房地產開發企業建設用地新型獲取途徑

張友濤

摘要：在房地產行業集中度不斷提高和市場整體趨穩的形勢下，中小房企想要在群雄環伺的格局下突圍并非易事。尤其從2016年底全國多個熱點城市發文要求開發商必須以自有資金拿地以來，囊中相對羞澀的中小開發商通過傳統招拍掛方式拿地愈發困難。一線城市的土地市場，幾乎難覓中小開發商的身影，這一趨勢在不斷向部分二線城市蔓延。中小房地產企業在除政府招標、拍賣、掛牌正常模式外，并購、舊城改造、城中村改造、棚戶區改造和合作開發在不斷效仿下，成本不斷提升，利潤空間也開始捉襟見肘，逐步失去操作價值。在房地產開發用地獲取過程中，國有工業等其它建設用地變性為國有城鎮商業住宅等建設用地逐步被廣發開發企業所重視，但由于國家法律法規及地方政府文件等對此規定及操作較少，現就相關法律法規依據及程序給予綜合整理分析如下。

關鍵詞：房地產開發；建設用地；國有工業用地；法律依據

1、國有工業及其它建設用地土地變性為城鎮商業住宅用地城鎮土地利用規劃性質的調整與變更有法可依。

1.1《中華人民共和國城鄉規劃法》第四章城鄉規劃的修改：有下列情形之一的，組織編制機關方可按照規定的權限和程序修改省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃：（一）上級人民政府制定的城鄉規劃發生變更，提出修改規劃要求的；（二）行政區劃調整確需修改規劃的；（三）因國務院批準重大建設工程確需修改規劃的；……