房地產項目現金流全過程管理思路研究

于 泓

房地產行業是我國重要的實體經濟類型，在經濟全球化發展過程中，國際金融風險以及日益發展的行業競爭，對房地產行業發展造成較大的沖擊。強化對房地產項目現金流的管理，能夠對項目資金合理分配，保證資金鏈充足，為項目順利實施提供保障。

一、現金流全過程管理概述

所謂的房地產項目現金流，指的是以某一具體項目為對象，在項目生命周期內，貫穿房地產項目開發全過程的現金流入、流出的增加。從實質上來說，房地產項目現金流為投資意義中的現金流，而房地產項目全過程包括了投資決策階段、前期準備階段、建設階段以及竣工驗收階段。

房地產項目現金流入主要包括兩個方面，其一為在房地產項目開發過程中提前預售產生的相關收入，該部分現金流入屬于企業經營性質，在項目的建設階段中；其二為房地產企業通過融資、籌資等方式為企業引入資金，在屬性上屬于債務資金，必須綜合考慮資金成本。一般來說，在項目準備階段中融資一般是通過發行股票債務或者自有資本，在建設階段中，籌資一般是通過向銀行等金融機構進行貸款。

房地產項目現金流主要是項目總投資，具體包括項目運營成本、建設投資成本。項目建設投資在房地產項目不同的階段內容也有所不同：在投資決策階段中，現金流出主要內容包括項目選擇、設計、可行性分析；在前期準備階段中，現金流出內容主要包括取得土地的使用權、項目規劃設計、拆遷安置、場地準備等；在項目建設階段中，現金流出主要內容包括建立費用、建設安裝工程費用；在竣工階段中，還會發生少量的管理費用、營銷費用。

二、房地產項目現金流全過程管理思路

1.在房地產項目投資決策階段現金流管理

房地產項目投資決策階段對于整個項目開發具有重要的意義，可以說是房地產項目運營的總體規劃階段，可以通過詳細的調查研究，對調查數據進行綜合分析，優選出最為可行的項目方案，避免由于決策不當導致的投資失敗，同時準確的抓住機遇。如果在企業籌資階段中發生不當行為，則會給企業財務帶來安全風險，造成負債權益比例失衡、成本提升等問題。在投資過程中還可能由于盲目投資會導致資金浪費問題，影響企業現金流，境地企業資金的使用率、回報率。在投資決策階段中，所需要分析預測的指標IRR（會計內部收益率）、NPV（項目財務凈現值）、ROI（總投資回報率）等，并根據分析結果制定有效的現金流進度計劃，將總計劃細化到每一個階段中。為后續階段現金流管理提供有效的指導，同時借助于詳細的計劃，能夠及時發現項目實施過程中可能發生的現金流斷裂風險，同時制定出應對方案，保證現金流的有效銜接。另外，企業在該階段必須建立現金流管理制度，明確各部分的職能分配、信息反饋、評價指標等，為現金流管理工作提供監督與指導。

房地產企業決策階段，不僅需要考慮企業內部管理因素，同時更需要考慮到外部環境對現金流管理的影響。具體來說，法律條文、國家政策變化、當地社會經濟環境等外部因素，都會對房地產企業現金流管理工作產生影響。基于籌資角度，基本準備金率調整會影響商業銀行調整銀根，對房地產企業獲得商業貸款增加難度，也影響企業現金流的周轉，可能會給房地產項目增加額外的風險。企業應該站在全局的高度，對項目現金流進行總體安排，利用現金流量表、項目進度計劃、現金流信息管理平臺等多個渠道搜集相關信息，進行資源整合，對房地產項目合理性、可行性做出評價，同時對項目運營過程中現金流操作提出具體的流程措施，并建立行之有效的監督機制、反饋機制。

2.項目前期準備階段現金流管理

在項目前期準備階段，土地使用權為現金流出主要內容，包括競拍、招投標、轉讓等多種渠道。由于市場競爭壓力存在，房地產企業在準備階段往往會以更高的價格獲得使用權，導致現金流緊張，甚至出現臨時中斷危險。這就需要房地產企業根據編制的現金流計劃，根據貼現現金流量法倒擠出企業能夠接受的土地最高價款，或者應用應急措施籌集先進。從2016年開始，房地產企業購買土地資金，需要向國土資源局體現進行報備，不能直接從房屋預收款中抽取，這也預示著給項目現金流管理增加了難度。

在準備階段，除了土地內容，還應該包括招投標環節、審批程序、項目現場準備、預付款與保證金等現金流管理。依靠現金流管理平臺、現金流橫道圖等，對項目流程進行有序調整，設定出最合理的項目進度計劃，滿足資金使用的需求，減少現金流給企業施加的壓力，有效規避風險，避免在項目運營過程中肆意調動資金造成資金短缺問題，提高現金流安全性。通常來說，企業需要依靠前期資金籌集滿足項目進展，但如果現金流緊張，則需要依靠商業貸款對現金流進行支撐。

3.在房地產項目建設階段現金流管理

在房地產項目建設階段現金流出主要是項目開發建設成本，包括了建設期離析、建設投資、少部分鋪底流動資金。其中，建設資金包括了工器具購置費用、設備購置租賃費用、安裝工程費以及其他費用。建設投資是占用資金最長、最多的環節，是現金流管理的重點環節。在建設階段，現金流管理需要建立在前期準備階段基礎上，根據決策階段現金流進度安排，合理的開展現金流管理。其一，需要認真執行現金流預測計劃，對建設階段現金流進行管理；其二，需要根據工程實際情況，對現金流計劃進行有效的調整，這屬于一個動態的完善過程。在項目不斷進行動態進程中，對現金流計劃執行進行修正調整，及時發現現金流管理中存在的偏差，保證項目執行的實際管理效果。在項目建設全過程中，必須隨時對決策階段現金流預測與建設階段中現金流進行對比，找出差異，分析差異原因，并對相關要素進行控制，提升建設階段成本控制效果，保證企業的利潤目標。

4.在項目竣工階段的現金流管理

在項目竣工后，主要包括兩個方面的工作：其一，包括了竣工后房屋銷售、資金回款效率、商業貸款償付等，這些都是竣工階段現金流管理的重要內容。這一階段現金流出主要內容為貸款歸還，主要現金流出為銷售與資金回籠；其二，盡管在項目竣工階段，項目的現金流管理已經接近尾聲，但現金流管理還必須站好最后一班崗，這就需要對項目現金流管理工作進行綜合的分析，總結經驗教訓，對未來企業在開展房地產項目中的現金流管理提供依據。在該階段中，需要分析項目現金流管理是否完成預定的目標，分析各個階段中現金流流入流出是否合理。

三、總結

綜上所述，房地產項目開發建設過程中，現金流管理是保證項目投資效益的關鍵。采用全過程現金流管理，從項目投資決策階段開始，一直到項目竣工，完善各個環節的現金流管理措施，降低資金風險，保證現金流充足，為項目施工提供保障，為房地產企業獲得經濟效益提供保障。