淺談土地增值稅清算鑒證中的成本分攤

鄭家盼

（安徽中瑞信稅務師事務所有限公司，安徽 合肥 230001）

在我國，每個地區的稅務局都有著當地的特殊規定，本文根據一些地區的規定條例等進行探究，以期能對相關工作者有所幫助。

一、土地增值稅的概念分析

土地增值稅提出的主要目的，是通過有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物以及其他附有物產權，所得到增值性收入的各個單位以及個人所征收的一種稅。納稅人達到土地增值稅清算條件后，根據現行的法律法規或者是地方相關政策，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管地稅機關提交清算資料，辦理清算申報，并依據清算申報結清該房地產開發項目應繳納土地增值稅稅款。

土地增值稅的開征是為了更好的調節和分配土地增值所得來的收益。土地增值收益是隨著我國城市化的推動發展而所得到的收益，是因為土地的利用條件和類型的改變而改變的,城市的規劃與管理都有著不同地段地區以及地價的差異性的收益上升而上升。除此之外，隨著我國經濟社會的發展，其人口集中向大中城市流入,可使用的人口面積大大的降低了,這都是因為供需的變化而導致的土地增值情況。

二、土地增值稅清算政策的優勢

土地增值稅清算是政府調控房地產行業高利潤現象與土地高溢價的新政策。它的提出能讓高溢價帶來更高的收益,讓房地產行業的整體利潤相對減少,如果去調控商品房供應的類型,那么只有減少高檔商品的供應,而增加中低型與中小戶型的供應,以期能達到一個合理降低稅收的主要目的。那么，從微觀層面上來看，土地增值稅的征收可以促使企業合理調整投資結構，提高企業的整體效益，從宏觀層面上看,國家根據稅收杠桿的優越性，來配置資源,調整產業結構。

三、土地增值稅清算鑒證中的成本分攤

（一）成本分攤的分類標準以及重要性

當前房地產開發企業土地增值稅征收籌劃工作涉及的內容較多，技術要求較高。根據其成本分攤得出的土地增值稅額也是不盡相同的。影響這方面的因素有很多種，例如：

1.不同的土地成本分攤方法，對于土地增值稅額結果影響就較大。如一個房地產項目，包含商業、住宅、車庫，土地成本分攤有如下幾種方法：A、土地成本按各業態的基底占地面積，公共面積部分再按各業態的建筑面積之和來分攤；B、將土地成本在各業態之間的占地面積全額分攤，公共面積的成本不單獨分攤；C、將土地成本按各業態的可售面積進行分攤；筆者認為A方法更切合實際，因為現實中取得土地的成本，和地塊面積大小直接關聯，但同樣的地塊，因為容積率不同（也就是建筑面積不同），也會有不同的價格，所以，應綜合考慮占地面積及建筑面積雙重因素。

2.如果是在連體樓當中有商鋪的售價普遍較高，如果要單獨劃分建筑面積計算土地增值稅的話，計算所得的面積較小，分攤的土地增值稅扣除項目就較小，稅額比較大。如果，以車庫又或者是非普通住宅合算土地增值稅，則增值小，稅額也少，其原因是車庫等開發產品的成本正常需同普通開發產品一樣分攤土地、建安成本等，所以，成本很高，往往收入比較低，所以，與商鋪合并計算總體收益較低、增值額也不高。因此，在實踐工作中，當前房地產開發企業都要把這些概念標準運用進去，通過對自身實際發展情況以及經營活動進行分析，并考慮住宅區與非住宅區價格問題，否則可能會出現適得其反的后果。

3.根據相關數據的計算得出,房產的層高系數越大,分攤所得開發成本就越高,反之,若是房產層高系數越小,那么分攤的開發成本則越低。運用層高系數建筑面積法計算比采用建筑面積法計算對企業是大有裨益的,其能起到節約土地增值稅的作用,從而達到降低企業成本以及整體稅負的作用。

（二）分攤標準的分類

現階段房地產開發企業土地增值稅分攤部分標準共有以下五個大類：第一，分為普通住宅和非普通住宅兩個分法，這兩種分法的字眼相差只有一個，但是意思卻截然相反，這兩種住宅方式都在土地增值稅的相關文件中先后出現過很多次，而且在不同的語言環境中也都各自體現著不通的含義。第二，分為普通住宅、非普通住宅、其他商品房這三種分法。這在普通住宅和非普通住宅的基礎上多加了其他商品房這類分攤標準。第三，將普通住宅、非普通住宅以及其他商品房（如商鋪、車庫、庫房等）細化進行分類。該分攤方法是需要房地產開發企業根據所開發的產品類型進行劃分，從而計算得出土地增值稅。第四，分類為房地產開發企業會計核算的單位。對于房地產開發企業來說，會計核算是根據房地產開發企業的普通住宅和商鋪而劃分,其計算方式需要按照其住宅和商鋪的土地增值稅分別所得，另一種則是根據每棟的編號而劃分的，需要根據每棟的編號去計算得出土地增值稅。第五，房地產開發企業根據不區分開發產品類型，將其混合計算。另外，如果在相關文獻中規定了具體分類方法,也需要補充說明或者需要按照稅務部門的各種要求來確定扣除類型。

四、結束語

綜上所述，隨著近些年來我國社會主義市場經濟的全面發展，加上稅收制度改革不斷深化，促進了稅收法治化進程不斷加快，社會對于稅收策劃產生了全新認識。當前房地產開發企業在實際運用土地增值稅清算鑒證中的成本分攤過程中，需要根據政府的正確引導，通過合理策劃稅收來提升自身合法權益。