北京前門商業街區發展調研與產業提升研究

李馥佳 韓凝春

前門商業街區西起前門大街，東至新革路，北起前門月亮灣、前門東大街，南至珠市口東大街，總占地面積81公頃，是承載北京皇城厚重文脈與商脈，鴻商巨賈、市井民俗的集聚薈萃之所。建筑文化、商賈文化、梨園文化、會館文化在這里匯聚交融，相互影響、和諧共生，使之成為北京最具文化底蘊與古都記憶的著名商業街。

以前門東路為界，分為前門西區和前門東區。西區占地面積22.4公頃，規劃建筑面積約40萬平方米，主要包括前門大街及東側縱深支巷，是歷史上商業薈萃、商脈傳承的重要街區，也是現今北京重要的歷史文化體驗街區；東區規劃占地面積58.6公頃，坐落顏料會館、廬陵會館等多座會館，風云際會見證北京滄桑變遷。解放后由于人口過度增長，使四合院生態遭到破壞，私搭亂建、開墻打洞現象嚴重，胡同文化消失殆盡。2010年后在經過幾輪人口疏解與環境整治提升，前門東區常住人口數量大幅度減少，胡同環境與生態得以初步恢復，以國際一流的宜居社區為目標，留住鄉愁記憶，人與城市和諧發展。

本次調研尤其是產業發展調研，主要集中在前門西區（前門東區除居民基本生活配套外，無代表性商業企業），著重調研街區的商業品牌布局、商業現狀與問題，并在此基礎上提出針對性產業提升發展建議。調研方法主要包括消費者問卷調研（200份）、掃街調研（主要街區品牌分布情況）以及與相關部門包括：前門大街管委會、前門大街主要運營企業天街置業及SOHO中國、前門大街主要商戶杜莎夫人蠟像館、劉老根大舞臺、星巴克、全聚德、便宜坊、吳裕泰等30余家企業的主要領導座談、訪談調研，并在此基礎上形成以下報告。

一、前門街區商業文脈調研

北京前門是不可再生的中華歷史文化地標、北京商業文化地標，京城“龍脈”所在， 600年發達商脈造就的京味商業精髓之地，是公認的具有“中華民族精神”、“中國氣質”、“首都形象”獨特、恒久魅力的標志性街區。前門街區的商業發展繁榮與其深厚的歷史文化底蘊密不可分，文化根基鑄就了前門街區的商業發展基礎，而商業繁榮也推動前門文化的發展與傳承。概況起來，可以總結為地利、商脈、文心、藝魂四個主要方面。

（一）地利

在地利方面，其交通區位優勢突出。前門街區是古都北京歷元、明、清、民國至當代延續時間最長的歷史文化街區，是位居北京城市中軸線上的南大門，也是冠以“天街”之稱的京城最具特色、最為繁榮的商業街區。在明清兩朝時，是北京商品流通的主要目的地和樞紐；在1915年，由前門地區商戶投資贊助鋪設了北京第一條瀝青馬路；在1924年，北京第一條有軌電車以前門為起點；現今形成“四橫三縱”市政道路網，規劃車位近1800個，交通地理環境不斷改進，其中已建成的地鐵2號線、7號線以及建設中的地鐵8號線三期在前門街區北側或南側設有站點。

（二）商脈

在商脈方面，商業中心地位突出，600年歷史的前門地區是北京現存歷史最悠久、老字號集聚、傳統商業氣氛最濃郁的商業區，也是京味商業的歷史名片。

在明清兩代商業鼎盛時期，商店、飯館、茶樓、戲園、妓院聯袂興起且互為依托，形成日夜繁華的前門商業文化中心。近現代，呈現老字號集聚的現象，中華國藥第一家同仁堂、中華餐飲文化名片全聚德均創始于前門地區并傳承數百年，此外還匯集北京眾多代表性老字號。街區里商場、百貨興盛，1905年清政府在前門外廊坊頭條開辦了京師勸工陳列所（辛亥革命后改為勸業場），是北京最早的綜合性商場；20世紀20年代，以億兆、全順成、田源厚、同聚興等字號為代表，前門大街瓜子店一帶成為北京近代百貨業發展的興盛之地。在旅店服務方面，前門地區曾為北京旅店中心，據1919年統計，北京共有旅館189家，僅前門地區就有76家；客棧77家，前門一帶就有45家，約占全市總數的46%。

