基礎(chǔ)教育資源資本化對(duì)房?jī)r(jià)的影響*
——基于南京市鼓樓區(qū)數(shù)據(jù)的分析

徐生鈺 陳菲婭

1 引言

由于我國(guó)基礎(chǔ)教育實(shí)施就近免試入學(xué)的政策，致使一些好的小學(xué)、中學(xué)指定招生地域范圍內(nèi)的住宅成為所謂的“學(xué)區(qū)房”，其價(jià)格往往明顯高于同區(qū)域周邊的住房?jī)r(jià)格。根據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》2016年1月14日?qǐng)?bào)道，北京市金融街的一處學(xué)區(qū)房，價(jià)格甚至達(dá)到了一平米40萬(wàn)的天價(jià)。在南京市，根據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》2017年3月1日?qǐng)?bào)道，一處僅有20平米的學(xué)區(qū)房，也賣到了198萬(wàn)的高價(jià)。除了北京和南京，其他城市高價(jià)“學(xué)區(qū)房”的報(bào)道幾乎俯拾皆是。從而使人們把近年來(lái)房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)原因之一歸罪于“學(xué)區(qū)房”。那么，“學(xué)區(qū)”到底對(duì)房?jī)r(jià)有沒(méi)有影響、影響有多大呢？從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來(lái)說(shuō)，這是基礎(chǔ)教育資源在區(qū)域上配置不均衡條件下，教育資源資本化在住房?jī)r(jià)格上的表現(xiàn)。因此，本研究以南京市鼓樓區(qū)二手房為主要研究對(duì)象，實(shí)證分析基礎(chǔ)教育資源質(zhì)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響，從而對(duì)政府住房調(diào)控政策、甚至基礎(chǔ)教育資源均等化方面提供一定的政策參考。

2 文獻(xiàn)綜述

從影響房?jī)r(jià)因素的視角，Ozanne和Thibodeau運(yùn)用供給需求曲線模型，研究了54個(gè)大都市房?jī)r(jià)變化的規(guī)律，教育質(zhì)量對(duì)租金和房?jī)r(jià)均存在正向影響。[1]而從公共品供給視角，Tiebout的“用腳投票”理論研究了公共物品及服務(wù)質(zhì)量與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，表明學(xué)校作為公共服務(wù)的組成部分，對(duì)房?jī)r(jià)有著重要的影響。[2]除了公共物品質(zhì)量以外，絕大多數(shù)文章還涉及環(huán)境因素。Page和Rabinowitz研究了地下水污染及有毒化學(xué)品對(duì)受污染住宅和周邊財(cái)產(chǎn)價(jià)值的影響。[3]Oates的研究表明賦稅效率與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，而公立學(xué)校中平均每個(gè)學(xué)生的開(kāi)支與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。[4]而Dhar、Paramita、Ross和Stephen L.的研究指出，在其他條件相同時(shí)，學(xué)校對(duì)每個(gè)學(xué)生的支出增加1美元，該校周圍的房?jī)r(jià)將增加6美元。[5]而在有關(guān)學(xué)校產(chǎn)出與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究中，最有代表性的產(chǎn)出項(xiàng)指標(biāo)是測(cè)試分?jǐn)?shù)。Yinger以進(jìn)入12年級(jí)并隨后通過(guò)所有俄亥俄州12年級(jí)測(cè)試的學(xué)生的比例來(lái)量化高中質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)該指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)有著重大的影響。在其他條件相同時(shí)，房?jī)r(jià)從通過(guò)率最低的區(qū)域（5%）到通過(guò)率最高的區(qū)域（77%）增加約70%。[6]

