武漢市地下停車位出讓轉(zhuǎn)讓的有關(guān)建議

彭建勛

摘 要：根據(jù)武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局、武漢市交通發(fā)展戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《2012武漢市交通發(fā)展年度報(bào)告》披露的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，武漢市機(jī)動(dòng)車擁有量已突破130萬(wàn)輛，全市私家車已突破60多萬(wàn)輛，按國(guó)際通行的1：1.2的泊位供需比例，僅私家車就需停車泊位70多萬(wàn)個(gè)，但現(xiàn)狀不足25萬(wàn)個(gè)，缺口超過(guò)50%以上。武漢市中心城區(qū)停車位每年增長(zhǎng)不足萬(wàn)余個(gè)，但平均每月機(jī)動(dòng)車增加就達(dá)萬(wàn)余輛。家庭汽車擁有量的快速上升，使得地下停車位的開發(fā)和利用意義重大，但近幾年各種有關(guān)住宅小區(qū)地下停車位買賣、租賃、使用、收費(fèi)糾紛不斷，如何解決地下停車位的產(chǎn)權(quán)糾紛、增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)地下停車場(chǎng)建設(shè)的積極性、有限開發(fā)利用土地等社會(huì)稀缺資源，不僅是我國(guó)房地產(chǎn)制度完善的法律問(wèn)題、提升投資效益的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響和諧社會(huì)構(gòu)建的社會(huì)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：停車位；出讓轉(zhuǎn)讓；建議

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-2064（2018）08-0225-01

1 地下停車位的權(quán)屬問(wèn)題

根據(jù)物權(quán)理論，只要具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，即可以成為所有權(quán)的客體。住宅小區(qū)地下停車位四至明確、與住房相區(qū)別，是一獨(dú)立的特定物，可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。然而我國(guó)“房地不分離”的原則，如果一概地賦予地下停車位以單獨(dú)所有權(quán)，會(huì)存在產(chǎn)權(quán)定義不清的問(wèn)題，其原因是地下停車場(chǎng)是建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上，停車位并沒(méi)有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，不擁有土地使用權(quán)是無(wú)法對(duì)其取得產(chǎn)權(quán)的。

按照我國(guó)現(xiàn)行的法律體系，取得地下停車位財(cái)產(chǎn)權(quán)利，首先在形式要件上，必須取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；其次在實(shí)質(zhì)要件上，必須取得相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額。地下停車位與其上的土地不可分離但又互不相屬，雖然地下停車位不計(jì)建筑面積，無(wú)法分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積，但根據(jù)《物權(quán)法》第136條規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上、地下分別設(shè)立，這樣就對(duì)地下停車位所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)的正當(dāng)性作出了一個(gè)合理的解釋。地下停車位符合理論上成為專有權(quán)標(biāo)的的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)，其建筑面積也有對(duì)應(yīng)的地下土地使用權(quán)，符合取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，在權(quán)屬正當(dāng)?shù)那疤嵯麻_發(fā)商擁有對(duì)地下停車位處分的權(quán)利。

2 地下停車位的歸屬問(wèn)題

既然地下停車位具備能夠辦理獨(dú)立的權(quán)屬證書的條件，那么其產(chǎn)權(quán)歸屬又如何約定呢？第一，根據(jù)土地使用權(quán)屬確定地下停車位的歸屬，第二，根據(jù)投資狀況來(lái)確定地下停車位的歸屬。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)通過(guò)開發(fā)企業(yè)和業(yè)主的約定范疇來(lái)確定地下停車位的歸屬，沒(méi)有約定的屬于業(yè)主共有。地下停車位在使用上或構(gòu)造上的獨(dú)立性較強(qiáng)，除滿足規(guī)劃要求外，地下停車位的修建、投資大小等開發(fā)企業(yè)都是可以自主決定的，這就引出了上述的第二個(gè)方面“根據(jù)投資狀況來(lái)確定地下停車位的歸屬”。

非人防工程的地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議發(fā)生在開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間，本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，開發(fā)企業(yè)是按照規(guī)劃要求建設(shè)小區(qū)地下車庫(kù)，是地下車庫(kù)銷售之前的唯一出資人，對(duì)其出資建設(shè)的地下車庫(kù)擁有所有權(quán)。

人防工程的所有權(quán)是屬于國(guó)家還是建設(shè)單位的爭(zhēng)議問(wèn)題，我國(guó)《人民防空法》第二條規(guī)定“人民防空實(shí)行長(zhǎng)期準(zhǔn)備、重點(diǎn)建設(shè)、平戰(zhàn)結(jié)合的方針，國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。在房屋買賣合同中，結(jié)建人防工程屬于“附屬公共配套設(shè)施”，沒(méi)有進(jìn)行公共面積分?jǐn)偂＝ㄔO(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條明確規(guī)定，“作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積”。因此，工程建造者的開發(fā)企業(yè)在出售之前就應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán)。

3 其他城市地下停車位的現(xiàn)行政策

目前，我國(guó)在地下停車位權(quán)屬方面，尚沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的法律規(guī)定，但隨著有關(guān)地下停車位權(quán)屬爭(zhēng)議的日益突出，各地相繼出臺(tái)了針對(duì)性的地方性法規(guī)或政府規(guī)章。

