蘭州市仁壽山鄉村旅游養老項目淺議
——從養老房地產開發商角度出發

(蘭州交通大學　甘肅　蘭州　730000)

一、緒論

(一)仁壽山公園簡介

1.仁壽山景點介紹

仁壽山上建有亭臺樓閣，掩映于綠樹紅花之間。山坡上有一座長27米的青龍雕塑，似騰空躍起，怒目奮爪。山中建有玄武廟、凌云閣、祖師殿、仁壽亭等仿古建筑。仁壽山周圍有十里桃海，每逢桃花盛開之際，這里隆重舉辦桃花會，觀者如潮。

2.仁壽山景區特點

按照規劃，仁壽山旅游文化產業園規劃區內景觀體由一軸、一心、六區以及重要景觀節點構成十景點。建設項目有壽仙臺、八卦臺、旅游服務中心、千畝水系、明清商業步行街、農家樂提升改造、仁壽廣場、體育公園及兩條道路建設等。

一軸：即南北景觀軸。

一心：即規劃中的“桃園月色”，以西至咸水溝，東至大沙溝范圍內為中心，使整個景區獨具傳統特色的旅游服務中心。

六區：以八卦臺、壽仙臺及旅游服務中心為依托的仁壽山景區；桃園月色，以農家樂提升改造、明清商業步行街以及千畝水系項目為依托，打造綠色旅游、餐飲及購物休閑中心；安仁廣場，以規劃建設市民廣場及文化、圖書、美術、博物館等“四館”為依托的現代化、宜人化市民廣場；金城八景園，以規劃打造獨具傳統特色“蘭州八景”為依托的風景園區；桃園春色，獨具特色的農家樂；寧壽體育公園，以規劃的體育公園為依托，進一步完善全區公共基礎設施建設，打造具有區域特色的體育公園。

(二)養老項目簡介

1.背景介紹

蘭州市現已完全步入老齡化社會，養老產業供需矛盾日益突出，目前蘭州養老地產還未成形，但隨著老年人口日增，業內認為養老地產和養老業務將是蘭州房地產項目開發中不可或缺的部分。而隨之將興起以養老為景點特色的相關旅游產業。本文將淺議蘭州市仁壽山養老項目的可行性。

圖1　近三年蘭州市老年人口增長情況

(資料來源：蘭州市統計局公布數據)

按照聯合國的標準一個地區60歲以上老人達到總人口的10%，65歲老人占總人口的7%，即該地區視為進入老齡化社會。2014年末擁有蘭州市戶籍的老年人口占總人口總數的18.41%，蘭州完全步入老齡化社會。從蘭州市統計局公布的數據獲知，2012年底,我市60歲以上老年人52.86萬,占全市人口總數的16.44%；2013年底，蘭州市戶籍老年人口達56.11萬人，占戶籍人口總數的17.46%；2014年末，戶籍老年人口已達59.22萬，占戶籍人口總數的18.41%，該比例高于全國和全省的平均水平。三年內蘭州市戶籍老人增加6.36萬人，年均遞增接近1.0%，預計到2020年將突破75萬。蘭州的養老地產和養老產業在蘭州具有可深掘的巨大潛力。

2.仁壽山養老項目解讀

蘭州市老齡化以及養老地產和養老業務的發展趨勢也促成了仁壽山養老項目的建設。仁壽山有其獨有的優勢條件而開發養老養生項目，形成鄉村特色旅游的一大亮點。

首先仁壽山位于安寧區交通通暢的近郊，市民到仁壽山更便捷；其次是有較好的自然環境，仁壽山的千畝桃園等景點環境清雅，不可多得；再者安寧區基礎設施建設也日趨完善，大型醫療配套施舍都可滿足醫療需求；最后仁壽山自身命名就有“壽”字，更有景點壽仙臺，富有人文情懷，廣告效益也是顯而易見。

蘭州城投也是對仁壽山情有獨鐘，北京奧克利投資該項目，養老地產所附帶的便是養老相關的服務業以及休閑旅游業。在房地產開發的基礎上，集養老和旅游為一體的發展模式。

(三)開發者

對于養老房地產開發商來說，仁壽山公園景區自然資源豐富，環境優美，其自然條件與該項目所需條件也是相契合的；而安寧區的基礎設施建設都可滿足需求，交通便利，區域內有多所高校，人文環境優雅；靠近大型醫院，開發商就不需要另行投資醫院建設，節省投資成本；有豐富的義工資源，可提供便捷高效的養老服務及降低人力成本。

仁壽山養老房產有仁壽山文旅居住區，由北京奧克利投資，該項目總占地面積1217畝，投資33億元，目前征地拆遷工作已完成。在房地產開發的基礎上，集養老和旅游為一體的發展模式。可相繼建設完善以下養老服務項目[1]，有生態農業觀光產業園；休閑度假旅游觀光；中華生態環保敬老院、書畫院、老年大學、老年康復中心；宗教文化中心(佛教、道教、伊斯蘭教)、孝道文化紀念館；別墅、四星級賓館酒店、高端公寓、醫院；商業文化、西部民族特色小吃一條街等六大區域。

二、相關政策解讀

2015年初，蘭州市政府發文稱，凡新建城區和新建居住(小)區住宅建筑面積在6萬平方米以上的，要按300:1的標準配套建設養老服務設施，未配套的，規劃、建設部門不予審批，配套的養老服務設施未交付民政部門并未經民政部門簽注意見，房管部門不予辦證。政府高度重視養老機構建設。

