房地產開發項目經濟評價的特點及其問題探討

張文靜

【摘 要】現如今，社會經濟不斷發展，科學技術也突飛猛進。民眾生活水平不斷提高，對物質方面的需求也不斷增多。房地產經濟開發項目如雨后春筍般不斷興起并蓬勃發展。我國房地產經濟開發項目距今為止經歷了十多年的發展歷程，無論是開發商還是消費者，在對待房地產經濟開發項目時的觀點和態度較以往發生巨大轉變，已經趨于理智和成熟。開發商在經營一項開發項目時，不僅僅注重前期工程的施工質量和施工進度，同時，也在不斷關注消費者后期的住用情況，并將其作為房地產經濟開發項目的重要考核標準，房地產經濟開發項目評價則是其中的一項重要考核標準。因此，本文將對房地產經濟開發項目評價特點及在施行過程中存在的問題展開探討，并提出切實可行的措施對其進行解決，從而引導我國房地產行業健康持續的發展。

【關鍵詞】房地產項目；經濟評價；特點；策略

一、房地產開發項目經濟評價的特點

（一）房地產開發項目財務分析方面所具有的特點

要對財務收入和財務支出兩者之間的關系進行正確界定。為了對房地產開發項目經濟評價這一工作所具有的特點進行全面了解和掌握，首先要對財務收入和財務支出等內容進行明晰化。房地產項目中財務收入具體包括出租房租金收入、房地產轉讓收入，通過銷售商品房繼而獲得的財政收入，以及通過銷售房地產配套設施等獲得的財政性收入。房地產開發項目財務支出方面的工作表現為開發產品方面的財務花費、銷售費用、稅收支出等。（2）房地產業主要以盈利性為主，在保證經濟利益的前提下兼顧社會經濟效益。因此，房地產開發項目經濟評價具有財務指標計算精確化這一特點，要對資金回收、盈利能力、清償能力、資金平衡能力等硬性條件進行明晰化，并對其進行精確計算，從而確保其質量不斷提升。

（二）房地產項目具有不確定性

在對房地產開發項目進行經濟評價時受到諸多因素的影響。房產項目具有不確定性，在對房地產開發項目經濟評價時也會受到銷售價格、銷售進度、開發周期、土地費用等因素的影響。因此，在對房地產開發項目進行經濟評價時，需要對一個或多個敏感性因素進行分析。同時，在對臨界值進行分析時要牢牢抓住關鍵因素，從而將房地產開發項目在實施過程中的風險性降到最低，確保房地產行業效益的最大化，同時，也促使房地產行業健康持續的發展。

二、房地產開發項目經濟評價中存在的問題

（一）房地產市場調研方面存在缺位

房地產行業的發展需要立足于市場這一大行情，繼而根據市場發展需求客觀務實的建立房地產開發項目，從而為房地產開發項目經濟評價提供良好的發展環境并打下牢固的市場根基。但是從目前發展情況來看，部分房地產商在對開發項目進行經濟評價時，并沒有立足于市場，對市場的供給情況、市場容量供求態勢、項目自身所具有的競爭能力等調研不深入，從而無法對開發項目做出科學合理的經濟評析。因此，在這一發展模式下，在對房地產開發項目進行經濟評價時往往脫離實際或者顯得過于空洞，為房地產行業健康持續的發展帶來一定的負面影響。

（二）缺乏專業的技術人員

在對房地產開發項目進行經濟評價時，需要對計劃立項、規劃設計、拆遷方案、主體工程等進行策劃，而這一系列工作的開展都需要依托專業人員來完成。但是從目前發展情況來看，情況不容樂觀。由于缺乏專業的技術分析人員，在對房地產開發項目進行經濟評價時往往漏洞百出，或者與預期發展要求相違背，達不到預期評價的效果，亦或現有技術分析人員工作素質相對薄弱，能力較低，即使完成了房地產開發項目經濟評價的工作，但是由于自身能力有限，往往使評價結果質量大打折扣，與崗位預期相差甚遠。

