房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題思考及優(yōu)化策略分析

王曉婷

（陜西天酬建業(yè)有限責(zé)任公司，陜西 咸陽(yáng) 712000）

實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比具備一定的特殊性，其是將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)集于一身的企業(yè)，主要特征為開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)與所需成本比較多等，同時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行的過程中，會(huì)遇到較多風(fēng)險(xiǎn)，極易導(dǎo)致負(fù)債經(jīng)營(yíng)的狀況。若想使這類問題得到有效避免，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必須要提升財(cái)務(wù)管理工作的效率與質(zhì)量，并將會(huì)計(jì)核算制度合理強(qiáng)化，確保企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)浪潮中立足并獲得發(fā)展，贏取更多的經(jīng)濟(jì)效益。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要在明確會(huì)計(jì)核算重要性的基礎(chǔ)上，積極尋找其中存在的主要問題，采取有效措施將其解決，在最大程度上保證自身的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要作用

相比較來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)行過程中進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，絕大部分都具備經(jīng)濟(jì)數(shù)額巨大且復(fù)雜的特征，這就導(dǎo)致企業(yè)中會(huì)計(jì)核算需要應(yīng)付很大的工作量，此時(shí)若是會(huì)計(jì)核算任何步驟出現(xiàn)問題，都會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到巨大經(jīng)濟(jì)損失的嚴(yán)重后果。現(xiàn)如今國(guó)家已經(jīng)越來(lái)越重視會(huì)計(jì)制度的完善，但這也并不代表企業(yè)就可以“坐享其成”，在實(shí)際運(yùn)行的過程中，對(duì)此監(jiān)督力度必須要提升。國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)制度目前依舊處于有待完善的階段，且尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核算工作中，企業(yè)需將其業(yè)務(wù)部門預(yù)算不斷完善，才能夠在新形勢(shì)的影響下依舊屹立，做好足夠準(zhǔn)備來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)施加的壓力，促進(jìn)企業(yè)獲得進(jìn)一步的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的現(xiàn)狀

（一）會(huì)計(jì)制度不夠合理

受到房地產(chǎn)行業(yè)特殊性的影響，企業(yè)中會(huì)計(jì)核算制度也應(yīng)該得到進(jìn)一步的完善與創(chuàng)新，以在最大程度上提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的效率與質(zhì)量。但就現(xiàn)階段情況來(lái)講，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面，國(guó)內(nèi)的相關(guān)法律規(guī)定并不健全，同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算工作標(biāo)準(zhǔn)和制度，也并未達(dá)到統(tǒng)一的目的。

（二）現(xiàn)金流量信息控制力度較弱

與其他行業(yè)領(lǐng)域相比較來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)行的過程中會(huì)產(chǎn)生巨大的現(xiàn)金流量。尤其體現(xiàn)在籌集資金與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)投資這兩點(diǎn)內(nèi)容上。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需以開發(fā)項(xiàng)目為基本單位，而這一過程基本上都會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流動(dòng)，使控制現(xiàn)金流量信息工作在很大程度上增加了難度。同時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間都很長(zhǎng)，這一過程從始至終都會(huì)涉及到企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)，無(wú)論是從現(xiàn)金流入方面講，還是從現(xiàn)金流出方面講，都與絕大多數(shù)行業(yè)存在較大的差異性。

（三）銷售收入標(biāo)準(zhǔn)未得到明確

實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)近些年雖取得了極大的進(jìn)步，但是收入標(biāo)準(zhǔn)卻始終未能得到統(tǒng)一明確，換句話講就是收入標(biāo)準(zhǔn)一直處于模糊狀態(tài)。經(jīng)實(shí)踐證明，工程處于建設(shè)期的時(shí)候，所需成本通常情況下都會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)期確認(rèn)收入，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)此監(jiān)督也并不嚴(yán)格，與此同時(shí)，很多預(yù)收以及應(yīng)收款項(xiàng)應(yīng)該確認(rèn)收入，也并沒有被含括到收入范圍里。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，開發(fā)產(chǎn)品所具備的價(jià)值相對(duì)很高，若是使用預(yù)售之后再分期付款的方法，就極易導(dǎo)致收款期不符合房屋交付期的問題發(fā)生，在很大程度上為收入劃定造成阻礙。此外，在真正實(shí)現(xiàn)確認(rèn)銷售收入的時(shí)候，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是交易實(shí)質(zhì)，但就現(xiàn)如今我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體情況來(lái)看，依舊有很多企業(yè)仍未認(rèn)識(shí)到交易實(shí)質(zhì)完成的重要性，且依舊將思考重點(diǎn)放在資金的回收程度上，這也是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)始終難以提升經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵原因。

