關(guān)于房地產(chǎn)稅征收的若干思考

吳迪

【摘要】房地產(chǎn)稅日漸提上日程，本文從中央各大會(huì)議提出的房地產(chǎn)稅觀點(diǎn)入手，分析我國(guó)現(xiàn)行征收房地產(chǎn)稅的迫切原因以及征收將面臨的問(wèn)題，并借鑒西方國(guó)家先進(jìn)成熟的房地產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)，最終給出完善我國(guó)房地產(chǎn)稅征收的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅征收；美國(guó)；英國(guó)

一、房地產(chǎn)稅提上日程

最近一段時(shí)間以來(lái)，“房地產(chǎn)稅”這幾個(gè)字頻繁的出現(xiàn)在各大會(huì)議、報(bào)告中。以往的土地財(cái)政已經(jīng)沒(méi)有辦法維持下去，土地是稀缺資源只會(huì)越賣越少，征收房地產(chǎn)稅是必然選擇，房地產(chǎn)立法改革勢(shì)在必行。

2017年12月20日，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表文章，文章里提出要構(gòu)建現(xiàn)代財(cái)稅制度，在房地產(chǎn)稅方面，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，逐步建立并落實(shí)完善房地產(chǎn)稅立法工作，按照評(píng)估值開(kāi)征房產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，從而構(gòu)建完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度，引起了一片嘩然。李李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告中》提出，要完善地方睡制度，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。當(dāng)前全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他方面在法律草案方面也在抓緊起草并加以完善。十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上，大會(huì)發(fā)言人張業(yè)遂表示，房地產(chǎn)稅立法目前正加緊法案的草擬的內(nèi)部探討與論證，爭(zhēng)取早日完成常設(shè)委員會(huì)第一次審議的籌備工作。2018年3月8日，前財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉向媒體透露房地產(chǎn)稅拉法草案今年就能提交到全國(guó)人大，若按照之前的中央文件的規(guī)定，稅收法定化要在2020年之前完成。

二、我國(guó)征收房地產(chǎn)稅的原因

我國(guó)地方和國(guó)家共享稅占據(jù)很大的比例，營(yíng)改增后地方稅占比降低到6%，地方無(wú)主體稅種，而且剩余的稅種征管難度系數(shù)高分布廣泛，地方亟需培育地方主體稅種，而且土地是一種稀缺資源只會(huì)越賣越少，現(xiàn)行制度下的土地財(cái)政不可能長(zhǎng)時(shí)間維持下去。房地產(chǎn)稅因?yàn)樵诒Ｓ协h(huán)節(jié)征稅，可以作為地方較為方穩(wěn)定的收入來(lái)源來(lái)取代土地出讓金在地方財(cái)政收入中的地位，房產(chǎn)稅每年的征收額隨著房?jī)r(jià)市場(chǎng)的波動(dòng)而變動(dòng)，充分地反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出一種穩(wěn)定的狀態(tài)。其次，房地產(chǎn)稅以“收益稅”的特征存在，取之于民用之于民，地方政府將征收來(lái)的房地產(chǎn)稅用于當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)毓彩聵I(yè)的發(fā)展公共服務(wù)的提升，例如美國(guó)的房地產(chǎn)稅的收入在公立學(xué)校支出經(jīng)費(fèi)中占到了40%～50%的高比例。三是會(huì)起到調(diào)節(jié)收入分配的作用，特別是個(gè)人財(cái)富聚集，不敢說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度有多大，但是在收入分配方面，房產(chǎn)占用面積大，占用資源多的人會(huì)多繳稅，房屋面積小占用資源少的人少繳稅，有利于維護(hù)社會(huì)公平。四是在在保有環(huán)節(jié)征稅，投機(jī)者會(huì)因沒(méi)有轉(zhuǎn)手賣出持有量多而繳納較多的房地產(chǎn)稅，打擊了房地產(chǎn)投機(jī)者的積極性，有助于實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”目標(biāo)定位。第五，是房地產(chǎn)稅作為一種直接稅，不易轉(zhuǎn)嫁出去，有利于稅收結(jié)構(gòu)的完善。六是持有空置房屋的居民會(huì)因?yàn)槌钟协h(huán)節(jié)征稅而把空閑房屋租售出去，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。第七點(diǎn)就是我國(guó)目前的十個(gè)稅種，其中只有兩個(gè)是在保有環(huán)節(jié)征稅而絕大多數(shù)都是在在交易環(huán)節(jié)征稅，征收房地產(chǎn)稅有利于降低房地產(chǎn)在交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)增加保有環(huán)節(jié)的稅收。

