基于Eviews的我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

李卓迪

摘 要：本文運(yùn)用Eviews8.0軟件建立多元線性回歸模型，對(duì)2015年我國(guó)大陸31個(gè)省（直轄市、自治區(qū)）的商品房平均銷售價(jià)格進(jìn)行研究。結(jié)果顯示第三產(chǎn)業(yè)比重、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、男性數(shù)量和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)區(qū)位熵對(duì)商品房平均銷售價(jià)格存在顯著的影響。

關(guān)鍵詞：商品房平均銷售價(jià)格 多元線性回歸 多重共線性 異方差性 自相關(guān)性

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）04（c）-168-02

1 研究背景及意義

2016年10月，我國(guó)31個(gè)省會(huì)城市中29個(gè)城市的房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，一線城市高房?jī)r(jià)令人難以企及，而二線城市房?jī)r(jià)也飛速上漲。為應(yīng)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲，天津、南昌等許多地方政府相繼出臺(tái)控制房?jī)r(jià)上漲的政策，如商品房限購(gòu)令等，然而，房?jī)r(jià)依然“高高在上”甚至一度攀升。

受農(nóng)耕文化的深刻影響，中國(guó)人追求安逸穩(wěn)定的思想觀念以及附著于土地的深厚情感使安居樂業(yè)的思想反映于人民對(duì)置房的狂熱；同時(shí)，由于我國(guó)平民化的投資品有限，購(gòu)置房產(chǎn)漸漸被視作兼具實(shí)用與投資性質(zhì)的生活保障；另外，由于我國(guó)男女比例不平衡問(wèn)題，婚姻市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，擁有住房已經(jīng)成為女性擇偶的基本條件。種種原因造成了房?jī)r(jià)居高不下的難堪現(xiàn)狀，過(guò)高的房?jī)r(jià)嚴(yán)重影響了人民的安全感與幸福感，使人們對(duì)生活的信心大減，理想追求物化為住房，這種思想完全背離了人民對(duì)美好生活的追求以及社會(huì)主義精神文明建設(shè)的要求。高房?jī)r(jià)凸顯了社會(huì)的貧富差異，激化了社會(huì)矛盾，對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定產(chǎn)生了反作用。

本文通過(guò)對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格影響因素的研究與分析，揭示我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的內(nèi)在原因，并針對(duì)這些原因找到控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的相關(guān)對(duì)策以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的有效途徑。

2 文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)的眾多學(xué)者對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的影響因素進(jìn)行了大量深入的研究。張婉（2009）運(yùn)用OLS方法對(duì)房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)影響住房?jī)r(jià)格主要因素為貨幣供給量和土地價(jià)格[1]。汪新（2010）運(yùn)用偏最小二乘（PLS）方法和變量投影重要性指標(biāo)（VIP）對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)影響因素及其重要程度進(jìn)行了實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)了影響我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的重要因素分別為土地的價(jià)格、國(guó)民財(cái)富的具體構(gòu)成和投入資金的規(guī)模[2]。郭曉宇（2014）運(yùn)用2012年全國(guó)31省的數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行實(shí)證研究，從收入分配改革，財(cái)政收入支出的優(yōu)化和推進(jìn)城市化進(jìn)程方面給出了建議[3]。張弛等（2015）以一二三線作為區(qū)分，對(duì)三類城市房?jī)r(jià)的影響因素分別進(jìn)行了實(shí)證研究，從供給方面、需求方面、貨幣政策和地方政府的角度對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行分析[4]。王敏（2017）以城市人口、商業(yè)地產(chǎn)銷售面積、人均可支配收入、居民儲(chǔ)蓄存款總額作為影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的需求因素研究其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的影響[5]。

3 我國(guó)商品房?jī)r(jià)格影響因素的實(shí)證分析

3.1 計(jì)量模型的建立

在前人研究之上，本文主要從供給方面、需求方面、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平方面，對(duì)影響商品房銷售價(jià)格的諸多因素進(jìn)行如表1所示。

3.2 計(jì)量模型的檢驗(yàn)

首先，通過(guò)Eviews8對(duì)所選取變量進(jìn)行回歸，將全部解釋變量考慮進(jìn)來(lái)，采用最小二乘法估計(jì)，得到：

4 結(jié)論和政策建議

從本文以上分析可以得到結(jié)論：第三產(chǎn)業(yè)比重、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、男性數(shù)量和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)區(qū)位熵對(duì)商品房平均銷售價(jià)格都存在顯著的影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)與商品房平均銷售價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，其余變量均為正相關(guān)關(guān)系。

其中，第三產(chǎn)業(yè)比重以及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)區(qū)位熵對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量對(duì)商品房平均銷售價(jià)格的反向影響也較為突出，可見高房?jī)r(jià)與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價(jià)等行為密不可分。同時(shí)，居民可支配收入的增加以及男性數(shù)量的增加也對(duì)商品房?jī)r(jià)格的上漲有一定程度的影響。基于以上結(jié)論，本文給出以下政策建議。

（1）合理推進(jìn)城市化進(jìn)程，促進(jìn)各地區(qū)平衡發(fā)展。在城市化發(fā)展的路徑中，農(nóng)村人口不斷涌入城市，務(wù)工人員及其子女的購(gòu)房需求一定程度上導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)，由于大城市與中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分層較為嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程度相距甚遠(yuǎn)，一線城市以及大多數(shù)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯高于同期平均水平。政府應(yīng)合理適度地推進(jìn)城市化進(jìn)程，加大中小城市即農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提供當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)，合理協(xié)調(diào)勞動(dòng)力的良性配置，促進(jìn)各地區(qū)平衡發(fā)展，緩解中心城市購(gòu)房壓力。

（2）降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)入壁壘，強(qiáng)化行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)。由于政策壁壘以及規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘的存在，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)目前形成資源壟斷和行政性壟斷共同作用的區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)，導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)的壟斷定價(jià)和價(jià)格合謀，造成房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)狀。政府應(yīng)在維持商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展前提下，適當(dāng)降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)入壁壘，適度增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，給予規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定的生存空間。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)和促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)的正當(dāng)良性競(jìng)爭(zhēng)，打擊惡性競(jìng)爭(zhēng)，使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)繁榮穩(wěn)定發(fā)展。

（3）促進(jìn)形成積極健康的婚姻觀念。隨著我國(guó)房?jī)r(jià)迅速飆升，擁有商品房的面積及數(shù)量漸漸成為判斷一個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及個(gè)人能力的重要標(biāo)準(zhǔn)，與此同時(shí)，我國(guó)傳統(tǒng)思想影響下男女比例的不平衡增長(zhǎng)問(wèn)題也不斷顯現(xiàn)，婚姻市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。因此，擁有至少一套住房已經(jīng)成為大多數(shù)未婚女性擇偶的必要條件之一，這也成為導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛速上漲的助力。對(duì)此，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，促進(jìn)大眾形成積極健康的婚姻觀，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)保護(hù)婚姻中經(jīng)濟(jì)及社會(huì)層面的弱勢(shì)群體，出臺(tái)相關(guān)政策，緩解甚至消除高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的社會(huì)群體心理上的不安全感，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[2] 汪新，謝昌浩.我國(guó)房?jī)r(jià)的宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素分析[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2010（3）.

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[6] 盛來(lái)運(yùn).中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒—2016[M].北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社， 2016.