2009年5月22日，杭州市出臺(tái)《杭州市區(qū)地下空間建設(shè)用地管理和土地登記暫行規(guī)定》，對(duì)合理利用地下空間，給出了明確的說(shuō)法：今后地下車位也可進(jìn)行土地登記并辦理產(chǎn)權(quán)證。已建成的存量經(jīng)營(yíng)性地下空間也可按此次出臺(tái)的規(guī)定補(bǔ)辦有償使用手續(xù)，補(bǔ)辦手續(xù)時(shí)要提供權(quán)屬來(lái)源證明，并征得市有關(guān)主管部門同意，補(bǔ)辦完成有償使用手續(xù)后，便可按規(guī)定申報(bào)地下空間建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)登記。此次出臺(tái)的《規(guī)定》將有償使用地下空間土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)下降了10%，這一舉措無(wú)疑將提高建設(shè)單位深度開發(fā)地下空間的積極性。

深圳市規(guī)劃國(guó)土委目前草擬的《深圳市區(qū)分所有建筑物停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法（代擬稿）》，擬允許住宅小區(qū)停車位轉(zhuǎn)讓，停車位少于房屋套數(shù)的小區(qū)，一套房屋只能購(gòu)買或租用一個(gè)車位。擬用轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)化刺激停車位增建，該辦法依據(jù)物權(quán)法及有關(guān)法律法規(guī)對(duì)停車位開發(fā)利用、權(quán)屬確定、權(quán)益轉(zhuǎn)讓等做出了明確規(guī)定，有望解決地下停車場(chǎng)權(quán)屬問(wèn)題。

上海市將商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)分為兩大類：其一是結(jié)建或者補(bǔ)建的民防工程，即其定性為民防工程，只是在實(shí)際使用時(shí)將其作為車庫(kù)。根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》第二十條，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。因此，開發(fā)企業(yè)可以取得作為民防工程的地下車庫(kù)的所有權(quán)。第二類系嚴(yán)格意義上的地下車庫(kù)，即開發(fā)企業(yè)在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等時(shí)候均將其作為車庫(kù)。

4 武漢市有關(guān)地下停車位的現(xiàn)行政策及建議

目前武漢市有關(guān)地下停車位有所規(guī)定，但僅僅是方向性意見(jiàn)，具體可實(shí)施的產(chǎn)權(quán)交易或產(chǎn)權(quán)備案約定不清。2011年施行的《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于停放汽車的車庫(kù)、車位應(yīng)當(dāng)以出租、出售或者附贈(zèng)等方式優(yōu)先分給業(yè)主。2003年武漢市房產(chǎn)局就房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記發(fā)證中的有關(guān)問(wèn)題出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步明確房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記發(fā)證工作中有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》[武房產(chǎn)〔2003〕106號(hào)]，明確關(guān)于商業(yè)攤（鋪）位、車庫(kù)（位）房產(chǎn)申請(qǐng)登記發(fā)證的條件。商品房銷售中的商業(yè)攤（鋪）位、車庫(kù)（含單體車庫(kù)、架空層車位、地下車位）（下同），辦理房屋所有權(quán)證登記時(shí)，必須同時(shí)具備以下條件：在已審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)中有明確“商業(yè)”或“車庫(kù)”用途的認(rèn)定；必須符合房屋建筑面積認(rèn)定的基本條件；必須具備固定的權(quán)屬界址，且施工設(shè)計(jì)圖與實(shí)際現(xiàn)狀保持一致。

根據(jù)《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》、《物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)，在借鑒杭州、深圳、上海等地經(jīng)驗(yàn)，在武漢市現(xiàn)有地方性法規(guī)基礎(chǔ)上，盡快完善有關(guān)地下停車位土地使用權(quán)方面的法律法規(guī)。對(duì)于地下空間的土地使用可以看作是將土地分割為地上及地下兩部分，地下建筑計(jì)算地下建筑的容積率，地上建筑進(jìn)行地上建筑的容積率的計(jì)算，也就可以為地下空間的可用建筑核發(fā)地下空間的土地使用權(quán)證。南京、深圳等地已核發(fā)地下空間土地使用權(quán)出讓證書。最重要的就是土地主管部門出臺(tái)地下空間土地使用權(quán)登記的實(shí)施辦法。

5 結(jié)語(yǔ)

針對(duì)目前停車位嚴(yán)重不足的情況，解決該問(wèn)題的根本，在于鼓勵(lì)停車位特別是地下停車位的建造，而地下停車位的建造成本較高，開發(fā)企業(yè)要能收回部分投資，地下停車位必須能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記備案，能實(shí)現(xiàn)停車位出讓，停車位出讓的前提必須是其產(chǎn)權(quán)明晰，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)企業(yè)的停車位開發(fā)企業(yè)才有權(quán)出讓，其收取停車位出讓費(fèi)用也就合理合法。只有允許停車位轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)化，才能充分調(diào)動(dòng)各方面建造停車位的積極性，從根本上解決停車難的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

[1]李千千.商品房住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬問(wèn)題研究[D].北京工商大學(xué)，2008.