北京五環(huán)彰顯發(fā)展活力

文/本刊記者 田文娟

改革開放四十年來，北京城市空間規(guī)模不斷擴大，經歷了從傳統(tǒng)到現代的蛻變，一改過去“攤大餅”式一圈圈往外擴建，城市規(guī)劃逐漸趨于科學、完善。

今年3月，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會發(fā)布了關于《建設項目規(guī)劃使用性質正面和負面清單》的通知，該通知作為《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035）》的落實，將對北京未來的區(qū)域格局及功能、建筑風貌產生深遠影響。

從清單內容來看，東城區(qū)和西城區(qū)為首都功能核心區(qū)，即中央政務區(qū)，功能定位為全國政治中心、文化中心和國際交往中心，保障中央黨政軍領導機關高效開展工作，是歷史文化名城保護的重點地區(qū)，展示國家首都形象的重要窗口；而首都功能核心區(qū)以外的中心城區(qū)限制物流、倉儲、批發(fā)市場、教育機構、住宅商品房等項目的建設，限制各類用地調整為大型商業(yè)、商務辦公項目，這意味著未來北京東城、西城、朝陽等中心城區(qū)的大型商場和辦公樓幾乎不再新增，同樣也意味著未來五、六環(huán)將集聚大批大型商場和辦公樓，逐漸成為北京商業(yè)氛圍濃厚，人口密集，具有發(fā)展活力的閃光地帶。

靚麗五環(huán)人旺業(yè)興

北京市區(qū)內有5條環(huán)形公路，各條環(huán)路就是北京一圈一圈的主干路。基本是以天安門為中心，一環(huán)套一環(huán)，從內到外依此遞增，環(huán)數越大，離市中心越遠。北京五環(huán)路是北京市第一條環(huán)城高速公路，其全長98.58公里，人們口中的五環(huán)就是五環(huán)路以內的區(qū)域。有人說的“看懂了五環(huán)，你就看懂了20年后的北京”。

五環(huán)之所以逐漸成為北京的一個符號，一個重要因素是人口。根據2015年國家統(tǒng)計局發(fā)布的北京環(huán)路人口分布數據顯示，五環(huán)以外有1098萬常住人口，占全市的51.1%。這表明北京有超過一半的常住人口住在五環(huán)以外，這種分布也可看出，越來越多的人向郊區(qū)聚集。

在常住北京的人口中，有相當一部分是租房居住，據鏈家2017年底發(fā)布的數據，北京現在有35%的人租房居住。按照北京常住人口2100萬計算，當前北京大約有735萬人在租房，而排在前十位的北京熱點租房區(qū)域，全部位于五環(huán)和六環(huán)之間。這是由于五環(huán)外的房租相對便宜，租房族更容易承受，另一方面，租房族上班的區(qū)域大部分位于三環(huán)至四環(huán)，這區(qū)間的房子大都老舊而且租金較高。在五六環(huán)之間租住，雖然通勤距離遠點，但會保證居住質量有所提升，對于在北京奮斗的年輕人來說，此乃明智之舉。

五環(huán)之外不僅吸引了越來越多的租房者，也逐漸為新興企業(yè)所青睞。就目前行情來看，四環(huán)內辦公租金每天每平米在8塊—30塊之間，而五環(huán)以外（含五環(huán)）的租金每天每平米在5塊—8塊之間，對于剛起步的公司來講，較低的租金是不小的誘惑，企業(yè)可用于設施升級、員工培訓、科技引進等其他方面的改善。此外，五環(huán)之外也聚集著為夢想不懈奮斗的創(chuàng)客們，形成及其濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍，這對創(chuàng)業(yè)公司也是一個極大的吸引。

其實，地價低只是人口聚集的因素之一，還有一個因素不可忽視——產業(yè)因素。在《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》中，到2035年，北京建設國際一流和諧宜居之都的產業(yè)要素部署在五環(huán)區(qū)域，五環(huán)區(qū)域的發(fā)展速度將決定北京經濟及城市發(fā)展的高度，這是五環(huán)應有的意義。比如，位于西北五環(huán)的西二旗如今已發(fā)展成為互聯網新城，被稱為“中國硅谷”，坐擁百度、騰訊等知名互聯網企業(yè)，周邊配套住宅區(qū)有超過10萬的人口聚集。東南五環(huán)的亦莊是北京科技創(chuàng)新中心建設“三城一區(qū)”中的“一區(qū)”，已經聚集來自40多個國家和地區(qū)的14000多家企業(yè)，涵蓋移動通訊、集成電路、汽車制造、生物制藥等產業(yè)集群，被稱為“中國制造2025”國家級示范區(qū)。而西南五環(huán)的發(fā)展壯大也是必然趨勢，比如房山作為京津冀協同發(fā)展鐵三角的西南門戶，東臨北京新機場，南接雄安新區(qū)，未來將成為首都高端資源外溢，產業(yè)向南部轉移的重要區(qū)域。如今的五環(huán)如同當年的四環(huán)，顯現出強勁的發(fā)展勢頭。