（三）文心

在文心方面，前門街區是宣南文化的生發之地與重要組成部分，濃縮了京味文化的百年精華，文風鼎盛，星光輝映之地，經學大師顧

炎武，考據大家閻若璩，史學家談遷、孫承澤、朱彝尊、徐乾學、萬斯同，法學家沈家本，金融貨幣學家王茂蔭，人口理論家洪亮吉，翻譯家林琴南，吳偉業、龔鼎孳、朱彝尊、王士禎、黃遵憲等杰出詩人，林則徐、黃爵滋、龔自珍、魏源等愛國先賢，康有為、梁啟超、譚嗣同等變法先驅。而且也是官衙、會館、客商云集的地方。明清兩代正陽門內外集中了官府衙門、官員、舉子、客商聚集，促成了會館、客店興盛，至民國時前門地區會館已達到104家。前門東、西區現存會館35座，其中修繕11座。

（四）藝魂

在藝魂方面，前門街區是國劇精粹的興盛之地，京味娛樂文化的中心舞臺。前門五大戲園傳唱京腔、京韻，歷史上京、昆名家只有在前門地區扎下根，才能唱響北京，名揚全國。其中非常有名的要數陽平會館戲樓，其位于前門外小江胡同。始建明代，改建于清乾隆年間，是北京現存規模最大、建筑最為精致考究，保存又比較完整的清代風格民間戲樓，于1984年列為北京市文物保護單位。其次是天樂園戲樓，始建于清，初為平民小戲園子， 1901年它被著名的旦角田際云（藝名“響九霄”，為“玉成班”班主，又是當時北京梨園行會的會長）收購之后，逐漸馳名。梅蘭芳曾在這里演過三年戲，紅極一時。還有廣和查樓，其位于北京前門外，建于明末，初為茶樓，后來逐漸形成戲園，曾與華樂樓、廣德樓、第一舞臺并稱為京城四大戲園。廣和樓又名查樓。查樓的繁華始于康熙年間，康熙曾到此看戲，并賜臺聯：“日月燈，江海油，風雷鼓板，天地間一番戲場；堯舜旦，文武末，莽操丑凈，古今來許多角色。”康熙年間，戲劇家洪升歷經十年、三易其稿的巨著《長生殿》由當時京城梨園第一名班“內聚班”在此首演，京劇大師梅蘭芳也在此開始其藝術生涯。

二、前門街區產業發展調研

前門大街2008年在經歷一年多時間的保護、修繕后，前門大街重新開街，平均日客流量達15萬人次。盡管開街后人流如織，每日客流均15 萬人次以上，但其發展定位與產業模式有待明確，街區整體商業氛圍有待振興發展。

（一）前門街區主要產業構成

截至2016年，前門商業區已建成商業面積17.3萬平方米，其中具備經營條件的為14.7萬平方米。目前仍處于經營當中的主要有三大區域，一是前門主街，主要以老字號品牌、文化體驗型品牌及一些紀念品商店為主；二是鮮魚口街，主要由老字號餐飲品牌組成；三是臺灣商務區，區域內包含臺灣會館及一個阿里山小廣場，在開街之初較為繁華，街區內的臺灣特色商品店及地下的臺灣小吃街共同構成北京首屈一指臺灣特色商業街，但以上店鋪均已停業，臺灣商務區目前以非物質文化遺產類品牌為主。

以前門大街為例，主要產業包括餐飲業、服裝及日用品、文化體育用品、食品飲料及煙草、娛樂業以及醫藥產業。其中服裝及日用品占比最高，占各產業比重的28%，其次是餐飲業占22%，食品飲料及煙草占19%，文化體育用品占18%。相較于繁榮度較高的購物中心等商業區，餐飲、休閑娛樂業態比例不足，其中娛樂業態進展6%，缺乏兒童相關業態，服裝、日用品、文化體驗用品總比例過多。

（二）四類商業品牌在前門街區發展大相徑庭

前門街區現有商戶160家左右，其中國內品牌（含21家老字號）占79%，國際品牌占21%。主要可以分為老字號品牌、文化體驗型品牌、快速消費品牌以及旅游紀念品品牌。四類不同品牌在前門街區發展大相徑庭，從側面印證了前門街區作為文化體驗消費街區，其中的商業品牌與商業模式必須與街區定位相契合，否則將失去發展基礎。

