房產中介簽訂炒房合同的認定及效力

趙恒瑾　肖揚

摘 要 房價與百姓的生活及社會的秩序息息相關，如今不斷攀升的房價已然成為人們茶余飯后的常備話題。國家有關部門也采取了多種行政手段從政策層面對房價進行宏觀調控，以求遏制房價的迅速增長。然而，水漲船高的房價卻成為許多“炒房者”的生財之道，以房產作為投資對象，在價格相對較低時買入，等價格達到投資者的預期值時再轉售出去，以此來賺取中間的差價，除普通投資者參與此種投機行為之外，許多房產中介機構利用自身的信息優勢也進行這種投資行為。而在現在房產市場過熱的情況下，這種投資方式基本上可以認為是穩賺不賠的。房屋中介的炒房行為愈演愈烈，法律制度對于炒房行為方面規定的缺失，使得較多的買房者在糾紛發生后自身利益無法得到保障，就此方面的法律缺失進行論述，以解決炒房合同問題。

關鍵詞 房產中介 炒房合同 認定 效力

基金項目：對外經濟貿易大學研究生科研創新基金資助。

作者簡介：趙恒瑾、肖揚，對外經濟貿易大學。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.115

2016年3月，小王與小李雙方簽訂房屋買賣合同，對于房屋的買賣進行約定：該房屋以81萬元的價格賣給小李，與此同時，在合同中約定小王同意小李在辦理房屋過戶手續時可將該房屋過戶給第三人。隨后，小王發現小李實際為房屋中介的中介人員并進行炒房行為，之后要求解除該房屋買賣合同。雙方將該爭議交至具有管轄權的相關法院，法院認為原告小李利用自身房屋中介從業人員的優勢，根據對于房屋來源信息的了解以及對于房屋買賣交易過戶流程的熟悉度，簽訂該房屋買賣合同目的就是為將房屋進行轉售行為，而不是想要真正購買被告小王名下的房產，所以雙方簽訂的房屋買賣合同并不是出于小王的真實的意思表示，所以該房屋買賣合同不成立。這是天津濱海新區法院塘沽審判區所受理的案件，在隨后的一段時間內，類似于該房屋買賣合同的案件大概有17件，均為房屋買賣合同糾紛案件認定為“名為買房，實為炒房”的行為，均認定合同不成立。近幾年來，關于房屋中介公司炒房合同案件頻發，對于炒房合同的效力如何認定以及如何規制房屋中介的炒房的行為等問題迫在眉睫。

一、 炒房行為及炒房合同的認定

當前，學者們對房屋的炒房行為大致定義為以下幾個類型：一為投資及機遇一體化，將兩者不進行區分，通說是對房地產的投資行為界定為炒房行為；二為狹義的房地產投資行為，就是將炒房行為實際意義上的房地產投資，通過各種渠道買房屋，再將其加價賣出。三為廣義的房地產投資行為，不僅僅是對于房屋的買賣投資，其中包括了土地使用權的交易，通過倒賣獲得暴利的行為。由此可以看出，目前炒房行為這對于炒房行為還處于初始階段，并沒有統一的規定和解釋。

上述案例中涉及的炒房人員大部分都是房屋中介的工作人員，其利用自身工作的優勢對房產信息的掌握和房屋買賣交易過戶流程的熟悉，同賣房者簽訂房屋買賣合同，再對買賣的房屋從中加價并轉賣給他人。為確定該買賣行為的順利進行，該類合同的約定一般為交付定金，定金交付完畢后將該房屋內的設施清空并對房屋進行移交，該行為正是為了方便實際買房人進行看房，同時還會約定允許過戶給第三方，為保證賣方人與實際的買房人辦理過戶。當賣方落入炒房人的炒房圈套時，拒絕履行合同就會被以違約為由起訴，并要求賠付高價的違約金。此類案件中簽訂買賣合同只是先占房屋的購買機會，同時進行另外尋找買方，將房屋轉售他人從中謀求利益的行為。《合同法》中關于無效合同的規定：“第五十二條 有下列情形之一，合同無效：一、一方有欺詐、脅迫的手段定力合同，損害國家利益；二、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；三、以合法形式掩蓋非法目的；四、損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。” 案例中買房人簽訂合同是為了進行炒房，再次進行轉手出售，通過這種二次倒賣的行為從中賺取差價獲得利益的行為，并不是真正具有購買房屋的真實意思表示，而與賣方之間所簽訂的房屋買賣合同也不是出于真實的意思表示，所以雙方簽訂的房屋買賣合同不成立。所以認定為第五十二條規定的第一種情形：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益，但在該案例中并沒有損害利益的行為。若是以違反誠實信用原則，違反公平的市場交易，所以無法依給予相關的保護措施，對于此種說法也不盡然。該案件中的炒房行為無法得到《合同法》中關于合同的無效的認定，也沒有相匹配的法律法規進行相關的解釋和法律依據。

