物業公司內部控制完善策略的研究

曹水晶

（家利物業管理（上海）有限公司長春分公司，吉林 長春 130000）

隨社會經濟的不斷發展和國家政策的調整和改變，我們國家房地產行業在市場競爭中突出重圍，得到了一定的發展空間，隨之物業管理行業應運而生。為物業管理企業帶來了新的機遇和挑戰，物業管理公司雖然都規模不大，但是經過了幾十年的發展取得了一定的成績和效果，但是大部分的物業管理公司都是依附于大型的房地產公司在進行運營，是一種合作的關系，物業管理企業的內部控制制度不完善是主要因素，從而造成了物業公司內部分工不明確、職責范圍不清晰、資產管理不可靠等現象。因此，加強物業管理公司的內部控制制度是企業發展的關鍵，也是重點，下面通過一些數據調查，對目前我國物業管理企業的內部控制的現狀進行了分析如下。

一、概述

企業內部控制主要包括五個因素：內部環境、信息和通信、控制活動、風險評估和內部監督。這是企業內部控制管理工作中需要注意的一個方面。我國的物業管理是近些年來的一個新興行業，發展也比較快，但是就整體而言，各個公司企業的盈利狀況并不十分理想。一方面，由房管部門轉變為物業管理公司的這一情況，大多公司都難以適應市場的激烈競爭，開發商下所附屬的物業管理公司大部分由開發商決定，加上市場競爭的意識薄弱，造成了虧損較為嚴重的情況；另一方面，自主經營的物業管理公司的經營狀況較好一些，但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現還是要歸于物業管理公司的財務內部控制并不完善，使得企業喪失了進行激烈市場競爭的能力。所以，加強物業管理公司的財務內部控制就顯得尤為重要了。

在我國，服務業已成為國民經濟的重要組成部分，而物業管理則是我國服務業的一個極其重要的組成部分，不斷增強其為城市經濟發展和社會和諧穩定作出貢獻的能力。房地產管理企業伴隨著以市場為導向的住房制度改革。它們是房地產開發的延續和完善，是一個復雜而完整的系統過程。隨著近30年來我國房地產業和城市經濟建設的蓬勃發展和城市管理水平的提高，城市管理水平的提高正逐漸成為完善城市管理和文明建設的重要任務之一。

二、目前我國物業管理公司內部控制的現狀

（一）物管公司的內部控制體系不完善

目前，大部分的物業管理公司的規模都不大，在公司的運營方面不夠嚴格和規范，即便有些物業管理公司建立了財務內部控制制度，在實施過程中仍會步步為難，出現許多棘手的問題，內控制度的建立毫無用處，會計工作沒有標準制度進行約束，越來越不規范。主要表現為：首先，物業管理公司在財務運作中不開戶立賬，這就是最大的問題所在，即使他們開設賬戶，各個賬目設立不夠合理，導致賬目混亂，在會計工作中，會出現人為的更改賬目達到增減利潤的現象發生，財務管理體制的混亂和財務運作的不規范，讓物業管理公司的內控無法發揮作用，致使內控系統形同虛設，失去了原有的意義。

（二）物業公司的管理人員的內控意識不強

我國很多物業管理企業的工作人員都是從社會招聘來的，對于工作有著較強的實踐和操作能力，但是對于物業財務的內控管理卻是一無所知，缺乏財務管理和內控知識方面的了解。致使內控意識十分低下，沒有先進的管理理念，由于物業管理企業的內控制度也不夠成熟，企業在進行內控的過程中沒有一定的標準和依據。這都是由于物業管理人員的內控意識低下造成的，由于內控制度的不完善，運營過程不夠規范化，常常會出現業主投訴等問題。

（三）物業公司的財務工作人員的素質不高

當前物管企業內部控制在風我國許多物業管理企業的財務人員總體素質不高，對財務的內部控制程序和措施認識不足，經常產生一些錯誤的理解，這給財務內部控制的實際運行帶來了一些問題。提高財務人員的各項素質是物業管理公司需要深入思考的問題了。否則，企業內部財務控制系統的控制和監督的有效性就無法充分實現。在實際操作過程中，物業管理企業的部分財務人員也會受到領導意志的影響和制約，虛假財務信息將嚴重影響物業管理企業財務內部控制系統的有效實施。

