土地增值稅稅收籌化及清算的思考

黃新光

一、土地增值稅稅收籌化的概述及重要性

土地增值稅課稅，是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物附著物（房地產）取得的收入，扣除規定項目金額后的增值部分征收的稅。房地產企業是這個稅源重要征稅客體。土地增值稅的交納貫穿了房開企業的整個生命周期。從預售到清盤，土地增值稅一直伴隨著企業。如何正確計算開發產品的增值率，交納土地增值稅，與房地產企業在開發過程中的收入、成本費用基礎核算架構設置，對整盤土地增值稅稅負的預測評估，及遵從于稅法，做合際的稅收籌化有很大的關聯性。房地產行業特點是工期長、資金密集型行業。開發中大量的資金周轉占用。土地增值稅在房地產整體稅收成本中占有重要比重。房地產企業做為土地增值稅課稅的主要客體，做好土地增值稅的稅收籌化，對企業的利潤具有前瞻和預后的重要影響。若沒稅收籌化，會導致項目達到稅法規定的清算條件，稅務管理部門按規章制度要求企業做土地增值稅清算，而企業因在開發過程中，沒有稅政思維去做合理的稅收籌化，開發成本發票沒有及時收集上來，工程成本資金卻已支付給出去，未來索要開發成本發票困難，稅務主管部門將企業列入必清算企業，企業將面臨非常被動的狀態。

企業財務人員在充分撐握國家的稅收政策，學習稅政思維，為企業搭建合理的財務核算框架。通過科學的稅收籌化，將問題消化在開發過程中，為企業將來尾盤清算，做足準備。從而為企業造更好的利潤空間。

二、土地增值稅稅收籌化的內容及清算的思考

1.清算時合理的開發產品品種分類，影響清算時的增值率

土地增值稅清算時，清算對象的分類，影響最終的清算結果。這里，我們曾對所開項目產品，按普通住宅、非普通住宅分兩大類，及按普通住宅、非普通住宅、其他住宅，三大類分類核算做土地增值稅清盤測算，最終土地增值稅清算測算結果不同。研究發現，產品分的越細的，清算結果稅負更大。這里研究發現，粗分類，僅分為兩大類的，通過低增值產品拉低高增值產品的增值率，從而使非普通住宅產品的增值率下降，從而降低整盤土地增值稅稅負。

2.籌化稅務部門認可的成本計算方法分配產品成本

房開企業公共開發成本部分，在核算上要分攤到各可售開發產品成本中。成本分攤方法有多種，但稅務口徑認可的才可以在土增清算時有用。反之，即便用了，最終在土地增值稅清算稅審時，也要依從于稅務口徑，重新計算。不同的成本分攤方法對稅負的影響不同。如占地成本法分攤成本?？梢詫⒎瞧胀ㄗ≌喾中┏杀?。降低此類產品的高增值率，達到降稅負目的。

利用各開發產品的建筑舉架高度不同，計算出層高系數，用這個系數分攤普通住宅與非普通住宅的成本，從而達到將普通住宅成本降低，非普通住宅成本加大，從而降低非普通住宅的增值率，達到降稅負目的。

會計核算思維最終要歸口到稅政思維，稅務認可的方法，才是企業正確的核算方法。

3.讀懂稅收政策法規，規范基礎核算框架

讀懂國家對免征土增稅規范的增值率低于20%的意義?；I劃合理的搭建房地產企業成本核算項目框架，以達到充分享用稅收政策，降稅負的目的。企業財務，成本發票核算歸納分類到不同開發產品成本項目下，最終對清算時的結果影響不同。

規范基礎核算。成本直接對應所投放的產品品種，避免以后按整盤可售面積比例分攤成本。對普通住宅與非普通住宅投放成本能分別核算，盡量分別登記。以達到降低非普通住宅產品增值率，達到降稅負的目的。

4.了解開發產品地方成本行業標準，做足所開發產品利潤空間

開發產品成本構成是有行業標準的。分地地區各有不同。財務人員要多了解和學習，撐握當地開發產品不同品類的行業標準。另開發產品成本項目比例構成也有不同。

開發產品種類不同，成本行業標準不同。財務人員要了解。在通盤做土增稅測算及企業所得稅決算測算后，得出每平米單位成本及各成本項目每平米單位成本，橫向與當地產品行業標準做比對，思考是否有研究的空間，從而為企業籌化稅負。

5.費用核算時把握能合理資本化的不費用化的原則

原在費用中核算的，思考是否能合理合法的在開發成本中核算，從而降低開發產品的增值率。如原在管理費用、銷售費用中核算的預結算編制與審核費用、售樓處裝修費、樣板間費用等。

國家通過控制銀行對房地產開發企業的貸款融資，中小型地產商資金鏈斷裂，為了生存高利貸款，不附合稅法要求票據流入企業套帳時有發生。財務要有聰慧的稅政視角、思維審查發現，規避稅務風險。地產企業通過正常做開發貸而融到資金難度是越來越大。很多地產商，不得已委托其他企業做貸款，融資。這樣的資金，及利息發票，在沒有特意在合同上注明是房地產開發用，及利息發票抬頭不是房開企業的。貸款放貸到帳不是開發企業帳戶的，這種發票進地產財務費用或開發間接費，在土增稅清算、企業所得稅匯算或決算時稅務口徑都是不認可的。故此，要籌劃在簽貸款合同注意事項，注明此款房地產開發用款。利息發票抬頭要寫房地產公司。協商放貸銀行，貸款放貸到帳開發企業帳戶。這樣籌化可以規避土增稅不讓扣所得所納稅調增的風險，從而降低稅負。

6.籌化清算節點的到來，以達到降增值率目的

把控清算節拍，給房企業未收集上來的工程發票留有催促傳遞給企業的時間及補充調整成本、費用的時機。經尾盤土地增值稅測算，發現不足地方，留有彌補成本分配不合理的機會。對土增稅的增值率有降低的積極作用。另把控土增稅清算的節拍的到來，對難以銷售的網點，給預更多的銷售時間。若土增清算后，企業留存的商業網點，再售出，因稅務核算其增值率方法與清算前是不同的。增值率非常大，這樣對企業更是不利。把控清算節拍的到來，做好與稅務溝通，以達到企業土增稅清算延緩，從而達到降增值率，降稅負的目的。

另外，房開企業還有經營模式的稅收籌化方式，如企業重組、合作建房等實現土地增值稅的減免。

結束語：做為建筑企業財務人員要具備有自己本專業知識、懂建筑行業管理、更要跟進稅收法律政策的更新，要有稅政思維去管理企業的財務。財務人員通過積極對房開企業經營各數據做綜合測算，依從稅收法，是可以做出合理、有效的土增值稅稅收籌化，實現對房地產企業降成本創效益的宗旨。