上海龍湖天璞“低價”入市龍湖集團如何避免掉隊？

楊春霞 高方方

近期，位于嘉定江橋板塊的“網紅盤”上海龍湖天璞取得預售證，預計售價5.18萬元/平方米。這是繼金地璽灣、復興瓏御后，上海地區6月份新取證的第三個樓盤。

值得一提的是，2015年，龍湖集團（00960.HK）（以下簡稱“龍湖”）拿下該地塊的樓板價為27084元/平方米，當時市場預測單價或超8萬元。

有消息稱，上海龍湖天璞此前一直在積極與政府談判拿預售證，單價從8萬到7萬再到6萬，因價格與預期不符，一直未談妥，最終以均價5萬出頭塵埃落定。

此外，有業內人士認為，單價不及預期一方面是受政策限價因素的影響，另一方面還有房企資金回籠和銷售業績方面的壓力。易居智庫研究中心研究總監嚴躍進對《投資者報》記者表示，“當前拿證項目說明企業需要在上半年有業績表現，會積極辦理預售證，背后也是一種市場焦慮。”

而針對上述相關說法，記者采訪龍湖上海城市公司相關負責人，并未獲得更詳細的信息，上海相關負責人表示，不方便透露和置予評論，但是其明確表示，裝修方面沒有降標。“室內裝修都弄好了，就算想偷工減料也沒時間”，該負責人說。

銷售業績承壓

正如上文所述，房企積極拿預售證背后是需要在業績上有表現，從龍湖今年上半年的業績表現來看，龍湖銷售業績確實不甚樂觀。根據克而瑞數據，作為TOP10房企的龍湖2018年以來銷售業績一直處于“掉隊”狀態。

據招銀國際研報顯示，2018年一季度龍湖銷售增長放緩，公司合約銷售增長2%至440億元，銷售面積282萬平方米。2018年1～4月，龍湖銷售業績出現下滑趨勢，房地產銷售額為570.1億元，同比下滑5.35%。

此外，龍湖公告顯示，截至2018年5月，龍湖實現合同銷售金額761.2億元，與碧桂園、恒大、萬科等龍頭房企的差距越拉越大。而龍湖曾在年初披露，2018年龍湖的銷售目標是2000億元，并努力在兩三年內實現3000億元的突破。如今2018年已過半，龍湖集團對于市場的焦慮或多或少是存在的。

此外，從區域性上來說，龍湖上海銷售目標仍需寄望于住宅項目，能解燃眉之急的主推龍湖天璞了。中原地產分析師盧文熙表示，上海龍湖天璞拿證，對于龍湖來說是利好的。“龍湖在上海可售項目不多，這個項目開盤有利于其資金回籠，畢竟拖兩年了，時間成本比較高”，盧文熙進一步對記者表示。

據公開報道，已進駐上海12年的龍湖，除了2015年在上海拿下的嘉定江橋地塊之外，唯一的住宅地塊便是2017年拿下的奉賢區南橋鎮地塊。2017年11月14日，龍湖以42.3億元競得奉賢區南橋鎮的兩塊地，總面積為9.2萬平方米，樓板價約2.3萬元/平方米，以底價拿下。

據此前澎湃新聞報道，2016年6月，時任龍湖上海總經理的張澤林（現已經離任）在戰略品牌發布會上宣布，龍湖此后3～5年在上海的目標，升級為城市運營商2.0，2016年實現目標百億元，3年目標150億元，5年目標200億元。

不管出于何種考慮，上海龍湖天璞開盤對于龍湖業績表現來說無疑是一大利好。根據公開資料，上海龍湖天璞此次共推出約956套房源，戶型為：80平方米、100平方米、117平方米三種。投資者報記者從售樓處人員了解到，80平方米戶型有150余套，100平方米戶型有400余套，剩余的為117平方米戶型，若按均價5.18萬元/平方米計算，上海龍湖天璞將為龍湖帶來約65億元的銷售業績和資金回籠。

龍湖方面給出的消息稱，2018年除了天璞、春江天璽兩個住宅項目外，還與中南置業合作開發南通的春江南岸項目，另外，龍湖天瑯、龍湖天鉅兩個商辦項目相繼面市。

值得提及的是，龍湖正在減少對傳統住宅開發的依賴，逐漸形成地產開發、商業運營、長租公寓和物業服務四大主航道業務并進的多維布局。此外，養老業務和產業新城也是公司的業務探索方向。

規模擴張提速

盡管一直追求穩健發展，處在房企規模賽道上的龍湖也無法擺脫與規模的抗衡。從2016年開始，龍湖加速追趕銷售規模。

2016年龍湖實現銷售額881.4億元，2017年銷售額增長七成至1560.8億元，從房企排行榜第15名一躍到第8名。

進入2018年以來，龍湖無論是住宅還是商業或是長租公寓均開啟了提速模式。一方面，龍湖2018年銷售目標直指2000億元，并努力在兩三年內實現3000億元的突破。另一方面，2018年5月31日，龍湖集團CEO邵明曉在招商大會上表示，2018年龍湖商業地產要進入行業TOP3房企，并表示2020年龍湖商業旗下開業商場總數將超50座。

此外，作為四大主航道業務之一的長租公寓，龍湖也正在顯示其“野心”。在長租公寓方面，龍湖管理層在年初業績發布會上表示，長租公寓的客戶群體有活力，其用戶數據更具價值，未來該條主航線業務要排進行業前三。

值得玩味的是，龍湖提速意圖從其積極拿地中可以窺見一斑。2017年提速之時，龍湖地產明顯加大了對土地的投入，全年獲取超過2000萬平方米土地儲備，總土地儲備升至5458萬平方米，權益面積3900萬平方米。

2018年以來，龍湖繼續保持積極拿地狀態，中指院披露的數據顯示，1～5月龍湖以380億元拿地總額位居拿地榜單第4位，拿地金額高企勢頭猛進。

在今年年初業績會上，龍湖管理層曾就拿地節奏表態稱，龍湖拿地并無緊迫感，而是根據市場形勢從容判斷，采取踩點拿地策略，平衡負債率與發展的節奏保持穩健資產負債表。

此外，龍湖管理層還表示，公司土地投資嚴格依據負債表的承受程度，不會一味通過加杠桿來增加規模，而是要求實現有機增長。全年買地份額跟公司增長匹配，2017年買地花費740億元，2018年肯定會略增一點，但不會突跳。

據悉，60%的年末凈負債率是龍湖在做投資決策時非常重要的一條準繩。過去5年，龍湖持續保持著年末凈負債率持續下降的趨勢，2017年末甚至低至47.7%，居港股千億元資產民營房企凈負債率最低。