三、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化策略

（一）注重與企業(yè)實(shí)際情況相結(jié)合

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行的過程中，若是想使企業(yè)內(nèi)會(huì)計(jì)核算工作發(fā)揮出最大的作用，與自身特征與實(shí)際運(yùn)行情況相結(jié)合，來(lái)創(chuàng)新完善會(huì)計(jì)核算工作是絕對(duì)不能忽略的。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的時(shí)候，若是能夠確保會(huì)計(jì)核算工作的效率與質(zhì)量，那工程項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)狀況的完整反映也會(huì)得到很高的保障，一方面對(duì)企業(yè)專業(yè)人士分析制定投資規(guī)劃十分有利，另一方面也在極大程度上對(duì)企業(yè)投資效益提升與日常順利運(yùn)營(yíng)起到不可代替的推動(dòng)作用。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該在工程建設(shè)具體實(shí)施之前，將其實(shí)際情況明確掌握，派遣專業(yè)的管理人員實(shí)時(shí)跟進(jìn)工程進(jìn)度，將監(jiān)督管理作用充分的發(fā)揮出來(lái)。

（二）采用現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中實(shí)施。我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，權(quán)責(zé)發(fā)生制是企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主體，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取權(quán)責(zé)發(fā)生制核算經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，就會(huì)出現(xiàn)以下不足兩點(diǎn)不足之處。一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況。例如：用待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等會(huì)計(jì)賬戶處理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)節(jié)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確性和不完整性，進(jìn)而流失國(guó)有資產(chǎn)。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無(wú)法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實(shí)際收入情況，因?yàn)橘?gòu)銷合同越多，應(yīng)收賬款的余額就越大，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)會(huì)受到影響。由此看來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適合采用權(quán)責(zé)發(fā)生制。筆者認(rèn)為，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有特殊的特點(diǎn)來(lái)看，現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制比較適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

（三）確定制定銷售收入標(biāo)準(zhǔn)

與其它行業(yè)相比較來(lái)講，由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具備較強(qiáng)的特殊性，其對(duì)于商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的需求程度也更高，合理的銷售收入標(biāo)準(zhǔn)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展起到極為關(guān)鍵的推動(dòng)作用。在制定銷售標(biāo)準(zhǔn)的過程中，相關(guān)人員需要注重兩個(gè)主要內(nèi)容，就是法律標(biāo)準(zhǔn)以及專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。首先是法律標(biāo)淮，這類標(biāo)準(zhǔn)即為國(guó)內(nèi)現(xiàn)行有關(guān)法律政策中對(duì)于房地產(chǎn)銷售的要求，需要其保證自身能夠達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或條件，針對(duì)房地產(chǎn)銷售收入具體所屬內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中的出現(xiàn)違背法律規(guī)定的行為，就需對(duì)其作出不能作為收入予以確認(rèn)的懲罰，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)中相關(guān)人員也需明確認(rèn)識(shí)到法律標(biāo)淮的有效約束，是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)能夠順利實(shí)施的基礎(chǔ)性前提。其次則為專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)主要是指會(huì)計(jì)在工作過程中需要嚴(yán)格遵守的準(zhǔn)則，在會(huì)計(jì)工作制度中確認(rèn)銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)，并以合理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為根據(jù)，進(jìn)行對(duì)有關(guān)成本與收入的計(jì)量，保證其準(zhǔn)確性。

總而言之，對(duì)于任何企業(yè)來(lái)講會(huì)計(jì)核算工作都是極為關(guān)鍵的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想保證自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常進(jìn)行，也必須要把會(huì)計(jì)核算放在公司發(fā)展的重點(diǎn)位置上。就現(xiàn)如今我國(guó)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)來(lái)講，基本上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了完全統(tǒng)一，但因?yàn)槊恳恍袠I(yè)的具體情況都不一樣，房地產(chǎn)行業(yè)還具備一定的特殊性。這就要求會(huì)計(jì)人員在核算的過程中要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況與特殊性相結(jié)合，保證會(huì)計(jì)核算工作的效率與質(zhì)量，并在實(shí)踐的過程中不斷將策略優(yōu)化，在最大程度上保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)行與盈利。