雖然炒房行為是一種投機取巧，從中牟利的行為，但也是本著交易雙方平等自愿的行使民事權利，這種行為不僅在法律法規中加以防范，相關政府部門也同樣需要政策性的調整加以規范和引導，不能僅僅就通過法律法規制度的強制性規范，同樣還需經過政府部門對市場經濟行為的引導和規制，雙管齊下。

二、炒房合同效力認定

通過從法律和經濟兩個角度來解讀類似案例中炒房合同的效力問題。房屋中介工作人員從表面上看來是提供了中介的服務，實際上又是合同簽訂的當事人一方，實際上已經介入到房屋買賣行為當中，并從中進行倒賣行為賺取差價獲得暴利。這種房屋中介工作人員的所簽訂的炒房合同在法律意義上并不是房屋的買賣合同，《合同法》第一百三十條規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同”，第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。

根據《民法》的相關規定，房產屬于特殊的標的物，房產的所有權的歸屬以轉移都是需要通過房地產管理法等相關法律法規的規定進行房產產權的登記。但是在所謂的炒房合同中，通過合同約定賣方允許將房產直接過戶給第三人也就是實際的買房人，實際上也是最終的買房人在支付價款，由賣方人與實際買方人辦理該房產過戶的相關手續，房屋中介的工作人員即炒房人員并沒有真正要購買房屋的真實意思表示，也不是實際真正的買方者，只是一個利用自身的工作優勢的從中獲取暴利的逐利者。所謂的炒房買賣合同并沒有具備房屋買賣合同或者居間合同的相符合的合同條件、特點，所以認為該類型的房屋買賣合同都不成立。

從經濟的角度出發，房屋中介的炒房行為或者說在整個房地產行業中的炒房行為，炒房者其實只有小部分為房屋中介工作人員，如果這種情況不加也遏制，有可能會對未來房地產市場造成不可磨滅的影響，大部分的炒房人是真正的購買房屋，雙方所約定的房屋買賣合同也是真實有效的，出于真實的意思表示，此時也完成了房產交易的過戶行為。而上述案例中的廠方行為只是一種房屋中介進行差價倒賣的行為，并不是傳統意義上的炒房行為，所以房屋中介的炒房行為要加以遏制，要想從根本上解決上述案例中頻發的狀況，要利用法律手段進行規制。

三、管理炒房行為的措施

首先，完善房地產交易管理法律制度。炒房行為是通過房產的交易行為，以低價買進高價賣出的方法將房屋的價格炒高，從中謀取暴利，對于這種炒房行為，必須要完善房地產交易管理法律制度。對于預售房屋來說，加強對開發企業的管理，對買房者出售房屋預售許可證，在出售的房屋的宣傳中明確標注房屋預售的審批許可證，對于違反房產管理部門的開發商進行處罰。對于未按規定就將房屋對外公開出售的，將該行為視為不良行為，由房地產管理部門對其進行記錄，相關部門依照法律法規的相關規定對于進行處罰并進行備案登記，加強對于預售房屋的管理。對于炒房行為的規制，可以以營業稅進行規范，對于房屋所有權變動的范圍內，相比較買賣行為整個過程來說，是需要區分其中的債權行為和物權行為，如果此類一房二賣的行為頻發，對于其中違反房屋買賣合同的當事人就要承擔相應的損害賠償責任。