在國(guó)內(nèi)，袁從倫以北京市房?jī)r(jià)為研究對(duì)象，通過(guò)收集19所重點(diǎn)小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房住宅樣本，通過(guò)hedonic模型和控制變量法，定量分析了北京市學(xué)區(qū)房的溢價(jià)程度。結(jié)果表明，若一公里內(nèi)有重點(diǎn)小學(xué)，則房?jī)r(jià)會(huì)上漲近20%。[7]李元波、于曉潔也得到了類似的結(jié)論并給出了相應(yīng)的解決措施。[8]石憶邵、王伊婷則以上海為例，探究學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響機(jī)制。他們發(fā)現(xiàn)，學(xué)校因素僅次于建筑面積，在眾多的自變量中對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度居于第二位，達(dá)到了20.63%，而構(gòu)成學(xué)校因素變量的子變量分別為學(xué)校重點(diǎn)等級(jí)（8.698%）、小學(xué)在本區(qū)的排名（0.896%）、到重點(diǎn)中學(xué)的距離（0.995%）、距重點(diǎn)小學(xué)距離（0.499%）。[9]蒙彥宏，賈士軍對(duì)上述學(xué)校等級(jí)與排名的概念及劃分方式有所異議，他們以廣州市小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格為研究對(duì)象，采用特征價(jià)格模型，以廣州某知名房地產(chǎn)代理公司提供的2662條2011年度學(xué)區(qū)房交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，探索影響住宅價(jià)格的小學(xué)質(zhì)量特征，并對(duì)其作用進(jìn)行量化，研究結(jié)果表明，在細(xì)化的小學(xué)質(zhì)量特征中，生均建筑面積、省特級(jí)與高級(jí)教師人數(shù)、學(xué)生與教師人數(shù)之比3個(gè)變量，對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格有顯著的正向作用。[10]

總之，無(wú)論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)研究，都得出了基礎(chǔ)教育資源對(duì)房?jī)r(jià)具有重要影響的結(jié)論。但是，國(guó)外基礎(chǔ)教育資源分布較均衡，教育體系相對(duì)完備，方法值得借鑒但結(jié)論的參考意義不大。而國(guó)內(nèi)研究多以定性分析為主，大多集中在“就近入學(xué)”政策的影響及對(duì)策等方面，盡管針對(duì)北京、廣州、上海等一線城市也有定量分析，然而，房地產(chǎn)作為一個(gè)地域性特別強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，其他城市的研究結(jié)論雖有借鑒意義，但是無(wú)法作為南京市住房政策和基礎(chǔ)教育區(qū)劃的指導(dǎo)，何況現(xiàn)有的研究在變量選取以及量化方法等方面也存在一定缺陷。因此，為了有針對(duì)性的分析南京市基礎(chǔ)教育資源質(zhì)量在房?jī)r(jià)中資本化的情況，本文以南京市基礎(chǔ)教育最具典型性的鼓樓區(qū)為對(duì)象，主要用特征價(jià)格模型分析南京市鼓樓區(qū)教育質(zhì)量的資本化程度，作為南京住房和基礎(chǔ)教育方面政策的依據(jù)。

3 南京市鼓樓區(qū)基礎(chǔ)教育資源與住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析

3.1 南京市鼓樓區(qū)基礎(chǔ)教育資源現(xiàn)狀

南京市的基礎(chǔ)教育分布以鼓樓區(qū)、玄武區(qū)為中心向四周輻射，其中以鼓樓區(qū)教育質(zhì)量水平最高，拉薩路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)、瑯琊路小學(xué)等作為南京優(yōu)質(zhì)教育的代表，周邊的學(xué)區(qū)房始終受到購(gòu)房者的追捧。

評(píng)價(jià)學(xué)校質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)很多，在南京最為直觀、也很受公眾認(rèn)可的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是考取南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校學(xué)生的數(shù)量。表1是2016年南京九大行政區(qū)南外考取率匯總表。在十三所上榜小學(xué)中，鼓樓區(qū)占了八所，可見(jiàn)鼓樓區(qū)的教育質(zhì)量在南京八大城區(qū)中處于優(yōu)先位置。

3.2 南京市鼓樓區(qū)房?jī)r(jià)的基本分布

根據(jù)南京市2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)顯示，鼓樓區(qū)新盤集中發(fā)力，放量大幅回升，地段、配套以及本部學(xué)區(qū)價(jià)值凸顯，抬升整體均價(jià)。隨著供應(yīng)的逐步稀缺，城中的地段、配套，尤其是本部學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始凸顯，成交均價(jià)穩(wěn)步攀升，2016年城中成交均價(jià)同比上漲8.96%。