1、老字號品牌發揮經濟效益與社會效益

其中老字號品牌主要分布在前門大街主街與鮮魚口街內，包括全聚德、便宜坊、大北照相館、中國書店、都一處燒麥店等12家老字號都是前門街區的原生老字號品牌。老字號品牌整體經營狀況良好，經濟效益與社會效益均有效釋放，成為前門街區的明星品牌。

2、文化體驗型品牌成為街區發展亮點

星巴克、劉老根大舞臺以及十二五期間引進的北京文化產權交易中心、紅星二鍋頭博物館、杜莎夫人蠟像館、奇境SPA、皇家驛站酒店、M酒店、吳裕泰等文化體驗項目也取得較好發展，相對于傳統的老字號品牌，這些文化體驗型品牌或時尚、國際化，或民族、中國風，但其商業品質與商業模式均符合前門街區歷史文化體驗區的整體發展定位，因此也成為了成為前門大街重要支柱品牌與區域亮點。

3、國際一線快速消費品牌水土不服

相較于老字號以及一些文化體驗型品牌，國際著名的服裝服飾品牌也都紛紛嘗試進駐大街，如me&city;、美特斯邦威、Z AR A、優衣庫、H&M;等國內外一線快消品牌均先后在前門街區開設過大型旗艦店，但目前僅H&M;一家仍在經營，由此可見單純以商品銷售為目的的非體驗型商業品牌，包括著名的國際品牌，均在前門街區“水土不服”，實踐證明并不適合在前門街區發展。

4、低端旅游紀念品品牌亟待升級或置換

旅游紀念品商店則整體處于低端水平，以低檔次的中老年服飾及包裝化的北京特產食品為主，商品同質化缺乏新意，質量得不到保證，銷售模式以旅行團團體銷售為主。隨著我國商業發展與國內外游客消費水平提高，此類低端商店經營狀況不斷下滑，成為前門街區亟待改造與調整置換的商業類型。

三、前門街區商業氛圍有待改進提升

自2009年9月前門大街重新開市以來，經過近8年的建設和發展，以商業為主導產業，前門街區已形成一定的產業基礎。

以全聚德、便宜坊等為代表的一批原生老字號繼續扎根前門；劉老根大舞臺、杜莎夫人蠟像館、北京文化產權交易中心、皇家驛站酒店等一批優勢品牌立足前門，逐步深耕商圈；以永新華韻為代表的非遺產業全面布局前門；以鮮魚口為代表的前門美食形成品牌。前門街區已初步建成有一定文化味道，文化類企業及品牌相對集中，局部亮點突出的特色商業街區。

然而，以前門作為中國的、首都的“歷史文化展示區”的定位相比較，以北京市建設“國際一流的和諧宜居之都”，東城區建設 “國際一流的和諧宜居之區”的“國際一流”的標準相衡量，前門街區發展仍處于起步階段。在以下方面面臨優化調整：

（一）街區人氣足，“商氣”有待集聚

有效購買力是反映商業街區消費能力和運營水平的基本指標。從前門街區目前發展看，其客層結構以消費能力較低的外地觀光客為主，本地客源僅占30%左右，相較于同為市級商業中心的王府井，前門街區團隊游客比例高，國際游客比例低，代表時尚消費的年輕客群比例低，重游率較低，游客收入水平、消費水平總體較低。盡管有一定人氣，但有效購買力不足。

（二）業態結構與業態層次有待提升

豐富多元的業態是反映街區繁榮度的基本指標。調研顯示，目前前門街區各業態中，廉價旅游紀念品、特產食品、大眾小吃比例高，消費者認可度高的休閑（聚餐、家庭出游）、購物（特色餐飲與品牌店鋪）、兒童娛樂教育類業態相對缺乏，體驗型業態比例低且無法形成聚合效應。而大量的低層次業態及店鋪也客觀上造成區域精品消費、時尚消費吸引力不足，在一定程度上蠶食、破壞了街區商業生態。

