投資性房地產后續計量政策選擇動機的研究

胡程畯

（廣西大學行健文理學院，廣西 南寧 530005）

一、引言

隨著我國經濟的日益發展，房地產企業帶來的經濟收益占據著不可小覷的地位，而投資性房地產已然成為一種非常普遍的經濟現象，而我國對于這類資產的核算無法體現出他真實的價值和經濟實質，為了使投資性房地產的確認、計量和會計信息的規范化，我國于2006年2月根據《企業會計準則——基本準則》，發布了《企業會計準則第3號——投資性房地產》,首次在我國會計準則體系中引入投資性房地產的概念，并對投資性房地產的確認、計量、轉換、處置和披露等各個方面進行規范[1]，其中，公允價值計量屬性的引入，不但有利于促進與國際會計準則的趨同，更是有利于提高會計信息質量，改善財務報告的列示，從而為會計信息使用者提供更有用的會計信息。選用公允模式后續計量的優勢也是顯而易見的，從長遠的經濟角度分析，我國的市場體制也屬于逐步成熟的階段，監督的體制執行的環境也得到了很大的完善，公允價值應該值得推廣。但該準則執行至今，適用公允價值模式后續計量的企業依舊寥寥無幾，究竟是何種原因導致這些企業不愿意一開始選用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

二、投資性房地產后續計量中的現狀

上市公司2007-2015年投資性房地產計量模式應用概況，筆者從巨潮資訊Choice金融終端統計收集了2007年至2015年上市公司中投資性房地產計量模式的總體運用情況，詳見表1-1：

上市公司投資性房地產計量模式的應用概況

從上述表格中可以看出，上市公司投資性房地產后續計量更傾向于成本模式，少數上市公司選擇了公允價值模式所屬地區分布。

資料來源于：EPS以及巨潮資訊Choice金融終端統計

三、投資性房地產后續計量動機及研究選樣分析

（一）投資性房地產成本模式

投資性房地產的成本模式后續計量，歷史成本更容易取得和驗算，這會使得企業的會計信息可靠性得以提高，在日后經濟轉變過程中，成本模式后續計量更易轉變，轉變成本更低，目前我國會計準則規定，同一企業只能采用一種計量屬性進行后續計量，企業進行公允模式后續計量必須符合一定條件，因此成本模式后續計量是投資性房地產的基準計量模式，而后續會計期間，若有證據表明其公允價值能夠持續可靠的取得，可以轉換計量屬性，一旦轉換，不得變更。

成本模式是企業進行再融資的優選模式。我國的經濟目前處于蓬勃發展的階段，房產的價格也在不斷上漲，市場上的銷售價格往往高于投資性房地產賬面價值，因此也容易造成資產易被低估，得不到真實客觀的反應[2]。如果采用成本模式計量，企業的凈收益率指標能夠滿足再融資的基本要求，使得企業易融資。

資料來源于：Choice金融終端統計。

上述選取的十家投資性房地產后續計量的上市公司，都是選用成本模式后續計量的，2016年度投資性房地產并未發生減值，而對財務狀況的直接影響來源于投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，折舊計提平穩，所占總資產比例不大，按照取得時的成本逐年計提折舊，避免了虛增資產的情況。

在利潤表上投資性房地產累計折舊或攤銷會造成企業成本的成本費用的增加，使得利潤減少，但是趨于平穩，波動較小，按照現行的會計準則制度，投資性房地產一旦計提了減值準備以后年度不得轉回，因此對于利潤表而言少了可以調節利潤的空間以及利潤波動的空間，但也增強了會計信息的可靠性。

（二）公允價值情況

企業的投資性房地產若采用公允模式后續計量，其自身最大的特點為不折舊不攤銷，這會使得投資性房地產公允模式下有很大的升值空間，投資性房地產的在未來產生的收益會直接計入利潤表，使得利潤增加，同時企業所得稅也會增加，依照我國現行會計的準則，企業采用歷史成本計量有一次轉換成公允價值模式，一旦企業轉換，以后年度將不得轉換，顯然這樣的轉換顯得些苛刻和不公平，會讓更多的企業傾向于采用歷史成本模式，而抵觸公允模式，并不利于公允模式的推廣。

公允價值能更好的反映市場的價值以及盈利能力的指標，投資性房地產的價值隨著公允價值波動而變化，而非初始計量成本，這會令投資性房地產公允價值的正式價值以及資產的增減值真實反映，更有利企業的發展，而在我國，市場仍然不夠規范，公允價值應用的環境不夠完備。目前我國房地產市場不夠完善，在對公允價值信息方面的控制規范更是缺失。

表2-1 投資性房地產公允價值模式后續計量對企業財務狀況影響

企業在初次采用公允價值模式計量是，企業的資產結構變化很大，由上述表格可以看出，采用公允價值模式后續計量是，企業在期末是按照公允價值調整其站面價值，公而公允價值與原價值之間的差額應計入當期損益，其非資產負載表日所出現的因價格波動而引起的損益并未真實發生，也未出現真實的現金流動，在資產負債表日可能是收益或損失。與成本模式不同的是，成本模式下強調“已實現損益”和“未實現損失”,采用公允價值更能反映企業真實的業績狀況，及時的反饋給投資者。

（三）影響投資性房地產后續計量選擇的因素

第一，對于我國的企業而言，投資性房地產所在的地區價格變動幅度是作為后續計量選擇模式是所需要的重點考慮因素，依照現行準則，公允模式下，利潤表中投資性房地產價格的下降而相應地調減，目前，我國房地產市場發展的區域并不均很，樓價相差較大，在一些發達地區，投資性房地產采用公允模式計量的企業居多，而處于較為落后的地區，樓價較低，一些房地產的市場還處于發展的階段，企業偏向于采用成本模式，也是為了避免公允價值模式下由于價格波動而引起的利潤波動較大[3]。

第二，而隨著我國競爭的日漸激烈，國際化市場日漸擴張，市場上融資能力和融資條件顯得格外重要。我國會計準則與國際會計準則對于投資性房地產后續計量模式的應用并不相同，會使得國際投資對于我國會計準則的不夠了解而導致不利于我國企業國際融資，那些準備在國際市場進行再融資的企業，往往傾向于采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，以便提高國際融資的資質和成功率。

四、結束語

以2007年至2015年選用投資性公允價值投資性房地產后續計量的上市公司為研究對象，具體的分析了分析投資性房地產后續計量模式選擇的具體動機，從上述文章中可以看出，公司選用投資性房地產后續計量的原因主要是盈利能力資產負載率有關，資產負載率越高的企業選用公允價值模式的可能性更高，而區域發展中企業依舊優先選用成本模式后續計量選用公允模式進行后續計量的企業，可能會出現短暫的提高公司的運營能力，盈利能力以及融資能力，基于此，準則制定者應進一步修訂和完善投資性房地產準則，優惠政策等，以引導公司管理層在選擇公允價值模式時趨向效率主義。

本文指導老師：于敏。