淺論個人住房貸款等額本金與等額本息還款方式的優劣

岳宇軒

（青島第五十八中學，山東 青島 266000）

目前，銀行對個人住房貸款提供的還款方式主要有等額本息和等額本金兩種，通過比較分析兩種還款方式的特點，可以增強我們對不同還款方式的認識和運用，達到和自身財務狀況匹配的目的。

一、等額本息和等額本金的概念和特點

等額本息是指在貸款還款期內，每月償還同等數額的貸款（包括本金和利息），這種方法把按揭貸款的本金總額和利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，每個月按照相等的金額進行還款。等額本息的特點是：在整個貸款還款期內，每個月的還款金額保持不變，是一個固定數值，借款人可以準確掌握每月的還款額，有計劃的安排家庭的資金支出。

等額本金是指在貸款還款期內，每月償還同等數額的貸款本金，這種方法把按揭貸款的本金總額平均分攤到還款期限的每個月中，而應還利息隨著剩余本金的不斷減小而減少，每個月按照遞減的金額進行還款。等額本金的特點是：在整個貸款還款期內，每個月歸還的貸款本金相同，但是，隨著本金的不斷償還，計息基數逐月減小，每月利息逐月遞減，這樣每月的還款金額也是遞減的。采用這種還款方式的借款人，在貸款第一個月還款金額最大，還款壓力最大，但是，隨著時間的推移，每月的還款數額越來越小，還款的壓力也逐月減小。

二、等額本息和等額本金的區別和利弊

等額本息的每月還款金額（包括本金和利息）相同，從每月還款額構成上來看，本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數額不變，即在每月還款額（本金與利息）的比例中，前期所還的利息比例大、本金比例小，后期逐步轉為本金比例大、利息比例小。但是，每月還款金額（包括本金和利息）維持不變。而等額本金的每月還款金額不同，它將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩余本金的利息，就形成月還款額。雖然每月還款的本金數一直不變，但是利息逐漸變少，每月還款數額就越來越少，呈現逐月遞減的狀態。

兩種還款方式在利息計算方面有區別，等額本息采用的是復合利率計算，在每期還款的結算時刻，剩余本金所產生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，也就是“利滾利”，是一種適合銀行等放貸人利益的方式。而等額本金采用的是簡單利率方式計算利息，在每期還款的結算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。因為只對本金計息，所以對借款人是有利的。

三、選擇前要考慮的問題

僅了解兩種還款方式的特點和區別是不夠的，購房者在選擇還款方式前，還要結合自身的實際情況，如是否有提前還款的打算、還款壓力是否能承受、是否有更好的投資理財項目、以及開始還款時的年齡等進行綜合考慮，才能做出適合自己的理智選擇。

（一）是否要提前還款

等額本息前期還的利息多本金少，后期還的本金多；而等額本金每月的本金都在減少，如果購房者有提前還款的打算，由于等額本金前期還的本金多、利息少，所以對有提前還款的購房者來說更合適。

（二）還款壓力是否能承受

在相同的貸款本金、期限、利率條件下，采用等額本金和等額本息每個月的還款額是不一樣的。等額本息每個月還款額一樣，但是支付的總利息比較多，等額本金前期還款比較多，但支付的總利息比較少。購房者如果還款壓力不大，可以選擇等額本金的還款方式，如果還款壓力比較大，可以選擇等額息的還款方式。在剛開始的還款初期，等額本金方式每月的還款額比較高，還款壓力比等額本息大，需要購房者考慮個人的還款壓力。

（三）考慮貨幣的時間價值

等額本金前期還款額高，早期負擔重；等額本息還款前期比等額本金省出一部分金額，可以更多的利用銀行資金。如果考慮貨幣的時間價值，把這部分資金用于投資，如果有較高的投資利潤率，將會獲得更大的收益。這種情況下，選擇等額本息還款方式，更加劃算和省錢。在我國，如此低利率、長期限的貸款品種，幾乎只有住房貸款。這么低的利率水平，把本金過快償還是會吃虧的，等額本息還款讓手中的可支配資金擁有了更高的時間價值，如果把這部分資金用于更好的投資理財項目，你的長期投資收益率能夠超過貸款利率，那么等額本息就是劃算的。

（四）考慮開始還款時的年齡

購房者在申請辦理住房貸款時，不僅要考慮每個月還多少，還需要考慮自己目前的收入以及未來預期的收入。如果開始還款時已經20歲左右，可以選擇等額本息，每個月還款比較平均，能控制在自己的收入范圍。如果年齡已經超過40歲了，建議選擇等額本金的還款方式，因為40歲的人收入正處于一個相對較高的周期，可以多承擔一些還款，今后的十多年間，隨著年齡增長收入大多會進入下行區間，還款也相應的減少，等額本金還款符合收入曲線的變化規律。

四、理智選擇適合自己的還款方式

經過對上述問題的充分考慮，購房者就可以根據自身實際情況做出選擇了。如果是年輕人，手頭沒有過多的積蓄，不能承受前期的還款壓力，那么選擇等額本息是比較明智的；如果購房時年齡比較大，手頭積蓄較多，能承受前期的還款壓力，那么選擇等額本金方式是合適的；對于有提前還款打算的購房者不妨選擇等額本金方式，以減少利息支出；而對于有較好的投資理財項目的購房者，因為等額本息還款在前期比等額本金少還一部分金額，可以更多的利用銀行資金，把這部分資金用于收益率更高的投資理財項目，等額本息還款讓手中的可支配資金有了更高的價值。

對購房者來說，等額本息還款有更高的成本和更高的時間價值，而等額本金還款則有更大的前期壓力和更低的利息。需要權衡利弊，根據個人的實際情況，選擇適合自己的還款方式。實質上，等額本息還款由于購房者占用銀行本金時間長，自然就要多付些利息；等額本金占用銀行本金時間短，利息也自然少。兩種還款方式本身沒有優劣之分，對于購房借款人來講，只有在需求不同時，才有不同的選擇。不管選擇等額本金還是等額本息，只有適合的才是最好的。