人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定的購房者的購房款債權清償順位優于承包人建設工程款債權。

因此，實踐中法院、管理人確定房地產企業破產債權清償順序一般如下：1.支付全部或者大部分款項的消費購房人請求權；2.建設工程承包人請求權；3.擔保物權；4.破產費用及公益債務；5.勞動債權；6.稅務債權；7.普通破產債權。

為應對續建資金不足的問題，管理人往往會通過融資的方式籌集續建資金，實務中主要采用如下融資方式。第一是施工單位帶資續建。破產管理人對現有的工程經中介機構進行現場勘測后出具未完工程測算報告，經公開程序進行招標，標書中明確工程資金情況和付款進度，中標的建設公司進入項目，以自有資金進行施工建設，在樓盤完工銷售后按約取得收益。第二是管理人貸款進行續建。這一融資方式需要破產管理人承擔一定風險。第三是政府收購，變更商住房用途。將部分為銷售的商品房轉化為安置房與公租房，一方面可以解決存量房銷售問題，促進資金回籠。另一方面，可以縮短安置房的建設工期。第四是類資產證券化發行。這一模式以房地產公司未來可售的房屋為基礎資產，發行可交易證券進行融資以工完成樓盤續建。破產管理人作為類資產證券化發行的發起人，將擬融資續建資金設定為公益債務，向特殊目的載體（SPV）借款融資，SPV公司出借款項并取得該共益債務，以共益債務為基礎在融資平臺上向特定的對象發行金融類理財產品以回籠資金。

在實踐過程中針對房地產企業破產時商品房買賣合同的處置，管理人一般采取如下方式：一種是管理人選擇繼續履行與購房人的購房合同并完成項目續建。一種是解除購房合同，將應退購房款列為優先債權。一種是將購房人所購房屋確認為物權，不將其列入破產財產。按照《最高法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第71條第5項規定，對于已基本建成竣工的商品房應當被認定為特定物，購房人理論上可以行使取回權。但是考慮到商品房的特殊性，管理人可以與此類購房人以及重整投資方或者債務人財產買受人達成合意，重整投資方將不列入破產財產的房屋續建至符合交房條件后交付給購房者，以保證重整方案的正常實施。

三、結語

綜上所述，房地產行業是關乎國計民生的重要行業，在其破產重整過程中，法院、管理人往往面臨房地產企業破產債權清償順位確定存在困難，商品房買賣合同處置難度較大，未完工工程續建資金短缺等問題。同時，房地產企業破產重整中面臨企業重整完成后，制度不暢，信用修復難度大，投資人招募難度較大等新問題，這都對理論與實務界提出了新的挑戰。

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