（三）品牌豐富度與品牌多樣性有待提升

品牌是吸納消費的前提。從已開業的前門街區品牌狀況看，相對王府井等商業中心街區，其品牌數量少、結構相對單一（據2014年調查，王府井街區僅高端酒店、知名汽車、珠寶、腕表、服裝、化妝品等品牌就有1321個），且前門主街多數品牌傾向旅游商品，休閑、娛樂、具有北京特色的商業品牌明顯不足，也客觀上造成對消費者，特別是北京本地消費者吸引力低。

（四）文化體驗度與商業契合度有待提升

根據巴黎香榭麗舍、威尼斯圣馬可廣場區、愛丁堡R OY AL MILE區、新加坡克拉碼頭區等國際同類知名商業街區發展經驗，獨特的文化底蘊與現代商業的融合發展、互動體驗是成就街區的基本要素。從前門街區現狀看，盡管已有一批文化類項目入駐，但街區整體文化主題特色不突出，文化類業態與街區缺乏互動，文化類項目亟需市場化探索，致使街區文化體驗度不高，與消費者對前門街區文化品質的期待有一定距離。

（五）人流動線有待豐富，集客效應有待提升

成熟的街區往往具有交叉融合的街區結構，人流動線合理，可逛性強。從前門街區現狀看，目前客流主要集中在主街與鮮魚口輔街，人流在主街通過，路線單一，且南、北商氣不通，商業引力點不足，鮮魚口以游覽、小吃為主。街區整體建筑結構、胡同文化肌理與客流尚未形成有效互動。

（六）街區建筑空間分割與使用效率有待提升

商業與建筑的有機融合是商業設施建設的基本規律。在前門街區改造建設中，由于缺乏商業方面的前置研究和規劃，一定程度上造成建筑設施與商業應用脫節，多單體建筑，建筑間聯通性低，二、三層樓使用率低，對商家經營帶來困擾。

（七）街區統籌規劃、統一運營效率有待提升

以消費者需求為主導的統一、長效運營是商業街區成功發展的關鍵。從前門街區近年發展看，由于街區管理客觀存在條塊分割，使多元主體各自為戰，缺乏統一運營，同時由于缺乏明確的街區產業整體規劃，對國有運營公司的考核方式單一，易于打亂運營企業的管理步調，造成片面強調短期營收，街區經營中偏重單位面積租金導向，過分強調招商、入住率，使街區缺乏人氣、商氣的長期培育，發展后勁不足。

（八）街區基礎設施有待改善

堅持以人為本，功能完善，服務到位是評價街區發展品質的基本指標。當前前門街區在配套設施上還有諸多不完善之處，如引導設施、文化宣傳相關設施還有缺位，廣場、雕塑等休閑設施不夠完善，智慧街區服務體系尚未建立等，給街區消費者帶來不便，在街區設施環境建設上還大有可為。

除了以上方面，前門街區發展中還存在一些延續已久的制約因素，如電容量限制問題，夜間封街管理問題，街區活動受限問題等，均應采取妥善措施予以解決。

四、前門街區產業提升方向

（一）前門街區產業提升原則

1、統籌規劃，統一運營

根據前門街區產業基礎與發展潛力，統籌規劃街區產業運行，探索統一運營的路徑及實現方式，打破街區以招商及出租率為經營主導、各自為政的經營局面，優化街區發展。

2、品質體驗，文化為魂

依據前門街區自身文化資源稟賦，以文化為魂構建街區引力內核，創新街區產業文化、消費文化，形成高品質文化體驗氛圍。

3、特色突出，融合發展

突出前門街區歷史文化底蘊，突出街區京味文化體驗特色，深入推進歷史文化與街區建設發展的融合，推進產業與文化的融合，推進不同業態的融合，進一步完善街區發展功能。

4、創新驅動，智慧服務

把創新作為前門街區建設發展的源泉，以規劃創新為起點，不斷推進街區品牌創新、發展模式創新、街區管理創新和服務創新，積極推進前門智慧型街區建設。

（二）前門街區產業提升的基本路徑

以文化為魂，圍繞城市主流生活方式，吸納具有歷史底蘊的文化特色品牌集聚，吸引文化體驗產業鏈相關上下游項目及配套服務集聚，引導街區商業品牌與優勢資源向文化體驗方向發展，帶動前門街區文化體驗氛圍形成；