（四）物業公司的管理人員缺乏風險判斷的意識

物業企業要適應市場環境并且在當中發展，一定會受到一些相關因素的制約，這些因素對企業造成的不確定性構成企業的風險。由于沒有完善的內控環境，導致物業企業的管理人員缺乏風險判斷的能力，不能在風險判斷中發揮應有的作用。例如，物業公司提前介入，積極參與地產商的房屋轉讓過程，以便業主從入住時就能建立良好的感覺。物業管理企業的服務對象，即業主，是其收入的主要來源。如果住房或基礎設施出現問題，將導致一系列問題，如業主拒絕支付管理費。企業不能回收資金，面臨流動性風險。企業由于自身缺乏控制，缺乏有效的風險應對措施，導致經營混亂，不利于企業的長期健康發展。

三、加強物業公司內部控制的完善的策略

（一）物業管理公司要建立健全的內控體系

物業管理公司的內控體系建設的并不好，需要改進的地方很多，而對于物業管理企業來說，想要提高內控水平就必須要有完善的內控體系，因此，物業管理企業必須盡快改變財務內控的現狀，建立和完善物業管理企業的財務內部控制體系。這就要求政府有關部門在現行法律法規和地方政策的基礎上，制定相應的財務內部控制標準，促進物業管理企業健康可持續發展，使物業管理企業能夠結合自身行業特點。依法完成內部財務管理工作。此外，物業管理企業還應建立完善的財務內部控制制度，使其與企業財務管理的各個環節能夠有效的銜接，一旦發現問題能夠及時的加以解決。

（二）物業公司要提升內控管理的意識

物業管理企業的管理和各環節的價值，不能脫離了財務的監管，企業的管理者應重視內部財務控制工作，把加強內控管理工作作為企業發展的一部分，提高經營者和財務管理人員的認識是保證內控工作實施的重要手段。企業的管理是以人為本的，管理人員的素質不僅關系著工作的質量，也影響著整個企業的發展，管理層應繼續加強內控理論知識的學習，認識到內控在優化業務流程和提高工作效率上所發揮的巨大作用。當然，企業的管理層要有表率作用，不斷完善內部控制制度，遵守各項制度，財務人員自身要不斷的提升自我，上下共同努力提高內部控制水平，為企業的不斷發展出一份力量。

（三）物業公司要提高財務人員的綜合素質

物業管理企業的財務人員是內部控制工作的主要執行者。物業管理企業在選擇財務管理人員時，必須嚴格選擇和配置，并要求財務人員必須具備專業資格。我們應該挑選一些有強烈責任感和扎實專業知識的人，加強他們的專業培訓和繼續教育。財務人員自身也要努力提高自身的職業道德。成為不但具有較強的專業會計技能，還具備高素質的文化修養，在日常的工作中不斷的對各項業務進行總結，提升創新能力，讓物業管理企業的財務內部控制功能得到有效發揮。

（四）強化物管企業內部控制中風險管理的職能

企業的經營必然會遇到風險，物業管理企業也不例外。為了探索企業所面臨的潛在風險和來源，風險管理已成為企業經營的重要組成部分。風險管理包括對風險的預測和評估，以及在出現問題時應采取的相關措施。就發展商與物業管理公司屬同一集團的情況，物業管理公司應就有關的風險點進行溝通，并建立溝通及協調機制。對于集團未有發展的物業，物業管理公司需要在接管物業前對地產發展商有相關的了解，包括其聲譽、資本能力及過往的工業營運等，以從源頭探知風險。同時，物業管理公司將明確雙方的責任分工，及時對物業管理成本進行督促，防止資金鏈崩潰，降低面臨各類風險的可能性。

隨著市場經濟的發展，物業管理企業得到了發展和完善。隨著我國城鄉人口比例的變化和城市化進程的加快，物業管理的規模也會越來越大，業主對物資管理水平的要求也越來越高。物業管理企業與一般企業不同，屬于第三產業服務型行業，收益不高。因此，不斷的加強和完善內部控制，建立良好的內控環境，實現物業管理公司內部控制的優化和完善，是目前物業管理公司需要重視和深入思考的問題，也是物業管理企業發展的關鍵所在，具有一定的現實意義。