物業單位如何加強電梯安全管理

郭運城

摘 要：本文作者針對目前商住樓電梯安全管理存在的多方面問題，如建設標準不明確、物業公司對電梯安全管理的投入不足、電梯管理和操作員隊伍流動性大等，進行了有針對性的分析，提出了相應的對策建議。

關鍵詞：物業；電梯；安全；

隨著我國城市經濟建設的高速發展，全國各地的房地產業也處于快速發展時期，電梯擁有量持續增長。物業管理公司是代替房地產商進行房屋后續管理的服務公司，既是電梯的管理者，同時按《特種設備安全監察條例》規定，又是電梯的使用者，具有雙重身份。商住樓電梯安全管理與房地產商、物業公司、用戶等多種因素相關，是一項綜合性工作。筆者結合多年實踐，重點就如何提高其自身綜合管理能力，特別是應急處理能力，理順物業與電梯維保的關系，確保電梯安全運行談幾點粗淺的看法。

一、面臨的主要問題

一是建設標準不明確。電梯的兩個主參數（額定運行速度和額定載重量）是衡量電梯輸送能力的關鍵指標，而在房地產建設的相關標準里并未明確樓層高度和電梯主參數之間的直接關系，導致一些房地產商為了單純追求利潤，在電梯選型上故意選用配置更低的電梯，給電梯留下安全隱患。

二是經濟實力影響物業對電梯的安全投入。電梯的運行需要相應的費用（包括可能出現較大費用的備用金）支持，電梯的運行費用（電費、維保費、檢驗費等）在物業公司總支出的費用中的比重還是較高的。如果物業管理公司在運營不太景氣或電梯出現較大故障需更換大的零部件時，甚至在支付電梯的其他費用時投入不足，電梯安全就要面臨考驗。

三是電梯管理和操作員隊伍流動性大。物業管理公司所聘用的人員文化素質一般不高，崗位流動性較大，而各個生產廠家的電梯的結構特點各有不同，管理者或操作者需要一定時間來熟悉，電梯作業人員如崗位更換頻繁，一旦電梯發生故障或出現危險運行，作業人員就很難保證能及時正確處理。

四是電梯配件質量、價格的不透明影響物業和維保的協作關系。目前，我國的電梯市場產能過剩，低價成為一些規模較小的廠家占領市場份額的主要促銷手段，而超低的價格很難保證產品的質量。此外，各生產廠家的主要部件和安全部件通用性較差，造成電梯配件市場價格透明度不高，更換配件成了電梯維保單位的主要利潤來源，也形成了電梯維保單位和物業管理公司之間矛盾的主要原因。

五是單棟樓盤的電梯安全隱患更大。最近幾年我國的房地產幾乎都是成片開發的，而在早期，許多單棟高層綜合性商住樓一般出現在市中心附近。當時的物業管理一般都是由房地產商直接進行后續管理，這種樓盤的電梯由于使用時間較長，使用期間管理相對比較混亂，導致電梯本身的安全狀況不容樂觀。

六是縣、鄉（鎮）樓盤的電梯安全不容忽視。縣、鄉（鎮）的居民普遍接觸電梯較晚，電梯安全使用維保知識有限。另外，電梯的維保單位一般都設在設區市（地級市）里，縣、鄉（鎮）電梯的維保情況較差。