以品質立基，著眼于優化調整，全面優化調整街區產業布局與業態格局， 優化調整街區運營管理模式，優化調整街區服務設施及環境，引導品質消費回歸，重塑前門商業文化品牌。

（三）前門街區產業提升的基本模式

蔓生發展模式——以明清以來皇城御街的原生品牌與文化主題及目前已經落位的優勢成熟商業文化項目為引力內核，帶動同類文化產業，產業鏈上、下游及周邊項目，以及與目標客群生活方式相匹配的商業文化項目蔓生式發展，形成文化主題特色鮮明、業態集聚、功能復合，可持續發展的街區生態場。

（四）前門街區產業布局思路一主、一副、多引力片區

——一主為前門主街（北起前門月亮灣，南至珠市口東大街），一副為前門西區副街（北起肉市東巷，南至乾泰寺巷）。以一主一副兩條街道作為未來前門街區的規劃亮點，集中展示街區形象。

——以前門街區已落位或有深厚文化根基的優勢商業文化項目帶動街區形成不同主題的引力片區，主要形成非遺文化、美食文化、商旅文化、演藝文化四個引力片區。

1、前門主街——街區主要景觀大道

前門主街定位于街區主要景觀大道，集中展示前門街區皇城文化風采與氣韻，發展與北京古都氣韻相一致、經典且時尚的老字號旗艦店、體驗店，引導、提升現有老字號品牌，使其向體驗店、旗艦店方向發展；統籌目前已歇業待租地塊，引進與大街定位相一致的品牌，逐步置換現有同質化以及非北京特色、非傳統文化的特產商店；充分利用大街二層以上的可視化建筑空間，情景交融，發展功能復合的休閑、體驗業態。從而促使大街南北氣韻貫通，以主力項目帶動街區體驗與娛樂氛圍逐級遞增，凝聚人氣、商氣。

2、前門副街——街區文化生活空間

前門副街定位于街區文化生活空間，演繹北京城市主流家庭生活方式，形成與主街錯位發展，以北京中產家庭為主力消費客群，引進與都市現代生活相適應的文化體驗品牌及業態；以兒童業態作為引力內核，圍繞親子家庭生活方式設置文化體驗品牌，形成區域內相對獨立的小型購物中心；充分利用主體圍合、上下聯動、層次錯落的建筑空間結構，發展兒童培訓、體驗及家庭體驗業態。

3、非遺文化引力片區——傳承經典、豐富業態

以永新華韻開發已落位非遺文化項目為引力內核，輻射周邊，提升成為主題鮮明、互動體驗的非遺文化引力片區，打破現有單一的非遺產品展賣模式，集聚非遺文化元素與資源，傳承經典、演繹時尚，引進互動性、趣味性、知識性、體驗性強的非遺項目，豐富非遺產業業態；引導待開發地塊形成以非遺文化為核心的高端非遺文化體驗區，開展非遺文化活動以及高端精品體驗項目，面向年輕群體及親子家庭，推動已落位非遺文化項目向體驗化、趣味化、市場化方向發展。

4、美食文化引力片區——皇城品質、京味特色

美食文化引力片區以鮮魚口美食街為引力內核與主集聚區，進一步加強京味兒美食餐飲集聚，降低同質化小吃比例，引導便宜坊、烤肉季等街區老字號品向旗艦店、體驗店方向轉型提升，引進與主流生活方式相適應的京味特色時尚休閑餐飲品牌；在前門街區內分散布點，聯動前門街區餐飲文化資源，融合各業態發展，增強街區休閑文化氛圍，發整合街區商業空間，調整街區店鋪結構，集中引進品牌餐飲，發展成為皇城品質、京味特色的美食文化引力片區。

5、演藝文化引力片區——經典藝術、時尚演繹

以廣和查樓復建項目、天樂園劇場、劉老根大舞臺為引力內核，三大劇場優勢互補，發展不同類型演藝種類，時尚演繹經典藝術；引進內容豐富、不斷變換的各類演藝文化形式，劇目新穎，滿足現代欣賞品味與家庭文化需求；輻射帶動周邊，在演藝文化引力片區中，蔓生發展演藝主題酒店、演藝主題餐飲、休閑茶館、演藝專業服務配套及手辦等演藝周邊商品，發展演藝文化產業鏈相關業態及周邊產品，培育演藝文化生態場。

