房產測繪中測繪面積的質量控制探討

師思超 白冬

摘要：在具體的房產交易中，相關企業一定要嚴格依照房產測繪步驟實施房屋面積的測繪工作，然而我國房產測繪發展相對于其它發達國家而言比較晚，致使在具體的房屋面積測繪中，還常常出現許多問題，這些問題嚴重影響著我國房產測繪工作的發展，因此極應對我國房產測繪中測繪面積的質量控制實施探究，確保面積測繪的精準性與合理性。

關鍵詞：房產測繪；測繪面積；質量控制

引言

社會經濟的發展使我國房產行業得到極大進步，但受各種因素影響，房產業對測繪工作缺乏重視度，導致在進行測繪工作時存在測繪質量低、管理混亂等問題，很不利于房產測繪行業的發展，因此很有必要使測繪質量控制系統化，標準化，完善監管體系，加強質量監管制度的合理性、有效性，實現房產測繪市場的健康有順發展。

1、房產測繪技術

1.1 手持測距儀技術

該技術是在當前發展較為迅速的數字定位技術，這主要歸功于其方便、靈活，且在房產測量工作當中得到了普遍應用。在房產測繪工作當中，通過利用該方法對其進行測繪，并對圖形進行定義，針對于房產面積分攤結果也能夠更加準確，而且還能形成一個相對較為準確的分戶分層平面圖，其能夠對測繪工作的準確性產生積極作用。通過利用該技術，所得到的數據結果更加準確，測繪效率也能得到較大的提升。與此同時，由于房產數據和地理信息進行了完美的融合，能夠促使信息管理工作變得更加順利。

1.2 全站儀的使用

全站儀是房產測繪中常用的數據測量設備，通過參考點的坐標設定及測量顯示房屋的形狀，得到房屋基礎數據信息從而計算其面積。全站儀自身配置的微處理器、測距及測角裝置能協助相關人員測量形狀相對不規則的房屋結構。例如已經完工的房屋內存在不規則圖形區域不利于標準測量工具的使用，在施工圖中也無法準確找到其對應的詳細數據信息，就可以利用全站儀對其進行坐標點測量，準確計算出該形狀的有效面積。針對邊長過長的房屋，借助全站儀驗證傳統測量工具分段測量邊長的總和是否準確，確保數據信息無誤、正確使用。

1.3 GPS 測量技術的應用

全球衛星定位測量技術簡稱 GPS 技術，在房產測繪中占據十分重要的位置。房產項目工程中 GPS 技術已應用于此環節，GPS 定位系統能夠通過坐標對房屋進行三維定位，獲得房屋建筑的圖形結構信息，對特定區域準確定位從而分析復雜的圖形結構協助分攤計算，有效提高測量的精度和效率。GPS 測量技術可以將相鄰的點位誤差控制在厘米級別，同時為建立地理信息系統數據庫提供數據支持。

2、房屋建筑面積測量主要問題

2.1 伸縮縫面積的測量與計算

我國房產測繪相關規范中明確規定在對含有伸縮縫的房屋進行面積測量時，需要將伸縮縫包含進建筑面積計算中，此時要注意只有與室內相連通的伸縮縫才能算入面積計算中。而在這種情形下，房產測繪行業出現兩種觀點：一種認為應將所有和室內相連通的伸縮縫都放入面積計算中；而另一種則認為，即使房屋伸縮縫與室內相連通，也只能將處于房屋門口的伸縮縫算入計算中。而這種方式的應用不僅難以提高計算準確性，而且相對而言計算方式較繁瑣，因此并不提倡使用。

2.2復式建筑斜屋面的計算

《房產測繪規范》規定：對于斜面結構屋頂高度在 2.2 米以上的部位，要按其外圍水平的投影面積計算；如果遇到單純是斜屋面的房屋，則應該直接切取 2.2 米的高度計算；若遇到帶有三角形老虎窗的斜屋面情況就應該區別對待。在實際操作中，三角形“老虎窗”結構錯綜復雜，測算麻煩且最終界定也并不十分準確。