圖1是2016年5月至2017年4月南京全市二手房均價(jià)及鼓樓區(qū)二手房均價(jià)。我們可以看到，南京市房?jī)r(jià)雖稍有波動(dòng)，但總體呈上升趨勢(shì)，且鼓樓區(qū)房?jī)r(jià)平均比南京全市高出10000元/平方米，可見(jiàn)鼓樓區(qū)住宅的搶手程度。

4 模型及特征變量

4.1 Hedonic模型

與此類大多數(shù)研究一樣，本研究選擇特征價(jià)格模型（hedonic price model）進(jìn)行分析。

4.2 相關(guān)特征變量

與以往將特征變量拆分為建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征三個(gè)部分不同，為了突出教育資源的作用，本研究將教育特征變量獨(dú)立出來(lái)，主要特征變量有四個(gè)。

表1 2016年南京九大行政區(qū)南外考取率匯總表

圖1 南京市及鼓樓區(qū)住宅均價(jià)對(duì)比圖

4.2.1 教育特征變量

基礎(chǔ)教育在我國(guó)就是小學(xué)和初中階段，因此，教育特征變量主要分為兩大類：一是小學(xué)或中學(xué)的質(zhì)量，二是所在學(xué)區(qū)到對(duì)口學(xué)校的可達(dá)性。

其中，學(xué)校質(zhì)量的量化方法一般有三種：一是根據(jù)是否為重點(diǎn)學(xué)校、實(shí)驗(yàn)學(xué)校來(lái)進(jìn)行區(qū)分；二是根據(jù)學(xué)校的升學(xué)率、師生比、特級(jí)教師和一級(jí)教師人數(shù)、學(xué)校環(huán)境等綜合指標(biāo)對(duì)各學(xué)校進(jìn)行打分；三是根據(jù)學(xué)校排名高低進(jìn)行賦值。由于鼓樓區(qū)范圍較小，重點(diǎn)小學(xué)不是很多，因此若采用第一種方法回歸結(jié)果將不太理想；而第二種方法主觀因素比較強(qiáng)，因此，本研究根據(jù)學(xué)校排名進(jìn)行由高到低賦值。

4.2.2 建筑特征變量

根據(jù)經(jīng)典分類方法，建筑特征一般包括六個(gè)方面：建筑類型、建筑面積、房齡、朝向、樓層及裝修程度，其中建筑類型這一變量采用賦值法。[11]與以往研究不同的是，在小高層和多層賦值方面，修改了原有研究中多層賦值比小高層高的做法，而是根據(jù)樓層高低進(jìn)行了賦值。

4.2.3 鄰里特征變量

一般鄰里特征變量包括八項(xiàng)指標(biāo)：物業(yè)管理（物管公司的資質(zhì)），衛(wèi)生狀況（住宅內(nèi)部的衛(wèi)生情況），自然景觀質(zhì)量（住宅內(nèi)部環(huán)境情況），安靜程度（住宅的安靜程度），綠化率，容積率，文體設(shè)施（如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、健身房、羽毛球館、籃球館、網(wǎng)球館、老年活動(dòng)室、少年宮等），生活配套（如超市、菜場(chǎng)、銀行、醫(yī)院、郵局、公園等）。[12]當(dāng)然，理論上特征變量選取得越多，特征價(jià)格越能被準(zhǔn)確解讀，但在現(xiàn)實(shí)生活中，影響住宅價(jià)格的因素有主次之分，且很多特征難以客觀量化，如衛(wèi)生狀況、自然景觀質(zhì)量、安靜程度等。而文體設(shè)施、生活配套可統(tǒng)一合并成生活配套這一特征向量，不然顯得太過(guò)繁雜。