新商圈快速崛起

人口的聚集勢必催生旺盛的需求和購買力，而城市經濟的發(fā)展和軌道交通的日趨成熟，也使北京的商業(yè)版圖越繪越大，布局向多商圈、多中心的方向發(fā)展，呈現出遍地開花的趨勢。消費升級的遞進，更是改變了京城商圈的固有格局，老商圈擴容升級，新商圈不斷涌現，新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，新的行業(yè)洗牌已經展開。

城無市不立，城市的活力與繁榮的商業(yè)密不可分。說起北京的商圈，人們脫口而出——西單、王府井、國貿以及三里屯，它們同為商圈又各有千秋。西單地理位置優(yōu)越，是北京最核心的商圈，王府井將傳統(tǒng)老字號與時尚購物完美結合，三里屯是北京夜生活最豐富多彩的地方。但如果你僅知道這些，不得不說，你還是不夠了解北京。

隨著人口聚集，北京五環(huán)周邊的新興商圈不斷崛起，傳統(tǒng)商圈和新興商圈吸引力差距逐漸縮小，新興商圈的客流量正在急劇攀升，2016年5月1日，位于舊宮的北京住總萬科廣場開業(yè)，實現了100%的出租率、98%的開業(yè)率。開業(yè)當日客流突破13.6萬人次，銷售額突破600萬元。項目所在區(qū)位是人們印象中商業(yè)氛圍較冷的舊宮區(qū)域，但住總萬科廣場的客流量已經證明了大型購物中心在這個區(qū)域的人氣和吸引力。

再往前幾年看，薈聚?西紅門購物中心、龍湖長楹天街、通州萬達廣場……這些當年開在新興區(qū)域的大型購物中心，現在均已成為區(qū)域的商業(yè)地標，并推進了其所在新商圈的發(fā)展。有數據顯示，2017年北京市常住人群偏愛的TOP5購物中心僅1家世紀金源在四環(huán)內，其余均在五環(huán)周邊。其中，西紅門薈聚躍升為2017年上半年最受歡迎的購物中心。從客源來看，2015年薈聚客源主要集中在大興區(qū)西紅門、棗園和黃村，市中心很少；2017年薈聚在北京市區(qū)內的滲透大幅提高，市中心內的客源有大量增加，主要來自大紅門、崇文門、西便門等區(qū)域。再往西南看，位于房山長陽的首創(chuàng)奧特萊斯，即使是在非周末非節(jié)假日時間，顧客也是絡繹不絕。這里的顧客不僅來自北京，也輻射到河北地區(qū)，如今二期也在如火如荼地建設中，預計今年年底將建成。

新興區(qū)域大型購物中心的火爆，源于它們具備與生俱來的后發(fā)優(yōu)勢。新興商圈成為周邊住宅區(qū)家庭客群到訪的首選購物休閑場所，這些消費者群體中有大量是在市中心商圈工作，而在外圍城區(qū)居住的中高端白領客群。再則，五環(huán)外能提供充足的土地供應，商場在建設、設計上有更大的發(fā)揮空間，正是充裕的倉儲空間和擺貨空間才成就了西紅門宜家如今人滿為患的繁榮景象。

現代城市是資源和要素集聚發(fā)展的結果，而城市建設、城市規(guī)劃，說到底是公共服務的優(yōu)化和延伸。北京城市規(guī)模的不斷擴大，產生了人口分流、商業(yè)分流的態(tài)勢，商圈發(fā)展也逐步趨于功能復合化、商旅文產業(yè)融合化、生態(tài)化以及智能化。無論如何擴充和發(fā)展，都要遵循城市發(fā)展規(guī)律，既要有集中的核心商圈，也要有遍布社區(qū)、街道的便民商業(yè)和便民設施；既需要國際化的品牌、時尚，也需要接地氣的服務大眾的體系；既要杜絕商圈盲目做大帶來的招商難、同質化等弊端，也要重視效益與規(guī)劃。

從世界城市發(fā)展史看，一定時期和一定范圍內城市規(guī)模的擴張是必然現象。恩格斯曾經講過，“城市愈大，搬到里面來愈有利，因為這里有鐵路，有運河，有公路。這里有顧客云集的市場和交易所，這里跟原料市場和成品銷售市場有直接的聯系，這就決定了城市驚人速度的成長。” 這樣看來，今日人們所說的郊區(qū)，是一個相對概念，他日，亦是光芒閃耀的新城。