2015年8月，甘肅省發布專門的鼓勵民間資本參與養老服務業的政策，通過土地受讓優惠、稅費減免政策扶持蘭州養老地產和養老產業的發展。在此政策支持下，仁壽山養老項目更易付諸實踐。

2015年10月22日，蘭州市發布《關于加快城鄉規劃審批的實施意見》，鼓勵蘭州市未開工建設的房地產土地開發建設旅游地產和養老地產。

2015年12月31日，蘭州市安寧區第十屆委員會第十一次全體會議召開，會議聽取和討論了區委十屆十一次全委(擴大)會議工作報告(審議稿)，審議了《中共蘭州市安寧區委關于制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》。

2016年1月4日，《鑫報》刊登“2016年蘭州安寧區將建安置樓20萬平方米仁壽山打造養老養生基地”一文，文中：根據甘肅省“十三五”規劃，要將仁壽山打造成為甘肅全省三大養老養生基地之一。

2016年4月6日至8日，英中PPP投資考察團到訪甘肅中貿集團，擬就養老、旅游產業項目進行深度合作，考察團成員詳細詢問了博躍養頤園的入住規模、基礎設施、經營模式等細節問題，雙方深入交換意見。這也為仁壽山養老項目發展提供了借鑒意義。

2016年是“十三五”規劃全面啟動的開局之年，安寧區確定主要預期目標：地區生產總值增長8%；固定資產投資增長9%；公共財政預算收入增長8%；城鎮居民人均可支配收入增長11%。落實全省“十三五”規劃中將仁壽山打造成為全省三大養老養生基地之一的部署。

為實現上述目標，安寧區將采取多項措施，努力推動經濟平穩健康快速發展。抓項目建設。緊盯四個“500強”，更加注重項目的科技含量、產業層次、投資強度、產出密度和生態影響，凝煉儲備一批符合國家政策導向的大項目、好項目。切實以項目助推全區經濟轉型發展。

加大服務協調力度，力促一批功能集中、配套完善的特色商貿、物流商圈和總部經濟項目早日建成；大力發展“特色、精品、人文”文化旅游，以開發仁壽山生態文化旅游景區和天斧沙宮地質公園為重點，落實全省“十三五”規劃中將仁壽山打造成為全省三大養老養生基地之一的部署。

三、項目可行性分析

蘭州看似已經有很多簽約的養老地產項目，但是到目前為止，沒有一個養老地產項目能夠建成且運營，而且還有一些開發商假借養老地產知名，行商品房開發之實。

養老地產投資回報周期較長，風險較大，就目前已經建好的養老地產而言，很多都是處于虧損狀態，這是亟待解決的問題；“項目只要不虧損，就已經相當優秀了”這就是目前很多養老地產項目的現狀[2]。

而且消費者對養老地產的接受度不高，主要以居家養老為主，就更不用說以養老養身為目的的鄉村旅游了；蘭州房地產發展落后，開發商剛剛由住宅轉為商業地產開發，養老地產沒有成熟和成功的模板等等都是蘭州養老地產發展較為空白的原因。

在2016年蘭州兩會上，蘭州房地產界的前輩韓慶也發表了自己對于養老地產的看法：養老社區，它的軟、硬件設施一定要完善、齊全，具備養老、醫療的功能。比如：老年大學、興趣活動室、培訓班等，讓老年人的晚年生活更加充實，真正做到“老有所養”；如果“養老地產”真的能夠在蘭州落地并實施，對房地產及養老服務相關的旅游業未來的發展就有了更大的空間。

總而言之，蘭州的養老項目主要面臨三大難題：1.蘭州房地產發展落后，開發商剛剛由住宅轉為商業地產開發，養老項目沒有成熟和成功的模板；2.消費者對養老地產的接受度不高，大家寧愿花更多是錢去買普通商品房而不愿意買養老社區的服務，對鄉村旅游中的養老服務更是覺得舍近求遠了；3.養老地產在前期投資成本高，收益回報周期長，開發商的主要盈利點還是獲取廉價土地，通過一定時間的持有，等待土地的升值，而養老地產的盈利內容更多的來源于服務，收益很難確定；4.仁壽山的養老項目需依托養老地產才會長足發展，不然無“源”，談何立足。即形成完善的養老社區，集養老與旅游為一體的發展模式。

四、結論

本文從養老房地產開發商角度出發，淺析仁壽山景區公園開發養老項目的可行性。并結合蘭州市相關政策，分析了政策的支持力度。得出以下結論：

第一，安寧區仁壽山景區的養老開發建設項目應緊緊圍繞市委、市政府打造蘭州旅游休閑生態目的地為目標，切實加快重點旅游景區建設，致力打造旅游升級版，強烈推進旅游業轉型發展。

第二，統籌協調，盡快實現旅游產業發展規劃與《市生態文化旅游創新區產業發展規劃》的對接。成立安寧區文化旅游開發公司加速與蘭州市文化旅游投資公司的有效對接，才能進一步統籌整合旅游資源，才能充分發揮旅游企業主體作用。

第三，從養老房地產開發商角度出發，做好仁壽山旅游景區整體形象策劃、包裝和推介。1.圍繞打造生態休閑旅游目的地目標，做好整體形象策劃和旅游線路規劃以及旅游產品的策劃。2.明確具有養老養生休閑特色的宣傳主題，加大媒體宣傳力度。

第四，養老房地產應完善安置房與景區間的出行線路。盡快開通幾條景區景點的旅游交通專線，增強景區景點的通達能力，方便游客。

第五，加大仁壽山景區吃、住、行、游、購、娛的綜合配套建設。盡快形成旅游服務設施齊全、功能完善、方便快捷、安全文明的旅游環境。