6、商旅文化引力片區——商旅主題、蔓生發展

以北京文化產權交易中心及周邊待開發地塊為引力內核，匯聚文化與商務兩大主題，為商旅人士提供商務服務及休閑服務空間，集中發展與主題相關的商旅服務功能，融合發展高端精品酒店、商務餐飲、商務簡餐、會議會展等業態，完善商旅服務功能，吸引商旅客群集聚、促進前門消費客群置換；形成集文化產權交易、文化藝術品收藏與流通、藝術展覽展示等商旅生活方式生態場。

五、前門街區產業振興措施

（一）街區產業結構優化與提升措施

1、引導品牌升級，改造提升一批老字號及北京品牌店鋪

引導現有全聚德、便宜坊、中國書店、紅星二鍋頭、都一處、吳裕泰、張一元、大北照相、天興居、錦芳、月盛齋、天福號、紅螺果脯、內聯升、同升和、慶豐包子等老字號及北京特色品牌升級店面，強化京味元素體驗，結合現代消費需求，強化時尚設計。三年內，升級改造店鋪不少于10家。

2、引進特色品牌，創新培育一批中華氣韻、皇城品質品牌店鋪

利用前門大街、副街及前門西區引力片區閑置、騰退、集約調配的店鋪空間資源，著力引進一批中華氣韻、皇城品質品牌店鋪，如同仁堂、仿膳、大董、那家小館、小吊梨湯、信遠齋等，在前門街區開設旗艦店、形象店、概念店，培育符合現代消費潮流的傳統技藝和文化，創新中華文化體驗、皇城品質文化體驗。

3、引導品牌置換，有序調整街區店鋪結構

梳理前門西區現有店鋪品牌資源，對店鋪品牌及運營情況進行摸底調研，逐步置換與前門街區發展定位及文化形象不符的低端品牌、一般性土特產食品商店、同質化紀念品商店、同質化小吃，騰退面積優先引進北京特色文化品牌。

4、 規劃設計前置，加快街區商業體建設

統籌街區待建及在建商業空間，規劃設計前置，品牌引進與商業體建設相匹配，滿足主力品牌需求，融合街區文化底蘊設計建筑空間。

5、集約利用商業空間，提升街區休閑品質

對已經落成商業體，根據商業體的實際用途及品牌落位需求，集約利用二、三層空間，在建筑結構允許范圍內，加以適度改造，引進與建筑及周邊環境良好互動的休閑商業品牌，充分發揮二、三層空間的街區景觀優勢。

（二）街區環境改造與氛圍營造措施

1、切實滿足街區商戶服務需求，進一步完善街區基礎設施建設

聯通、擴容前門街區水、電、氣等基礎設施，擴容街區電力供應，聯通、修繕街區排水設施。排查、更換街區額定容量過低的主要電纜，解決商戶夏季供電不足問題；充分預留電力擴容空間用于服務后續引進、提升的旗艦店等大電量需求商鋪。聯通建筑排水管，修繕街區排水系統，動態維護建筑體頂層防雨設施。

2. 提升街區文化與休閑氛圍，建設文化基礎設施

（1）街區博物館建設

在前門街區各引力片區發展基礎上，籌建前門歷史文化博物館、戲曲演藝博物館，同時配合非物質文化遺產項目，引導非遺產業相關博物館等展覽、展示項目落戶前門街區。

（2）街區廣場建設

充分利用阿里山廣場，使之與周邊引力片區互動發展，不定期舉辦各類豐富多彩的主題文化活動，營造街區活力氛圍。

在非遺文化引力片區、商旅文化引力片區各規劃建設一個小型廣場，與阿里山廣場共同形成街區動態節點，引導街區人流動線。其中非遺文化引力片區小廣場為開放式街區廣場，周邊搭載非遺體驗項目；商旅文化引力片區小廣場設置在文化特色酒店附近，與周邊酒店、餐飲設施融合發展，為商旅人士提供品質休憩空間。

（3）街區標識系統建設

建設完善街區標識系統，在前門街區主要商業節點設置導覽地圖，在前門西區主街、副街、各引力片區及前門東區主要胡同、會館、官署、名人故居、代表性四合院等歷史文化地標設置中英文標識，全面、系統介紹前門街區歷史文化，引導商旅消費。

