投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量政策選擇動(dòng)機(jī)的研究

胡程畯

（廣西大學(xué)行健文理學(xué)院，廣西 南寧 530005）

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益占據(jù)著不可小覷的地位，而投資性房地產(chǎn)已然成為一種非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而我國(guó)對(duì)于這類資產(chǎn)的核算無(wú)法體現(xiàn)出他真實(shí)的價(jià)值和經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，為了使投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和會(huì)計(jì)信息的規(guī)范化，我國(guó)于2006年2月根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》,首次在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中引入投資性房地產(chǎn)的概念，并對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置和披露等各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范[1]，其中，公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入，不但有利于促進(jìn)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，更是有利于提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，改善財(cái)務(wù)報(bào)告的列示，從而為會(huì)計(jì)信息使用者提供更有用的會(huì)計(jì)信息。選用公允模式后續(xù)計(jì)量的優(yōu)勢(shì)也是顯而易見的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)角度分析，我國(guó)的市場(chǎng)體制也屬于逐步成熟的階段，監(jiān)督的體制執(zhí)行的環(huán)境也得到了很大的完善，公允價(jià)值應(yīng)該值得推廣。但該準(zhǔn)則執(zhí)行至今，適用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的企業(yè)依舊寥寥無(wú)幾，究竟是何種原因?qū)е逻@些企業(yè)不愿意一開始選用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的現(xiàn)狀

上市公司2007-2015年投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式應(yīng)用概況，筆者從巨潮資訊Choice金融終端統(tǒng)計(jì)收集了2007年至2015年上市公司中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的總體運(yùn)用情況，詳見表1-1：

上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的應(yīng)用概況

從上述表格中可以看出，上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量更傾向于成本模式，少數(shù)上市公司選擇了公允價(jià)值模式所屬地區(qū)分布。

資料來(lái)源于：EPS以及巨潮資訊Choice金融終端統(tǒng)計(jì)

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量動(dòng)機(jī)及研究選樣分析

（一）投資性房地產(chǎn)成本模式

投資性房地產(chǎn)的成本模式后續(xù)計(jì)量，歷史成本更容易取得和驗(yàn)算，這會(huì)使得企業(yè)的會(huì)計(jì)信息可靠性得以提高，在日后經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，成本模式后續(xù)計(jì)量更易轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變成本更低，目前我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，同一企業(yè)只能采用一種計(jì)量屬性進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)進(jìn)行公允模式后續(xù)計(jì)量必須符合一定條件，因此成本模式后續(xù)計(jì)量是投資性房地產(chǎn)的基準(zhǔn)計(jì)量模式，而后續(xù)會(huì)計(jì)期間，若有證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的取得，可以轉(zhuǎn)換計(jì)量屬性，一旦轉(zhuǎn)換，不得變更。

成本模式是企業(yè)進(jìn)行再融資的優(yōu)選模式。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)目前處于蓬勃發(fā)展的階段，房產(chǎn)的價(jià)格也在不斷上漲，市場(chǎng)上的銷售價(jià)格往往高于投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，因此也容易造成資產(chǎn)易被低估，得不到真實(shí)客觀的反應(yīng)[2]。如果采用成本模式計(jì)量，企業(yè)的凈收益率指標(biāo)能夠滿足再融資的基本要求，使得企業(yè)易融資。

資料來(lái)源于：Choice金融終端統(tǒng)計(jì)。

上述選取的十家投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的上市公司，都是選用成本模式后續(xù)計(jì)量的，2016年度投資性房地產(chǎn)并未發(fā)生減值，而對(duì)財(cái)務(wù)狀況的直接影響來(lái)源于投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，折舊計(jì)提平穩(wěn)，所占總資產(chǎn)比例不大，按照取得時(shí)的成本逐年計(jì)提折舊，避免了虛增資產(chǎn)的情況。

在利潤(rùn)表上投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊或攤銷會(huì)造成企業(yè)成本的成本費(fèi)用的增加，使得利潤(rùn)減少，但是趨于平穩(wěn)，波動(dòng)較小，按照現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度，投資性房地產(chǎn)一旦計(jì)提了減值準(zhǔn)備以后年度不得轉(zhuǎn)回，因此對(duì)于利潤(rùn)表而言少了可以調(diào)節(jié)利潤(rùn)的空間以及利潤(rùn)波動(dòng)的空間，但也增強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息的可靠性。

