公允價值在投資性房地產中的運用研究

黎慧

摘 要：國內外學者對于投資性房地產運用公允價值模式的合理性和優勢眾說紛紜。大多數學者認為公允價值計量更能真實反映資產的經濟價值，應該在未來得到廣泛應用，但是在當前環境下該計量屬性的運用卻不盡人意。筆者以理論為前提運用大數據庫綜合分析該模式的整體運用情況并分析緣由。從上述的研究中歸納總結出相關的結論，并根據當前政府政策和市場環境提出適當的推廣建議。

關鍵詞：公允價值 投資性房地產 財務影響

一、引言

隨著經濟的發展和市場的完善，職業界結合實際操作經驗不斷發展公允價值的理論。我國在2014年頒布了《企業會計準則第39號——公允價值計量》，進一步完善了公允價值的定義。新準則中要求根據資產或負債在其主要交易市場或有利市場下的價格為依據進行估計，且強調公允價值計量是建立在自愿、公平、公正、客觀的基礎上，根據資產或負債的特點運用恰當的估值技術。投資性房地產實質上是一種資產使用權讓渡行為，企業通過出租房地產或者留有以后增值轉讓獲取經營收入，導致經濟利益流入企業。投資性房地產的初始計量一律以所發生的成本作為入賬基礎。其后續計量可分為公允價值模式或成本模式。在公允價值模式下，投資性房地產在報告日需要以該資產真實可靠的公允價值入賬。

二、公允價值計量在投資性房地產中運用現狀分析

我國近年來擁有投資性房地產的企業日益增多，但是大多數企業一般會在初期選擇成本模式計量，而后期又不敢輕易變更模式，這導致公允價值模式使用范圍不廣泛。自2007年公允價值準則頒布后，當年1570家上市公司中，630家持有投資性房地產，其中有18家采取了公允價值模式。往后的三年里，擁有投資性房地產的企業分別為690 、772、833家。2012年達到1073家。盡管投資性房地產的數量大幅度增加，但是公允價值在投資性房地產的運用雖有上升但趨勢較小，2008、2009、2010年分別只增加了2、5、2家。

我國上市公司中擁有投資性房地產的行業大致分為房地產業、制造業、銀行金融業、傳播與文化類以及其他類。其中制造業所擁有的投資性房地產占比最大，房地產業其次。2009年至2012年制造業采用公允價值的企業均超過10家，而房地產業在這幾年采用公允價值模式的企業個數較少，只有三到四家。在2013年開始，房地產業采用公允價值模式的企業猛增達到13家，接近制造行業對應的數量。

三、公允價值計量運用現狀原因分析

從上述數據中分析得出公允價值在投資性房地產的運用范圍仍十分有限。主要有以下原因。會計準則中對于公允價值的運用存在較多約束。相對而言企業在選擇成本模式時未受到過多的條件約束，因此成本模式使用更為方便。并且準則中對于計量模式轉化的規定使得風險回避者不敢輕易采用公允價值。

企業管理人員進行決策分析時一般綜合考慮成本與效益原則。盡管公允價值模式可以為企業帶來好處，但是由于公允價值的取得比較困難，可能要耗費大量的資金和時間，加大會計人員工作量和信息披露成本。而且在公允價值模式下，投資性房地產的價格波動盡管可能增加企業盈余，但是該筆經濟利益實際并未受到，導致凈利潤與現金流量相背離。

四、公允價值計量運用存在的問題及對策建議

從上市公司的財務報表及附注等數據統計得出公允價值模式在我國投資性房地產企業的使用情況存在以下問題。（1）公允價值模式運用較少，使用的企業數量雖逐年增加但增長幅度不夠明顯。（2）不同行業中使用公允價值計量的企業數量存在較大的差異。行業分布不均勻是該模式無法大規模運用的原因之一。（3）從報表披露中發現，不同企業、財務人員確定公允價值的方法和披露的完整性存在差異。

針對上述問題，本文提出以下建議：（1）減少會計準則的法律約束，財政部門為加大公允價值使用的普及程度，適當降低該模式運用的標準。（2）完善房地產交易市場。政府部門應當加強對房地產交易數據的管理，加大監督交易價格合理性的力度。完善房地產網上交易系統，將數據公開化，提高透明度。（3）加強企業財務人員的專業技能。企業應當定期安排內部會計人員的技術培訓，使其能夠熟練操作技術測定程序。

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