大力發展租賃業務對房地產融資方式的影響

陳蘭江

（廣州工商學院，廣東 廣州 510850）

2016年中央強調“房子是用來住的”，接著住建部又要求主要大中城市加快住房租賃市場的發展，各主要房地產企業紛紛涌入租賃市場。鏈家研究院報告指出：中國目前的房屋租賃市場規模有1.1萬億，預計到2025年將增長至2.9萬億，2030年將超過4.6萬億。一線城市深圳有高達78.2%的年輕人處于租房狀態，深圳目前的租房市場規模在1000億元以上。大中城市租賃市場發展潛力巨大，房地產企業都想借此機會“分一杯羹”。雖然市場前景非常好，但房屋租賃市場跟房屋出售市場有很多不同，對地產商的財務要求更高，多數地產商目前的融資方式并不適合房屋租賃市場的發展。

一、我國房地產企業目前主要融資方式

我國房地產企業資金來源方式主要有四種：一是銀行貸款，在我國房地產企業的資金來源中，直接或間接來自銀行的信貸占到70%以上，2016年末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額為26.7萬億元，房地產貸款余額占各項貸款余額的25%；2017年末，金融機構人民幣各項貸款余額共120.1萬億元，房地產貸款余額32.2萬億元，占比達26.8%。二是上市融資。發行股票上市融資對企業各方面的要求比較高，一般只有實力雄厚的企業才有資格上市。目前在工商總局注冊登記的房地產企業有9萬多家，而在滬深兩地以房地產為主業的上市公司僅140家左右，房地產上市公司占全部房地產開發企業的比例不到2‰，和房地產在國民經濟中的比值完全不符。即使是已經上市的房地產企業，由于其業績的波動性較大，也只有少數幾家實力較強的公司具備再融資的條件。三是企業債券融資。債券的融資成本較低，且能為企業提供中長期發展資金，但一直以來債券融資在房地產企業全部資金中占比都相當低。目前債券融資僅占房地產企業全部資金的極小一部分，而且通常只有實力雄厚，信譽好的公司發行的債券才被普遍認購，一些中小型的房地產企業根本無法通過發行債券籌資。四是房地產投資基金和房地產信托等其他融資方式。但目前我國無論是房地產信托還是房地產投資基金，嚴格意義上來說都未真正發展起來。

二、以銀行貸款為主要融資方式的局限

由上分析可知，銀行貸款是我國房地產企業目前主要的融資方式，房地產企業的資產負債率普遍在65%以上，資產負債率高達80%的也為數不少。這導致企業的風險特別集中：首先房地產貸款受國家政策，特別是樓市限購和利率政策的影響非常大，國家一旦加強對樓市的管控，開發商想要獲得更多的銀行貸款就變得困難，同時開發商能獲得的個人住房貸款也隨之減少。而利率的提高也使房地產企業融資成本增加，內部金融風險加大。

其次當房價高時，房企的賬面資產價值較高，賬面還款能力較強；銀行資產負債組合中的價值也變大了，也就更有能力、更希望借款給房企，尤其是房屋開發貸款和住房抵押貸款，導致銀行信用膨脹。而一旦房價下跌，則有與之相反的一連串反應，銀行會極大減少甚至停止一切與房屋相關的貸款，同時，房企的還款能力降低，銀行也可能要求地產商提前償還銀行貸款，房價會進一步下跌，加劇宏觀經濟的波動，甚至提高巨大經濟危機發生的風險。

三、租賃業務對融資方式的要求

房地產企業屬于資金密集型企業，資金是制約房地產企業發展的關鍵生產要素，無論房地產企業是開發商品房出售還是開發租賃住房，其前期的資金投入額都非常大，而且往往是一次性高額投入。對于供出售的商品房，在樓市行情上漲時，開發商能夠較快回籠資金，但對于租賃住房的開發，不僅前期的土地收購、房屋建造需要的投資額巨大，后期的拓展成本和租賃房前期運營成本、維護維修成本、租賃稅費也是一筆不小的開支，同時租賃房的回本周期較長，通常需要5至6年。

下表從比較了房屋出售市場和房屋租賃市場的不同，房屋出售市場包括新房出售市場和二手房出售市場，這里探討的房屋出售市場主要是新房交易市場。

可見，租賃強調的是運營能力，而開發出售強調的是周轉能力，這兩個能力對地產商融資方式要求有所不同。因此，房地產企業想要在房屋租賃市場站穩腳跟，分享租賃這塊“蛋糕”，就必須適當改變融資方式，尋求與租賃業務更匹配的融資方式。

四、融資方式的選擇

事實上在房地產發展比較成熟的國家，無論是租賃市場還是出售市場，房地產企業的主要資金來源既不是銀行貸款，也不是上市融資，而是通過債券、房地產信托、房地產投資基金等形式籌資的。我們可以借鑒德國的經驗，德國租賃住房的比例高達58%，德國年輕人自有住房比例較低，與此同時，德國經濟卻保持穩定的增長，而且在多次經濟危機中，其樓市沒有受到明顯的沖擊。

一是房地產信托，是指成立信托合同，通過具有專業理財能力和資金運用能力的信托公司，實施信托計劃，將多個指定管理開發項目的信托資金集合起來，然后將信托資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。設立的信托在時間上可以跟開發項目時間一致，避免由于樓市波動，銀行縮減貸款造成企業開發資金減少，制約項目開發，甚至由于資金周轉問題導致的破產。

二是房地產投資基金，也就是國外所指的REITs，是通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業基金管理公司運作，以獲取投資收益和實現資本增值的一種投資方式。此基金資產專門投資于房地產產業或相關項目，如房地產投資、開發、銷售和消費等。投資基金能將大規模分散資金集中起來，由熟悉房地產的專業理財機構進行規?；洜I管理，能夠部分地實現風險分散，收益提高。規范的REITs運作可以使中小投資者、機構投資者、房地產商、政府實現多贏。

三是債券融資。是指房地產企業在證券市場發行債券以獲得資金的方式。目前我國房地產企業發行債券融資的公司屈指可數，債券市場有待進一步發展完善，為房地產開發提供更多期限更長的發展資金。

四是融資租賃，是指出租人和承租人簽訂融資租賃合同，出租人根據承租人的要求，向承租人指定的供應商或第三方購買承租人指定的標的物，在出租人擁有該標的物所有權的前提下，將一定時期的該標的物的占有權，使用權和收益權讓渡給承租人，承租人按合同約定，定期向出租人支付租金。租賃期滿后，該租賃物可以歸承租人所有或以非常低的價格出售給承租人。融資租賃是房地產開發經營的一種新方式，它集融資與融物于一體，具有“先租后買”的特點，在國家大力發展租賃，部分城市實行租購同權的政策下，廣大“房奴們”不需要支付高額的首付就能享受跟購房一樣的權益；而且租賃期滿房子歸承租人所有或承租人可以低價購入，滿足了國人不喜歡租房又想要擁有房子的心理需求，為廣大“房奴們”帶來了希望。

總之，在銀行提高利率，國家管控并縮減投入到樓市的資金背景下，地產商們應該抓住國家促進租賃市場發展這塊肥肉，積極探索與發展租賃業務相適合的融資方式，促進租賃市場發展，壯大企業自身實力。