（二）公允價(jià)值情況

企業(yè)的投資性房地產(chǎn)若采用公允模式后續(xù)計(jì)量，其自身最大的特點(diǎn)為不折舊不攤銷，這會(huì)使得投資性房地產(chǎn)公允模式下有很大的升值空間，投資性房地產(chǎn)的在未來(lái)產(chǎn)生的收益會(huì)直接計(jì)入利潤(rùn)表，使得利潤(rùn)增加，同時(shí)企業(yè)所得稅也會(huì)增加，依照我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)的準(zhǔn)則，企業(yè)采用歷史成本計(jì)量有一次轉(zhuǎn)換成公允價(jià)值模式，一旦企業(yè)轉(zhuǎn)換，以后年度將不得轉(zhuǎn)換，顯然這樣的轉(zhuǎn)換顯得些苛刻和不公平，會(huì)讓更多的企業(yè)傾向于采用歷史成本模式，而抵觸公允模式，并不利于公允模式的推廣。

公允價(jià)值能更好的反映市場(chǎng)的價(jià)值以及盈利能力的指標(biāo)，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值隨著公允價(jià)值波動(dòng)而變化，而非初始計(jì)量成本，這會(huì)令投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的正式價(jià)值以及資產(chǎn)的增減值真實(shí)反映，更有利企業(yè)的發(fā)展，而在我國(guó)，市場(chǎng)仍然不夠規(guī)范，公允價(jià)值應(yīng)用的環(huán)境不夠完備。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠完善，在對(duì)公允價(jià)值信息方面的控制規(guī)范更是缺失。

表2-1 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況影響

企業(yè)在初次采用公允價(jià)值模式計(jì)量是，企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化很大，由上述表格可以看出，采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量是，企業(yè)在期末是按照公允價(jià)值調(diào)整其站面價(jià)值，公而公允價(jià)值與原價(jià)值之間的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益，其非資產(chǎn)負(fù)載表日所出現(xiàn)的因價(jià)格波動(dòng)而引起的損益并未真實(shí)發(fā)生，也未出現(xiàn)真實(shí)的現(xiàn)金流動(dòng)，在資產(chǎn)負(fù)債表日可能是收益或損失。與成本模式不同的是，成本模式下強(qiáng)調(diào)“已實(shí)現(xiàn)損益”和“未實(shí)現(xiàn)損失”,采用公允價(jià)值更能反映企業(yè)真實(shí)的業(yè)績(jī)狀況，及時(shí)的反饋給投資者。

（三）影響投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量選擇的因素

第一，對(duì)于我國(guó)的企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)所在的地區(qū)價(jià)格變動(dòng)幅度是作為后續(xù)計(jì)量選擇模式是所需要的重點(diǎn)考慮因素，依照現(xiàn)行準(zhǔn)則，公允模式下，利潤(rùn)表中投資性房地產(chǎn)價(jià)格的下降而相應(yīng)地調(diào)減，目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域并不均很，樓價(jià)相差較大，在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，投資性房地產(chǎn)采用公允模式計(jì)量的企業(yè)居多，而處于較為落后的地區(qū)，樓價(jià)較低，一些房地產(chǎn)的市場(chǎng)還處于發(fā)展的階段，企業(yè)偏向于采用成本模式，也是為了避免公允價(jià)值模式下由于價(jià)格波動(dòng)而引起的利潤(rùn)波動(dòng)較大[3]。

第二，而隨著我國(guó)競(jìng)爭(zhēng)的日漸激烈，國(guó)際化市場(chǎng)日漸擴(kuò)張，市場(chǎng)上融資能力和融資條件顯得格外重要。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的應(yīng)用并不相同，會(huì)使得國(guó)際投資對(duì)于我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不夠了解而導(dǎo)致不利于我國(guó)企業(yè)國(guó)際融資，那些準(zhǔn)備在國(guó)際市場(chǎng)進(jìn)行再融資的企業(yè)，往往傾向于采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，以便提高國(guó)際融資的資質(zhì)和成功率。

四、結(jié)束語(yǔ)

以2007年至2015年選用投資性公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的上市公司為研究對(duì)象，具體的分析了分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的具體動(dòng)機(jī)，從上述文章中可以看出，公司選用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的原因主要是盈利能力資產(chǎn)負(fù)載率有關(guān)，資產(chǎn)負(fù)載率越高的企業(yè)選用公允價(jià)值模式的可能性更高，而區(qū)域發(fā)展中企業(yè)依舊優(yōu)先選用成本模式后續(xù)計(jì)量選用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，可能會(huì)出現(xiàn)短暫的提高公司的運(yùn)營(yíng)能力，盈利能力以及融資能力，基于此，準(zhǔn)則制定者應(yīng)進(jìn)一步修訂和完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，優(yōu)惠政策等，以引導(dǎo)公司管理層在選擇公允價(jià)值模式時(shí)趨向效率主義。

本文指導(dǎo)老師：于敏。