4.2.4 區(qū)位特征變量

對(duì)于區(qū)位特征，江維的研究很有借鑒意義，[13]他收集了江岸區(qū)9所重點(diǎn)小區(qū)和29所普通小雪周邊學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)信息。其中，區(qū)位特征包括以下幾個(gè)自變量：所在環(huán)線（二環(huán)至三環(huán)記為3，內(nèi)環(huán)至二環(huán)記為2，內(nèi)環(huán)記為1），公交情況（500米以內(nèi)的公交條數(shù)），地鐵情況（1000米以內(nèi)若有地鐵站，記作1，否則為0），生活配套（1000米以內(nèi)，是否有公園、購(gòu)物場(chǎng)所、醫(yī)療單位、銀行，每有一項(xiàng)計(jì)1分，共4分）。由于南京市鼓樓區(qū)沒(méi)有環(huán)線之分，因此，以到CBD（新街口地鐵站）的直線距離作為一個(gè)指標(biāo)，側(cè)面量化住房的所處區(qū)位。

5 實(shí)證分析

5.1 變量的選擇、來(lái)源及量化

5.1.1 因變量

對(duì)于作為被解釋變量的鼓樓區(qū)住房?jī)r(jià)格，本研究采用了搜房網(wǎng)二手房的掛牌單價(jià)。這是因?yàn)椋菏紫龋紤]到建筑面積是其中一個(gè)特征量，而學(xué)區(qū)房住宅總價(jià)與建筑面積呈明顯的線性關(guān)系，因此將住宅單價(jià)作為因變量較為合理。其次，南京市鼓樓區(qū)新建的樓盤比較少，若采用新建住房單價(jià)則樣本較少，不具說(shuō)服力。最后，二手房掛牌價(jià)格基本反映了該區(qū)域住房市場(chǎng)成交價(jià)格。二手房掛牌價(jià)格主要是房主根據(jù)市場(chǎng)參考價(jià)格和自身住房具體情況確定的，在得到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的指導(dǎo)和確認(rèn)后才會(huì)在網(wǎng)上發(fā)布相關(guān)信息，并且房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)市場(chǎng)最新變化及時(shí)跟房主聯(lián)系以調(diào)整價(jià)格，使之盡量與成交價(jià)格貼近。盡管從總體來(lái)看，二手房掛牌價(jià)格幾乎都高于其成交價(jià)，但是，在普通住房市場(chǎng)上議價(jià)空間很小，基本在5%以內(nèi)，因此，掛牌價(jià)格可以作為客觀價(jià)格進(jìn)行研究。

5.1.2 自變量

根據(jù)前文分析為基礎(chǔ)，本研究選取了15個(gè)住宅特征變量，重點(diǎn)分析教育資源質(zhì)量對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響。

其中，設(shè)定了兩個(gè)教育特征變量：教育質(zhì)量及上學(xué)便捷程度。根據(jù)搜學(xué)網(wǎng)公布的南京市鼓樓區(qū)綜合排名前30位的小學(xué)，并通過(guò)走訪調(diào)查，按排名將這30所學(xué)校分為5個(gè)等級(jí)，并且在每個(gè)等級(jí)的學(xué)校中選出一所小學(xué)作為各等級(jí)的代表，它們分別是：拉薩路小學(xué)、天正小學(xué)、莫愁新寓小學(xué)、紫竹苑小學(xué)和南京財(cái)經(jīng)大學(xué)附屬小學(xué)。上學(xué)便捷程度用住房與所屬小學(xué)的距離加以標(biāo)度（表2）。

表2 教育特征變量名稱及含義表

根據(jù)南京市鼓樓區(qū)住房情況和數(shù)據(jù)的可達(dá)性，初步選取了建筑面積、所在樓層等6個(gè)建筑特征變量（表3）。

表3 建筑特征變量名稱及含義表

鄰里特征變量包含綠化率、容積率等4個(gè)（表4）。

表4 鄰里特征變量名稱及含義表

區(qū)位特征方面選取了公交條件、地鐵條件等4個(gè)區(qū)位特征變量（表5）。

表5 區(qū)位特征變量名稱及含義表

5.1.3 變量的量化

上述15個(gè)特征變量的量化方式可分為四種。第一種方式：直接采用特征變量的實(shí)際數(shù)值，或?qū)υ紨?shù)值的基礎(chǔ)上進(jìn)行簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)換，屬于這類的有建筑面積、所在樓層等11個(gè)變量。第二種方式: 采用5點(diǎn)Likert 量表的形式，屬于這類的只有裝修程度這一個(gè)變量。第三種方式：采用虛擬變量進(jìn)行量化，此類變量有學(xué)校質(zhì)量和朝向這兩個(gè)變量。第四種方式: 采用綜合性指標(biāo)進(jìn)行度量，生活配套用此方式進(jìn)行量化。具體量化的過(guò)程和預(yù)期符號(hào)如表6所示。

