樓市“開門冷” 雞年難回暖

楊生

1月，2017年樓市的開局之月，甚是有趣。

這邊廂，熱鬧非凡。重慶連續(xù)出招抑制炒作，京城銀行也是降低房貸利率優(yōu)惠，開發(fā)商從“死了也不轉(zhuǎn)型”來了180度大轉(zhuǎn)彎……

那邊廂，凄凄慘慘。重點城市新房二手房成交均同比、環(huán)比下降，房價開始掉頭下降，有的地區(qū)甚至開始擔(dān)心會不會崩盤……

從所監(jiān)測的部分城市數(shù)據(jù)來看，今年1月前半個月，京滬廣深一線城市成交環(huán)比、同比均有不同幅度下降，全國樓市成交整體慘淡。成交萎縮現(xiàn)象將貫穿全年，全年成交量可能同比下降10%左右，成交量走勢有可能前低后高。全年房價可能穩(wěn)中有降，開發(fā)商降價促銷現(xiàn)象將在下半年集中出現(xiàn)。

一些中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)也與筆者的判斷相符。比如，我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，上半月北京二手住宅交易環(huán)比、同比數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了大幅下滑。1月上半月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為6050套，環(huán)比2016年12月下半月下降35.5%；與2016年12月上半月相比下降30.7%；與2016年1月上半月同期相比下降45.1%。

市場形勢的這種變化并非個案。在滬深等其他一線城市，合肥、南京熱點二線城市，成交下滑、房價微跌也是普遍現(xiàn)象。究其原因，前期調(diào)控政策的發(fā)酵是最主要的因素，有形之手的主動調(diào)控逐步改變了市場預(yù)期，促發(fā)了市場調(diào)整。另外，今年春節(jié)早于往年，也是一個影響數(shù)據(jù)分析的干擾因素。

更值得思考的是，“開門冷”會持續(xù)多久？筆者認(rèn)為，短期看，在政策因素和去年基數(shù)較高的影響下，今年樓市將量價齊跌，雞年回暖的可能性不大。長期看，房地產(chǎn)高增長時代已經(jīng)遠去，未來5-10年的成交量都會逐步下降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，全國商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%。2017年及以后數(shù)年，銷售面積將逐步下臺階，回落到10億-13億平方米，進入一個相對平穩(wěn)增長的階段。在城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)業(yè)不可能萎縮，只是從加速度狀態(tài)回歸到平穩(wěn)狀態(tài)。

這對行業(yè)又意味著什么？一方面，行業(yè)大浪淘沙的時代會加速到來，行業(yè)集中度將明顯提前，之前“千億俱樂部”就是龍頭，百億就是二線軍團，未來龍頭的門檻會提高到三千億及以上。大量的中小房企將面臨生存問題，或被兼并，或被淘汰。另一方面，純房企的現(xiàn)象會越來越少，房地產(chǎn)業(yè)可能是主業(yè)，但主業(yè)之外百花齊放將是開發(fā)商布局未來的一個選擇。就像融創(chuàng)，孫宏斌之前一直固守房產(chǎn)，堅稱不轉(zhuǎn)型，但近期花了150億投資樂視，為融創(chuàng)未來5-10年布局，大健康大娛樂領(lǐng)域、金融業(yè)、資源型行業(yè)都是他的目標(biāo)。

猴年，樓市上躥下跳，房價一路飆升，今方消停；銷售一路井噴，如今慘淡，果真若猴子般跳跳鬧鬧。那么，雞年是否會如我們判斷這樣呢，年末成交來個小翹尾？讓我們拭目以待吧。