二、加強電梯管理的幾點對策

電梯屬于頻繁啟動、制動、正反轉使用的交通工具，甚至在每分鐘時間內可以有120次的頻次，相關操作部件也較多，因此存在較多的風險性。使用管理中需要保持一定規范性。首先需要規范好使用單位的電梯安全管理工作。完善各單位使用制度，引起人們足夠重視，提供一定維護性保證措施，定期對接維保單位做維護保養，做好電梯檢驗工作，做好日常使用規范宣傳，提升業主規范使用水平。在電梯附近要做好正常使用電梯或者遇到緊急問題的處理對策，保證電梯性能完好，遇到緊急問題可以做出及時的發現與調整。維保單位需要保證工作人員專業水平與經驗，提升維保工作品質。所有人員持證上崗，操作中依照規范流程與技術標準進行，不可以隨意打亂流程出現違規操作的行為。維保工作中要進行多人配合操作，做到工作相互監督與輔助。電梯故障施救工作要保證及時性與專業性，展開遠程監控系統管理，及時發現故障，面對受困人員做好有效安撫，第一時間通知施救單位，施救單位要在規定時間內到現場施救，保證技術專業性，避免施救延誤。要落實好限速器-安全鉗等安全裝置配備，如果電梯存在超速、運行失控與懸掛裝置受損時，該安全裝置會快速的讓電梯轎廂在導軌上制停，進而讓其保持靜止的安全狀態，避免由此引發人員傷亡與設備受損。

一是修訂標準。在國家頒布的建筑標準內，應根據樓房高度或樓層數即乘客流量對所選用的電梯主參數作出相應規定，甚至對于一些高層或超高層建筑規定所選用電梯的制造廠家也要有最低資質要求，還可以根據上海“11.15”高樓火災教訓，規定建筑高度達到一定高度以上必須安裝一臺或多臺消防員電梯。為了救助病人方便，也可在建筑標準內根據樓盤的情況強制要求安裝部分病床電梯。

二是善于借力。物業管理公司與房地產開發公司從經營的規模來看，特別是資金投入方面是不能相比的。物業管理公司，特別是規模不是很大的物業公司，在樓盤管理上最好不要過早與開發商在經濟上脫離關系，電梯的故障率在剛投入使用初期還是較高的，有可能的話可以與房地產開發商簽訂合同或協議，要求當入住率達到多少時，樓盤的管理才完全移交給物業管理公司，即物業管理公司可以借助房地產開發商雄厚的資金實力對樓盤進行后期管理。

三是穩定隊伍。崗位流動是社會發展的必然趨勢。物業管理公司對于需持證上崗的特種設備作業人員也應制定相應的崗位管理要求，特別是在崗位招聘時，就應與應聘者著重強調崗位特點，盡量保證電梯作業人員崗位的相對穩定性。對于管理多個樓盤的物業管理公司，應該按規定每個樓盤都必須配備相應的作業人員，或成立專門的電梯作業班組，及時應對和正確處理出現的電梯故障問題，避免電梯事故的發生。

四是嚴把準入關。我國現有的已具備電梯制造資質的電梯制造廠家的生產能力從數量上來說應該完全能滿足電梯市場的要求，希望國家適當提高電梯制造的準入門檻，除了考慮節能降耗，更應該在電梯的安全性能、智能化方面強調設計創新。電梯配件生產廠家也應做到行業自律，特別是電梯型式試驗機構，應嚴格把關，不讓一件不合格的電梯部件流入市場。另外，建議設區的市及以上城市成立電梯行業協會，由行業協會牽頭根據當地的經濟狀況制定電梯維保最低保證價格，以確保電梯維保的工作質量。

五是廣開財源。單棟樓盤的電梯管理上確實有一定難度，主要還是經濟問題，由于這種樓盤建設比較早，所處的地段離市中心較近，樓盤的廣告效應還是比較好的，可以利用廣告收入來貼補電梯運行和維保費用的開支，對于電梯安全狀況確實不能滿足使用要求的，物業管理公司和業主們還是要充分溝通，更換新電梯。

六是提高素質。對于縣、鄉（鎮）電梯，由于電梯維保單位一般僅設在地級市及以上的城市，維保人員很難在電梯故障（或事故）發生的第一時間趕到現場，這段時間就需要物業管理公司的電梯管理或操作人員獨立處理，從某種意義上來講，對他們的要求比地級以上城市相同崗位的人員會更高一些。因此，物業管理公司的電梯相關作業人員在加強學習、提升素質的同時，取證考核也應嚴格把關。另外，相關部門應加大宣傳力度，普及電梯安全知識。

總之，提高物業管理水平，充分履行職責，理順物業與維保的關系，對降低我國電梯事故發生率具有舉足輕重的作用。

參考文獻：

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