5.2 函數(shù)形式的選擇

通過(guò)擬合試探和數(shù)據(jù)測(cè)試，本研究選擇半對(duì)數(shù)模型來(lái)表達(dá)各特征變量與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，其表達(dá)式為：

式中，P為二手房掛牌單價(jià)；α為待估常數(shù)項(xiàng)；bi、cj、dk、el表示各特征變量對(duì)住宅單價(jià)的特征價(jià)格；ε為隨機(jī)干擾項(xiàng)；Ei為教育特征變量矩陣；Sj為建筑特征變量矩陣；Nk鄰里特征變量矩陣；Ll為區(qū)位特征變量。

5.3 樣本數(shù)據(jù)

本研究總共收集了南京市鼓樓區(qū)不同學(xué)區(qū)549個(gè)樣本（表7），通過(guò)549個(gè)樣本的描述性統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，南京市江鼓樓區(qū)二手住宅的平均價(jià)格為39290.07元/平方米，最低價(jià)格為18421元/平方米，最高為90803元/平方米，最低價(jià)與最高價(jià)差距極大，兩者相差將近5倍。

從建筑特征來(lái)看，鼓樓區(qū)的住宅大多為80平方米的中小戶型，以小高層居多，平均房齡為17.66年，朝向以南為主。

鼓樓區(qū)的公共交通便利，每個(gè)小區(qū)附近的公交網(wǎng)絡(luò)和地鐵網(wǎng)絡(luò)都很發(fā)達(dá)。平均而言，所有樣本小區(qū)250米內(nèi)有公交站點(diǎn)，1公里內(nèi)覆蓋有地鐵站。由于鼓樓區(qū)本身就地處南京市市中心的位置，所以鼓樓區(qū)住宅到新街口的距離還是很近的，購(gòu)物比較方便。并且，多數(shù)小區(qū)周圍配套有銀行、公園、醫(yī)院等。

5.4 回歸結(jié)果及其分析

5.4.1 回歸結(jié)果

采用最小二乘法(OLS) 進(jìn)行特征價(jià)格模型進(jìn)行估計(jì)，應(yīng)用SPSS軟件中線性回歸分析功能的多元線性回歸分析方法，將15個(gè)住宅地價(jià)影響因子作為自變量，住宅單價(jià)作為因變量進(jìn)行回歸分析，選擇方差膨脹因子（VIF）對(duì)模型中自變量的共線性進(jìn)行檢測(cè)，得到模型匯總表（表8）和回歸系數(shù)表（表9）。

表6 自變量量化過(guò)程及其符號(hào)表

表7 樣本描述統(tǒng)計(jì)量表

從表9看出，在參與回歸的15個(gè)特征變量中，有10個(gè)變量是顯著的，它們的顯著性水平都在5%以內(nèi)。其中，顯著性水平在1%以內(nèi)的有9個(gè)變量，分別是：學(xué)校質(zhì)量、距對(duì)口學(xué)校的距離、建筑面積、朝向、樓齡、綠化率、容積率、購(gòu)物條件、物業(yè)費(fèi)。而樓層總數(shù)、裝修程度、生活配套、公交條件和地鐵條件這5個(gè)變量顯著性程度都不高，為了提高準(zhǔn)確性，將這5個(gè)變量剔除，對(duì)顯著的10個(gè)變量進(jìn)行了進(jìn)一步回歸，其回歸結(jié)果和回歸系數(shù)表如表10和表11所示。

