基于Eviews的我國商業地產價格影響因素的實證分析

李卓迪

摘 要：本文運用Eviews8.0軟件建立多元線性回歸模型，對2015年我國大陸31個省（直轄市、自治區）的商品房平均銷售價格進行研究。結果顯示第三產業比重、城鎮居民人均可支配收入、商業地產開發企業個數、男性數量和商業地產業區位熵對商品房平均銷售價格存在顯著的影響。

關鍵詞：商品房平均銷售價格 多元線性回歸 多重共線性 異方差性 自相關性

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）04（c）-168-02

1 研究背景及意義

2016年10月，我國31個省會城市中29個城市的房價呈上漲趨勢，一線城市高房價令人難以企及，而二線城市房價也飛速上漲。為應對商品房價格的過快上漲，天津、南昌等許多地方政府相繼出臺控制房價上漲的政策，如商品房限購令等，然而，房價依然“高高在上”甚至一度攀升。

受農耕文化的深刻影響，中國人追求安逸穩定的思想觀念以及附著于土地的深厚情感使安居樂業的思想反映于人民對置房的狂熱；同時，由于我國平民化的投資品有限，購置房產漸漸被視作兼具實用與投資性質的生活保障；另外，由于我國男女比例不平衡問題，婚姻市場競爭日趨激烈，擁有住房已經成為女性擇偶的基本條件。種種原因造成了房價居高不下的難堪現狀，過高的房價嚴重影響了人民的安全感與幸福感，使人們對生活的信心大減，理想追求物化為住房，這種思想完全背離了人民對美好生活的追求以及社會主義精神文明建設的要求。高房價凸顯了社會的貧富差異，激化了社會矛盾，對社會的和諧穩定產生了反作用。

本文通過對我國商品房價格影響因素的研究與分析，揭示我國房價居高不下的內在原因，并針對這些原因找到控制房價過快增長的相關對策以促進商業地產市場平穩發展的有效途徑。

2 文獻綜述

國內的眾多學者對我國商品房價格的影響因素進行了大量深入的研究。張婉（2009）運用OLS方法對房價影響因素進行了實證分析，發現影響住房價格主要因素為貨幣供給量和土地價格[1]。汪新（2010）運用偏最小二乘（PLS）方法和變量投影重要性指標（VIP）對我國房價影響因素及其重要程度進行了實證研究，發現了影響我國商業地產價格的重要因素分別為土地的價格、國民財富的具體構成和投入資金的規模[2]。郭曉宇（2014）運用2012年全國31省的數據對房價影響因素進行實證研究，從收入分配改革，財政收入支出的優化和推進城市化進程方面給出了建議[3]。張弛等（2015）以一二三線作為區分，對三類城市房價的影響因素分別進行了實證研究，從供給方面、需求方面、貨幣政策和地方政府的角度對房價的影響進行分析[4]。王敏（2017）以城市人口、商業地產銷售面積、人均可支配收入、居民儲蓄存款總額作為影響商業地產價格的需求因素研究其對商業地產價格的影響[5]。

3 我國商品房價格影響因素的實證分析

3.1 計量模型的建立

在前人研究之上，本文主要從供給方面、需求方面、產業發展水平方面，對影響商品房銷售價格的諸多因素進行如表1所示。

3.2 計量模型的檢驗

首先，通過Eviews8對所選取變量進行回歸，將全部解釋變量考慮進來，采用最小二乘法估計，得到：

4 結論和政策建議

從本文以上分析可以得到結論：第三產業比重、城鎮居民人均可支配收入、商業地產開發企業個數、男性數量和商業地產業區位熵對商品房平均銷售價格都存在顯著的影響，商業地產開發企業個數與商品房平均銷售價格呈負相關關系，其余變量均為正相關關系。

其中，第三產業比重以及商業地產業區位熵對房價的影響最大，商業地產企業數量對商品房平均銷售價格的反向影響也較為突出，可見高房價與商業地產企業的壟斷定價等行為密不可分。同時，居民可支配收入的增加以及男性數量的增加也對商品房價格的上漲有一定程度的影響。基于以上結論，本文給出以下政策建議。

（1）合理推進城市化進程，促進各地區平衡發展。在城市化發展的路徑中，農村人口不斷涌入城市，務工人員及其子女的購房需求一定程度上導致了房價的上漲。同時，由于大城市與中小城市經濟發展分層較為嚴重，商業地產業專業化程度相距甚遠，一線城市以及大多數省會城市的房價漲幅明顯高于同期平均水平。政府應合理適度地推進城市化進程，加大中小城市即農村的基礎設施建設，提供當地就業機會，合理協調勞動力的良性配置，促進各地區平衡發展，緩解中心城市購房壓力。

（2）降低商業地產開發行業進入壁壘，強化行業良性競爭。由于政策壁壘以及規模經濟壁壘的存在，我國商業地產開發行業目前形成資源壟斷和行政性壟斷共同作用的區域性寡頭壟斷市場，導致我國商業地產開發行業內的壟斷定價和價格合謀，造成房價居高不下的現狀。政府應在維持商業地產行業有序發展前提下，適當降低商業地產開發行業的進入壁壘，適度增加商業地產開發企業數量，給予規模較小的商業地產開發企業一定的生存空間。同時，應鼓勵和促進商業地產開發行業內的正當良性競爭，打擊惡性競爭，使商業地產行業繁榮穩定發展。

（3）促進形成積極健康的婚姻觀念。隨著我國房價迅速飆升，擁有商品房的面積及數量漸漸成為判斷一個人經濟實力以及個人能力的重要標準，與此同時，我國傳統思想影響下男女比例的不平衡增長問題也不斷顯現，婚姻市場上的競爭日趨激烈。因此，擁有至少一套住房已經成為大多數未婚女性擇偶的必要條件之一，這也成為導致房價飛速上漲的助力。對此，政府應加強引導，促進大眾形成積極健康的婚姻觀，同時應加強保護婚姻中經濟及社會層面的弱勢群體，出臺相關政策，緩解甚至消除高房價導致的社會群體心理上的不安全感，促進社會和諧發展。

參考文獻

[1] 張婉.商品住宅房價影響因素的計量分析[J].技術與市場， 2009（7）.

[2] 汪新，謝昌浩.我國房價的宏觀經濟影響因素分析[J].華東經濟管理，2010（3）.

[3] 郭曉宇.我國房價影響因素的實證分析[J].時代金融，2014（18）.

[4] 張弛，吳佳楷，申雪艷.中國一二三線城市房價影響因素分析[J].現代商業，2016（5）.

[5] 王敏.對我國商業地產價格影響因素的實證分析[D].山東大學，2017.

[6] 盛來運.中國統計年鑒—2016[M].北京：中國統計出版社， 2016.