三、阻礙房地產(chǎn)稅開(kāi)征的因素

我國(guó)的房地產(chǎn)稅必須以評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)，但房地產(chǎn)評(píng)估卻相當(dāng)困難，很多技術(shù)問(wèn)題還沒(méi)有解決，在目前的條件下，沒(méi)有辦法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行公平合理的評(píng)估。其次是關(guān)于房地產(chǎn)稅稅率的制定和具體的操作辦法的制定是一項(xiàng)工程量較大的工作。三是征收房地產(chǎn)稅對(duì)富人和官員無(wú)疑是對(duì)其利益的打擊，現(xiàn)在官員們的資產(chǎn)并沒(méi)有透明化，但是一旦開(kāi)征房地產(chǎn)稅，官員們的房產(chǎn)數(shù)量便在稅務(wù)局的掌控范圍內(nèi)，而且官員和富人是人群中有話語(yǔ)權(quán)的群體，征收房地產(chǎn)稅目前是有很多社會(huì)上反對(duì)聲音的存在。四是中國(guó)人的納稅意識(shí)并不強(qiáng)，因?yàn)槲覈?guó)一般都是價(jià)內(nèi)稅，在日常生活中居民在購(gòu)買商品的時(shí)候感受不到自己繳了稅，稅已經(jīng)包含在商品的價(jià)格里，而國(guó)外卻恰恰相反，西方國(guó)家在購(gòu)買商品的時(shí)候，明確列出了稅額，很清晰的把廣大居民放在了納稅人的身份上。

四、美國(guó)、英國(guó)房地產(chǎn)稅征收先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)的房產(chǎn)稅是永久性財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的重要保證。它歷史悠久，從1792年就開(kāi)始征收，經(jīng)過(guò)不斷的優(yōu)化與調(diào)整，目前也已經(jīng)形成了較為完善的稅收政策體系。美國(guó)各州都有制定各自憲法的權(quán)利，所以房產(chǎn)稅法也各不相同，但總體歸為以下方法。美國(guó)房產(chǎn)稅的稅基是由房屋的評(píng)估值決定的，評(píng)估值與稅率的乘積便得出房產(chǎn)稅額。首先是評(píng)估值的確定：政府會(huì)定期預(yù)估市場(chǎng)價(jià)值，根據(jù)周圍房屋的交易價(jià)格為參考，并綜合考慮地勢(shì)，面積大小，采光，設(shè)施，房齡等來(lái)確定市場(chǎng)價(jià)值，然后乘以一定的評(píng)估率得出房產(chǎn)的評(píng)估值，例如加州為40%。其次是稅率的確定：每個(gè)州的稅率不同，一般由州稅率，市、縣稅率，學(xué)區(qū)稅率三部分組成。

英國(guó)有句諺語(yǔ)：一個(gè)人的家就是自己的城堡。開(kāi)征房產(chǎn)稅的鼻祖便是英國(guó)，英國(guó)以房產(chǎn)的評(píng)估值為基礎(chǔ)，每隔五年，稅務(wù)部門(mén)下屬的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。房產(chǎn)稅是英國(guó)唯一的地方稅，與其他國(guó)家不同，英國(guó)征收單一的以房屋財(cái)產(chǎn)稅，大多數(shù)國(guó)家是以房產(chǎn)和地產(chǎn)的估價(jià)作為征收房產(chǎn)稅的對(duì)象。英國(guó)房產(chǎn)稅征收來(lái)主要是為了支持公共事業(yè)的發(fā)展，此外房產(chǎn)稅還有一定的稅收減免，例如對(duì)學(xué)生、殘疾人等群體是完全免稅的，對(duì)空置的房屋也有規(guī)定的減免期。英國(guó)有一種特殊的稅制設(shè)計(jì)被世界上許多國(guó)家所效仿：狹義的英國(guó)房產(chǎn)稅指的是城市物業(yè)稅，這意味著英國(guó)的房產(chǎn)稅不是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象的財(cái)產(chǎn)稅，是居民為享受公共服務(wù)而繳納的一種稅，不區(qū)別租戶或房主，只因房屋享受公共服務(wù)占用公共資源的不同而繳納不同的稅額。由于居民在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)使用自己的合法收入，而這部分收入已經(jīng)繳納所得稅，因此避免重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。