在剔除不顯著變量后，盡管學(xué)校質(zhì)量這一變量的系數(shù)稍有降低，但是整個(gè)方程的擬合優(yōu)度和顯著程度都有所提高，并且，在新的回歸結(jié)果中，除了所在樓層，其余變量的顯著性水平都在1%以內(nèi)。因此，剔除變量后的回歸較第一次回歸有了優(yōu)化，是比較妥當(dāng)?shù)摹?/p>

5.4.2 模型檢驗(yàn)

第一，擬合優(yōu)度檢驗(yàn)

由表10可知，模型調(diào)整后R2為0.827，說(shuō)明因變量二手房住宅單價(jià)的82.7%可以由學(xué)校質(zhì)量、建筑面積等10個(gè)自變量解釋，模型擬合優(yōu)度較好。

第二，顯著性檢驗(yàn)

通過(guò)查表可知，F(xiàn)檢驗(yàn)的臨界值F0.05(15533)=1.685，而表7顯示F=263.103遠(yuǎn)大于1.685，同時(shí)P(F-statistic)=0.000＜0.05，因此，在0.05的顯著水平下，方程的通過(guò)F檢驗(yàn)。這說(shuō)明方程有顯著的整體解釋能力，各特征變量與因變量間的線性關(guān)系成立。并且，由表11可知，各特征變量以95%的置信水平均通過(guò)t檢驗(yàn)，說(shuō)明其系數(shù)顯著不為0，各回歸系數(shù)是可靠的。

表8 模型匯總表

表9 住宅單價(jià)回歸系數(shù)表

表10 剔除變量后模型匯總表

表11 剔除變量后住宅單價(jià)回歸系數(shù)表

第三，多重共線性性檢驗(yàn)

本研究中回歸方程各自變量的VIF值如表11所示。其中，VIF最小值為1.077，最大值為3.871，均遠(yuǎn)小于10，從而拒絕變量之間共線性的假設(shè)，自變量之間的共線性在可接受的范圍內(nèi)；以拒絕變量之間的共線性假設(shè)，可以認(rèn)為自變量之間的共線性不是很嚴(yán)重。

5.4.3 回歸結(jié)果分析

這樣，最終得到的學(xué)區(qū)房住宅單價(jià)的特征價(jià)格模型如下：

其中，P為二手房單價(jià)，E1為學(xué)校質(zhì)量，E2為到對(duì)口學(xué)校的直線距離，S1為建筑面積，S2為所在樓層，S4為朝向，S6為樓齡，N1為綠化率，N2為容積率，N3為物業(yè)費(fèi)，L3為到新街口地鐵站的直線距離。由此可以看出：

第一，學(xué)校質(zhì)量、建筑面積、朝向和物業(yè)費(fèi)對(duì)學(xué)區(qū)房住宅單價(jià)的影響是正向的，所在樓層、樓齡、綠化率、容積率、距新街口地體站的距離和距對(duì)口學(xué)校的距離對(duì)學(xué)區(qū)房住宅單價(jià)的影響是負(fù)向的，結(jié)果基本與預(yù)期相符。其中，學(xué)校質(zhì)量是所有特征變量中，對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的一個(gè)因素。

第二，教育質(zhì)量這一變量在回歸模型中顯著性水平小于1% ，系數(shù)為0.132，且在所有特征變量中影響最為顯著，說(shuō)明南京市鼓樓區(qū)小學(xué)教育質(zhì)量對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生了明顯的正向影響，即鼓樓區(qū)居民愿意支付額外的費(fèi)用以享受更為優(yōu)質(zhì)的教育資源，并且這部分費(fèi)用已經(jīng)資本化到學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格中來(lái)了。