2.3承重結構柱和突出墻面的面積計算

高層建筑往往存在與建筑墻體相連和屋內獨立的承重結構柱，當前的測量中普遍認為無論該承重結構柱多大，都應將其面積計入該柱平面位置所在的房屋套內建筑面積中（分零攤位除外），但因承重結構柱并非為某一住戶專用而是因建筑結構的需要而設計，如此計算方法顯然不符合產權人的客觀實際利益。

3、提高面積測繪質量控制水平的措施

3.1提高測繪計算結果準確性

對房屋建筑進行測繪時，需要對其不計算區域、全面積以及半面積等計算區域進行確定，以保證最終計算結果不存在嚴重失誤。要保證其測繪工作符合相關測量規范，以規定中各項條約為實際計算依據，對上述房屋面積進行計算。在商品房銷售過程中，部分開發商為了提高銷售額，吸引更多消費者，常常在設計圖紙中備注許多不必要內容，但這種備注與相關規定并不相符，因此在測量時要注意以上問題。房屋建筑中公共面積的界定是測繪工作中的重點，當進行界定工作時，通常依據以下環節進行：a.當公共面積處于密封狀態，則對其全面積進行計算；b.當公共面積為敞開狀態，則要將測繪工作與實際環境情況相結合，實現面積的準確計算；c.當公共面積在房屋內部結構，則要將其視為柱走廊結構并計算其全面積；d.若存在懸挑區域，且部分面積不在房屋主體結構之中，則不能使用柱走廊計算方式，而應計算其懸挑一半的面積。房屋面積具體測繪方式需要與房屋建筑實際情況相結合，對其結構進行全面分析，從而提高測量準確性。若有特殊需求，可以要求委托方提供房屋說明書，并由設計方提供設計書，以提高對房屋結構以及各個區域功能設計的了解，為測繪的合理性提供保障。測繪人員要將測繪用語進行統一，并對建筑中面積進行精準測量，保證測量面積準確、有效。

3.2加強測繪過程中關鍵環節的質量控制

房屋面積測繪不僅是房產測繪機構經濟收入的關鍵方法之一，而且也是房產測繪機構一定要承擔的一種重要責任，假如在具體的測繪工作中，由于房屋面積測繪工作上的粗心，致使房價發生顯著的偏差，一定會給其帶來很大的經濟損失，因此房產測繪機構務必嚴格控制好各個步驟中的測繪質量，確定好有關數據信息，對存在模糊的數據需要從新實施測量和計算。其具體房屋面積測繪的質量控制需要做到以下三點：1、保障房屋套型邊長數據的準確性與精準性；2、對房屋計算面積的部位實施重復確定；3、房屋面積的計算分攤需要嚴格地依照規范要求實施。

3.3作為監管部門，加強完善房產測繪質量控制和監管機制

我國房產測繪的相關行業規范也是近幾年才推出，相關的行業規范還不是非常完善，一些不良建筑商利用規范不完善的漏洞，做一些行業沒有涉及到的不符合規范的行為，從而導致消費者經濟損失，嚴重影響房產測繪行業健康穩定的發展，造成劣幣驅逐良幣的嚴重后果。隨著我國社會主義市場經濟在市場配置中起決定作用的不斷深入人心，房地產行業的不斷放開，市場競爭將會更加激烈，如果沒有完善的行業規范和相關的法律法規，將會對房產測繪行業造成非常無法想象的后果。因此，建議立法機構完善相關的法律法規，市場的監管機構要盡快完善相關的行業規范，市場的監管人員加強對房產測繪行業的監管，逐步完善房產測繪中測繪面積的制度規范。

結語

綜上所述，作為房產測繪人員肩負著重大責任，因此作為一名合格的房屋測繪人員應該在思想上重視這份工作，加強專業知識和技能的學習，為我國房產測繪行業做出更大更多貢獻。

參考文獻：

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