海口經濟適用房政策研究

吳麗文

（海南經貿職業技術學院，海南 海口 571127）

經濟適用房指的是納入國家計劃并由城市政府建造的房屋，編制房地產開發公司或家庭住房，并以低價出售給低收入和低收入的城市家庭。通常，對于更嚴格的要求申請經濟適用房。一般來說，它們對住宅和人均建筑物以及不購買房地產的居民開放，他們也對家庭收入有一定的規定。國家還要求市政府要以經濟為基礎，調整人口發展水平和生活條件，海口是國家“一帶一路”戰略支點城市，在配送和合理住房管理方面存在一些問題。

一、海口經濟適用房實施政策中出現的問題

（一）海口經濟適用住房銷售過程中存在的問題。

隨著經濟適用房的快速發展，相應的政策也加快了實施速度，但問題也在增加:首先，購房者違反政策。有大量高收入和中等收入家庭購買了經濟適用房。他們駕駛著名汽車，拿取虛假收入證明，尋找購買經濟適用房的關系，并且有些社區是通過媒體曝光的。豪華車轉手中的健身房現象，造成很大的不良反應;其次，由于各種因素的影響，保障性住房價格居高不下，政府稅費減免政策未實施，開發商計劃不合理，木材管理標準化沒有改變;第三，買方的定義不明確，導致發展經濟適用房成奢侈品住房，而開發商也利用政策漏洞擴大利益。

（二）海口經濟適用住房質量存在的問題

首先，開發商認為經濟適用住房適合中低收入人群，以減少對材料的使用。在施工過程中，施工過程中采用低成本，低質量的原材料降低質量標準，政府部門的監督力度不夠，導致居民一段時間后發現問題。

（三）海口經濟適用住房在產權上存在的問題

隨著一些中低收入者收入的變化，一些低收入者將成為高收入者，他們將有能力購買商品房。但是，政府的政策并未規定經濟適用住房的退出機制。對銷售和轉讓等產權關系的并沒有明確解釋，對市場的發展產生了一定的影響。因此，即使經濟適用房是為適應中低收入家庭住房問題而建的普通住房，在實施政策過程中卻遭到了扭曲，給社會實踐帶來了諸多問題，造成了很大的社會分歧。

二、海口經濟適用房問題的對策研究

（一）嚴格審查海口經濟適用住房的主體資格

只有明確的收入定義是對低收入人群的的購房資格的保證，每個城市的發展不同，居民收入存在差異，因此購買經濟適用住房的標準也不同。首先，有必要調查海口居民的收入狀況，將收入組劃分為低收入群體，中收入群體，高收入群體。其次，要改進申購程序，依法進行申請，審核，認購程序，最后監督監測居住在購房者家中的住戶，實行家庭動態管理。通過使用規章制度，對低收入線以上生活水平較高的消費者進行清理，確保社會公平正義。并建立相應的信息統計體系，納入其他收入，如購房者收入和家庭收入中的“灰色收入”，準確地評估了人口的實際收入，并增加了個人信貸。

（二）定價過程是開放和透明的

海口經濟適用房房價水平應選擇政府定價，公眾和開發商共同監督的機制。政府必須對經濟適用住房進行公開透明的定價，以便在陽光下操作，減少當事人的抱怨。價格水平問題，社會中不同的角色有不同的反應。城市居民認為房價太高，開發商認為房價太低。這時政府應該公布定價機制和定價方法，協調各方，使價格符合政策規定，讓人們認可。

（三）嚴格審查海口經濟適用住房的建設標準

首先，要嚴格限制經濟適用住房的標準，以達到建設經濟適用住房的目的。經濟適用房是為了保護基本住房和低收入家庭而建立的，因此足以滿足房主的生活條件和發展區域經濟。由于收入水平相互協調，負擔得起的住房不僅滿足了低收入和中等收入人群的條件，而且也惠及開發商。保障性住房的開發和建設應根據購房者的實際情況進行，以確保建筑物的位置既經濟又實用。為確保經濟適用住房的合理位置，有必要把保障性住房建設與城市規劃，城市基礎設施和老城區改造結合起來，解決支持城市建設和經濟適用住房的資金問題，為居住者提供便捷的通道，舒適的居住環境。

（四）將經濟適用住房制度納入法治

目前我國經濟適用住房法律法規尚不完善，許多法律法規對于地方實際使用不可或缺，有些法律法規缺乏普遍性。從長遠來看，建立和完善長效機制和相應的法律法規是發展經濟適用住房的必要保證。因此，“住房法”納入了經濟適用住房制度，并運用法律手段對經濟適用住房進行了規范調整。利用法律手段調整經濟適用住房是必須的。首先，我們可以制定“住房保障條例“進行轉型，采取保守的方式解決立法與現實的沖突，為未來經濟適用住房制度進入”居住法“奠定基礎。

（五）建立強有力的科學監督機制

健全科學的監督機制是減少海口經濟適用住房問題的有效保障。一是收入界定標準是經濟適用住房準入門檻的界定;二是完善購房者資格審查制度，檢討購房者的住房，收入和家庭情況，控制投機取巧，走后門。三是加強對開發商的監督，消除與建設不符的現象負擔得起的住房標準，嚴格控制住房類型，住房和住房等不合理現象的發生和住房的規模;四是開放金融渠道，為中低收入群體提供金融貸款和其他支持，擴大第五種購房方式，改善低租金住房制度，減輕買家壓力。

（六）同時提供各種保障措施

住房保障體系建設也在逐步完善，目前海口經濟適用住房建設也正在進行新的探索。住房保障體系在分銷環節的管理和制度上存在諸多困難。借鑒國內外先進的管理經驗，海口市今后將繼續整合廉租住房，經濟適用住房和公共租賃住房。由于開展難度大，資格等問題，健身室逐步退出歷史舞臺。嚴格控制和管理住房保障體系，保護低收入群體的利益。