根據(jù)學(xué)校質(zhì)量這一變量的回歸系數(shù)0.132以及方程來(lái)計(jì)算影響系數(shù)，得到影響系數(shù)為0.1411，這說(shuō)明教育質(zhì)量每增加一個(gè)等級(jí)，住房單價(jià)平均上漲14.11% 。樣本住宅單價(jià)的平均價(jià)格為39290.07元/平方米，即教育質(zhì)量每增加一個(gè)等級(jí)，平均住房?jī)r(jià)格上漲5543.829元/平方米，而將這一影響擴(kuò)展到整個(gè)樣本市場(chǎng)就是27719.145/平方米，樣本市場(chǎng)平均住房面積為81.7762平方米，因此對(duì)住房總價(jià)的影響幅度為2266766.3453元，即一套最好學(xué)區(qū)（拉薩路小學(xué)學(xué)區(qū)）的學(xué)區(qū)房比非學(xué)區(qū)房平均要高出2266766.3453元。具體數(shù)據(jù)如表12所示。

第三，當(dāng)一個(gè)小區(qū)離對(duì)口學(xué)校距離越近時(shí)，該小區(qū)的房?jī)r(jià)也較高。導(dǎo)致這一結(jié)果的原因可能有以下兩點(diǎn)：一是對(duì)于學(xué)生家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，住宅離學(xué)校距離越近，孩子上學(xué)越方便。為了更好地照顧孩子的起居生活，多數(shù)家長(zhǎng)更愿意選擇學(xué)校附近的小區(qū)，擇校生多，需求上漲，價(jià)格自然也上漲了。二是學(xué)生，特別是中小學(xué)生，作為一個(gè)比較特殊的群體，其安全受到學(xué)校和社會(huì)的普遍關(guān)注。距離學(xué)校越近的地區(qū)，安全措施越到位，且公共設(shè)施也相對(duì)完善。

6 結(jié)論及政策建議

總之，通過(guò)收集鼓樓區(qū)內(nèi)5個(gè)學(xué)區(qū)的549個(gè)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格及住宅特征屬性，定量分析南京市鼓樓區(qū)基礎(chǔ)教育資源質(zhì)量在住宅市場(chǎng)的資本化程度。得出以下結(jié)論：（1）學(xué)校質(zhì)量在所有因素中對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大。根據(jù)研究，學(xué)校質(zhì)量、建筑面積、朝向和物業(yè)費(fèi)對(duì)學(xué)區(qū)房住宅單價(jià)的影響是正向的，所在樓層、樓齡、綠化率、容積率、距新街口地體站的距離和距對(duì)口學(xué)校的距離對(duì)學(xué)區(qū)房住宅單價(jià)的影響是負(fù)向的。其中，學(xué)校質(zhì)量的影響最為顯著。（2）學(xué)校質(zhì)量對(duì)住宅單價(jià)存在明顯的正向影響，而且，學(xué)校教育質(zhì)量每提升一個(gè)檔次，其周邊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲5543.829元/平方米。（3）當(dāng)一個(gè)小區(qū)離對(duì)口學(xué)校距離越近時(shí)，該小區(qū)的房?jī)r(jià)也較高。

基礎(chǔ)教育資源在住房?jī)r(jià)格上的資本化不是一個(gè)偶然的現(xiàn)象，而是基礎(chǔ)教育資源分布不均衡條件下，人們對(duì)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育的持續(xù)訴求以及政府“就近入學(xué)”政策不斷深化的必然結(jié)果，因此，要消除或緩解其對(duì)房?jī)r(jià)的影響：第一，應(yīng)該促進(jìn)基礎(chǔ)教育資源在地域分布上的不均衡現(xiàn)象，從而消除人們由于“以房擇校”造成的“學(xué)區(qū)房”需求過(guò)旺進(jìn)而引起房?jī)r(jià)上升。第二，切斷房屋產(chǎn)權(quán)與學(xué)區(qū)房關(guān)系、改變就近免試入學(xué)政策。短時(shí)間內(nèi)消除教育資源在地域上的分布不均衡狀態(tài)，實(shí)際上會(huì)有一定困難。在這種情況下，切斷我國(guó)長(zhǎng)期執(zhí)行的房屋產(chǎn)權(quán)作為入學(xué)必要條件的狀況、改變或調(diào)整就近免試入學(xué)的政策，使住房不成為獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的主要、甚至唯一條件，將大大削弱其對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響。目前大力推行的“租售同權(quán)”政策，是一種有益的嘗試。

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