（三）缺乏完善的監管體系

房地產開發項目在施行過程中難免會出現延期或延誤等問題，從而加大房地產開發項目的風險性，當然，也使得經濟評價工作無從開展。同時，在房地產開發項目進行經濟評價時，并不意味著評價工作完成后就代表著這一項目得以終結，為了確保樓房、住宅等建筑的施工質量，并使其經濟效益與社會效益有機統一起來，需要對其進行后期監督監管。然而，我國房地產開發項目經濟評價監管體系不完善，從而導致民眾住宅安全系數不斷降低，“豆腐渣”工程頻出，為民眾安全帶來諸多隱患。

三、房地產開發項目經濟評價的策略

（一）建立健全科學評價體系

房地產開發項目經濟評價在項目建設過程中提供投資決策的依據，起著至關重要的作用。在實際工作中，項目的經濟評價由于多種原因常常流于形式，為了引導房地產業健康發展，提高房地產開發項目經濟評價的質量，需要建立健全科學評價體系。項目指標體系在房地產開發項目經濟評價中發揮著重要作用，是房地產開發項目經濟評價的重要組成部分。為了確保房地產開發項目經濟評價的可行性，需要根據實際發展情況制定科學合理的評價，并將市場調研、市場定位、綜合競爭能力等涵蓋在內。組建市場調研小組，并派遣專門人員參與其中，對市場發展行情、房產供需情況、民眾經濟承受能力等進行深入了解和掌握，從而為開發項目經濟評價提供堅實的市場依據。

（二）吸引專業技術人員參與其中

隨著土地成本、各項開發成本的不斷上升，房地產開發項目投資決策的正確性和實際產生的經濟效果得到了高度的關注。要想使房地產開發項目經濟評價工作高效、高質量的開展，需要專業的技術人員參與到計劃立項、規劃設計以及后期道路、園林等設計中來，充分發揮人才優勢。因此，為了招納賢才，需要房地產開發商利用經濟手段吸引專業人員投入到工作中來，可以通過采取分紅、績效考核、入股等手段鼓勵專業人員參與其中，繼而將專業人員的知識和技能得以在經濟評價工作中得以滲透，為經濟評價工作的開展提供強有力的人才技術支撐。

（三）完善房地產開發項目經濟監管體系

在房地產市場日趨復雜的背景之下，對于房地產開發項目的經濟評價工作也提出了越來越高的要求。在對房地產開發項目進行經濟評價時，需要將項目運營中存在的不確定因素等考慮在內，完善監管體系，制定多項風險預防評估方案，規避房地產開發項目中存在的風險，從而使房地產經濟評價工作穩定持續的開展。當然，也要對開發項目市場發展可行性進行正確引導，對市場進行專業化研究。此外，也要將研究審批備案制度和社會監督機制落到實處，加強房地產開發項目經濟評價的法律法規建設，為其工作的開展營造良好的法律制度環境。

四、結束語

民眾安居樂業是興國安邦的基礎和前提，因此，民眾住有所居是確保社會主義市場經濟健康持續發展的重要因素之一。近年來，越來越多的民眾傾向于對住宅方面的需求，在這一時代背景下，房地產開發項目應運而生，勢如破竹并朝著蓬勃態勢方向發展。因此，在房地產經濟開發過程中確立科學合理的經濟評價機制，構建完善的經濟評價體系，吸引專業技術人員參與其中，確保房地產經濟開發項目穩定持續的開展，這是社會發展的必然趨勢，也是房地產行業發展的必然要求。

【參考文獻】

[1]張英. 房地產開發項目經濟評價的特點及其問題[J]. 引文版：工程技術， 2016（3）：299-300.

[2]劉景光. 房地產項目財務后評價理論及案例分析[D]. 華南理工大學， 2016.

[3]馬慶. 房地產投資項目經濟評價問題研究[J]. 中國經貿， 2017（18）.