其次，建立個人住房貸款法律管理防范機制。目前，中央銀行對于諸如此類的炒房行為在房地產行業內所產生的不利后果及影響已經引起了重視，對于日前頻發的問題及后果發布了相關的防護措施：首先是將房屋買賣的貸款利率調整為與同期的貸款利率規定相同；其次是針對房屋價格增長過快或者價格增長較高的地區，將個人可以申請的房屋貸款最低的首付款百分比進行整體的調高；最后是規定禁止零首付買賣房屋。與此同時，中央銀行自此發布的相關措施進行開始實行，并開始預防因炒房行為未來可能引起的房地產相關的金融問題。

與此同時，要建立相關的風險防治措施及法律法規的相關管理機制，防止事態的擴大。

再次，房地產價格管理法制建設。房屋價格問題是房地產市場和房地產交易的問題，炒房行為目前已經引起了強烈的社會問題，正是因為人們將其行為帶動房屋價格的高幅上漲，因此需要通過房地產行業相關法律法規體系的規范和完善，經過立法程序強化在房地產行業在組織、管理、監督等各個方面在房屋價格方面的舉措，在實行加強房地產市場防范風險措施方面，對房地產價格的整體狀況進行全面、詳細、系統化的進行規制，在以一個良性公平的市場環境下，規范房地產的買賣行為，預防炒房行為的發生，從根本上遏制炒房人從中獲取利益等不良行為。然而，房地產市場在房屋價格方面的重要舉措之一就是公開房屋的價格，但目前房地產市場在信息公開化方面存在較大的漏洞，需要完善。

信息缺少透明化，房屋的數量、價格等問題均出去不透明的狀態，價格過度哄抬，開發山、房屋中介對外發布虛假信息，將價格的水準調高，人為性的制造市場狀態的緊缺。目前已經對具有炒房行為過度的地區，制定以信息公開為主要機制的規范行為，加強市場監測，完善市場信息披露管理制度，目的是為了穩定房地產價格的一個重要性措施。在房地產市場防范風險機制的建立，進一步完善房地產的價格管理體系，設立房地產交易監督管理中心，在各個地級市，為加強房地產市場的監督，在相關地方可設立房地產交易監督管理中心，其目的是為了防止因存在的炒房行為而使房產的價格增長過快。

建立房產價格評估申請制度，因房地產交易監督部門對于目前房地產市場近期價格的漲幅情況的了解，對于近期房地產交易的價格進行宏觀調控并進行公開，對于公眾可以更好的了解市場，必要時限定最低價格和最高價格，為房地產的投資者和開發者提供可以參考的實際價格信息，使得房地產監督管理部門可以控制好當前的局面，對于房地產市場價格的漲幅進行嚴格的調控和控制，對于違法行為進行嚴格的處罰，對于虛假房地產市場價格漲幅的相關信息進行嚴格的管控，這樣就可以避免因各種不實的傳言而導致房地產市場的整個導向所產生的誤區，從而可以保證信息的真實有效，對于虛假信息的發布者，為利益抬高房價的開發商、房屋中介等相關人員進行法律責任的追究。

最后，對于房屋中介的行為進行規范。目前，相關城市已經開始查處具有違法行為的房屋中介，產生信用污點。但該做法并沒有引起房屋中介的重視，還有一部分中介仍在從事房屋的炒房行為，從中謀取暴利。目前，關于我國房地產中介該行業的相關法律法規制度還不夠健全和完善，其中不符合營業資質的的房屋中介和相關無資格的從業人員進行違規操作并從中或的高額的利益，進行違規性操作，使得炒房行為愈演愈烈。所以，房屋中介相關人員的炒房行為必須加以遏制，對于相關人員的管理同時也要加強， 對于房屋中介的營業許可以及相關從業人員的資質進行嚴格的調查和管控。

加強對中介從業人員的資格管理和嚴格神話，明確房屋中介的責任和經營范圍，對于不符合條件的房屋或代理性銷售房屋的行為的房屋中介機構，制定相關的處罰措施，從而使得房屋的購買者進行盲目的跟風投資行為或者是對房屋中介的炒房的違規行為視而不見，進一步的避免不良后果的產生。

注釋：

民法通則.合同法.第五十二條.