五、我國(guó)各界對(duì)完善房地產(chǎn)稅征收的觀點(diǎn)

在十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)中，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌指出，伴隨個(gè)人財(cái)富的積累，世界上許多國(guó)家都建立了房地產(chǎn)稅收制度，主要用作收入分配的調(diào)節(jié)，維護(hù)社會(huì)公平；二是籌集財(cái)政收入，用以社會(huì)各方面支出。史耀斌在總結(jié)世界房產(chǎn)稅制度的基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)了四個(gè)共性安排：第一，個(gè)人住房和商業(yè)房都按照評(píng)估值為稅基；第二，房產(chǎn)稅歸為地方稅收，地方政府用這些稅收來(lái)支持當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，教育治安等方面的支出；第三，許多國(guó)家都給予房產(chǎn)稅一定的稅收優(yōu)惠，例如針對(duì)貧困人口給予稅收減免。第四，建立完善的稅收征管模式，有利于房地產(chǎn)稅的征收，更有利于保證其公平征收。在當(dāng)前中國(guó)，我國(guó)應(yīng)該在充分借鑒國(guó)外成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上建設(shè)有自己特色符合國(guó)情的房地產(chǎn)稅制度，例如進(jìn)行減輕房地產(chǎn)交易繳納的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、現(xiàn)行稅種的合并等，使中國(guó)的房地產(chǎn)稅制度既能夠滿足地方政府籌集財(cái)政收入的需要，又能促進(jìn)社會(huì)公平與發(fā)展。全國(guó)政協(xié)委員樓繼偉提出，征收房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)需要萬(wàn)分謹(jǐn)慎的舉措，許多方面要隨其更改，例如稅收征管一個(gè)方面就要有不小的變動(dòng)。房天下董事長(zhǎng)莫天全在接受采訪時(shí)表示征收房地產(chǎn)稅作為地方稅收一個(gè)重要的來(lái)源，能夠影響到各方面的平衡。

六、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅征收的建議

（一）要建立完善的評(píng)估制度

學(xué)習(xí)美國(guó)定期預(yù)估市場(chǎng)價(jià)值，政府應(yīng)著力培養(yǎng)群眾信得過(guò)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估手段，提升評(píng)估人員的技能素養(yǎng)，另外不斷完善房地產(chǎn)登記制度。

（二）要盡快確定房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策

很多發(fā)達(dá)國(guó)家都采取此項(xiàng)措施，例如免稅、稅前扣除等政策，給予社會(huì)特定群體和基本家庭需求的人群予以免稅，例如學(xué)生、殘疾人，低收入人群等等。

（三）要加快房地產(chǎn)稅作為地方重要稅種的建設(shè)

將房地產(chǎn)稅作為地方稅收收入的重要來(lái)源，代替現(xiàn)在從政府基金中扣除的費(fèi)用。要用之有道，促進(jìn)當(dāng)?shù)毓彩聵I(yè)的發(fā)展，環(huán)境、交通的改善，教育的發(fā)展，治安的提高。

（四）要加快完善稅收征管體制，修訂《稅收征管法》

第一。是在征收房地產(chǎn)稅的初期，要加大宣傳力度，減少納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間信息不對(duì)稱的現(xiàn)象，通過(guò)各種宣傳手段，使房地產(chǎn)稅政策走進(jìn)千家萬(wàn)戶，使得廣大居民了解房地產(chǎn)稅的存在以及其存在的意義。二是要建立健全納稅申辯制度，來(lái)保證納稅人在納稅過(guò)程中出現(xiàn)的異議、投訴等問(wèn)題可以得到盡快處理，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，讓房地產(chǎn)稅征得公平。三是要完善房地產(chǎn)稅監(jiān)督機(jī)制，建立房地產(chǎn)稅征收監(jiān)督部門(mén)，來(lái)保障征稅部門(mén)不多征不延遲不徇私舞弊，讓房地產(chǎn)稅以一種“良性”稅種出現(xiàn)在稅收領(lǐng)域。

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