（4）街區景觀小品建設

在現有基礎上，設計策劃增加前門街區綠植、景觀燈、現代雕塑、水景小品等街區景觀小品，兼顧觀賞性、功能性與趣味性。并以此引導人流動線、分割主題區域，營造街區休閑、舒適的文化氛圍。

（5）街區公共服務設施建設

在現有基礎上，增設衛生間、休息座椅、直飲水臺等公共服務設施，完善外幣兌換、手機充電、景點及演出訂票、旅游地圖、旅游護照等商旅服務功能，引導市場化服務機構進駐前門街區。

3、提升街區智能服務水平，建設前門智慧街區

推進前門智慧街區W iFi覆蓋等信息基礎設施建設，開發獨立APP或依托于微信客戶端的前門智慧街區訪問移動終端平臺，集成前門街區電子地圖、景觀景點介紹、電子會員系統、智能停車系統，以及商鋪信息、街區文化活動信息、營銷促銷等信息。

籌建前門街區歷史文化資源數據庫，支持移動終端動態查詢，實現前門街區歷史文化的智慧展示。

籌建前門街區產業運行數據庫，通過大數據的搜集、整理與挖掘，對街區產業資源及運行情況進行動態管理，為街區產業優化調整提供支持。

（三）街區運營與管理提升措施

1、明確前門街區管理職能與范圍，職責清晰、捋順管理關系

捋順前門大街管委會及主要產權方北京天街置業發展有限公司、SOHO中國有限公司現有職能與范圍，清晰職責，明確分工。

其中前門大街管委會根據北京市中心城區發展要求及歷史文化展示區發展定位，負責街區整體發展規劃并發布實施。統籌、協調街區與城市建設、交通管理關系，協同市政、交通相關部門，優化設計街區周邊交通路網及街區內微循環道路。成立街區歷史文化研究與保護辦公室，搶救發掘、保護前門街區歷史文化資源。成立街區媒體與新聞中心，聯絡主要媒體，統籌宣傳前門街區文化，統一各類信息發布渠道與發布口徑。

推動產權方北京天街置業發展有限公司、SOHO中國有限公司職能轉變，從招商與物業管理轉變為投資與決策管理，側重于資本投入與回報，以及商業運營計劃的審核監督。主要負責項目立項、資金投入、改造等街區重大事項的決策管理，監督街區的建設進度及建設投資，審核監督運營管理公司的商業調整方案與年度運營計劃。同時持續推進街區建設與開發。

2、成立街區運營管理公司，對街區實行統一運營管理

由產權方委托一家具有國內、國際成熟商業街區運營管理經驗的品牌商業運營管理公司，對前門西區實行統一運營管理，培育商業氛圍、逐步調整品牌、按市場規律開展商業運營。

運營管理公司負責制定前門西區產業結構調整方案，經前門大街管委會及產權方論證通過實施。在街區運營管理階段中每年年初制前門西區年度運營管理計劃，對街區業態及品牌調整目標、街區盈收預算予以明確規定。同時經產權方授權，運營管理公司負責前門西區相關設施日常維護與物業管理。

3、嚴格執行街區開發各項制度

（1）執行商業項目公開制度

由區商務委根據商業發展規劃要求，定期發布大興新區“十三五”商業建設指南，滾動提出商業建設的階段性目標，向社會公示階段性的鼓勵、允許發展和限制、禁止建設的設施項目的類別，合理引導社會投資。

（2）執行新開發項目備案制

制定新開發商業項目備案制度，本區新開發的商業項目基本情況應報送“十三五”大興新區商業發展領導小組備案，由領導小組對相關項目資質、定位、功能、業態類別予以指導監督，對于偏離規劃方向的項目，提出整改意見，限期調整并跟蹤進展。

（3）執行項目建設前置約定制度

對于確定用于商業開發的土地，在土地招牌掛時根據區域商業開發情況及需求情況，由商業主管部門提出土地用途性質、發展規模等具體條件，規范引導土地使用和項目開發。

（4）執行商業用地預留制度

商業用地不可再生，應有計劃、有步驟地使用商業用地。按比例預留交通節點、新興住宅區、新開發區商業用地，將商業用地規劃納入新區總體規劃中嚴格執行，列入規劃的集中商業用地，不得挪作他用。

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（作者單位：北京財貿職業學院、北京京商流通戰略研究院）