“網簽”，能管住租房亂象嗎？

金姬 石云霞

互聯網時代如何讓租房市場更規范、讓各方更安心？

2018年7月1日，上海實行租房新政。從這一天起，上海全面實施住房租賃合同網簽備案制度，國有土地上的住房租賃活動，均應按規定進行合同網簽。簡單來說，今后在上海所有國有土地上的住房租賃合同，都要逐步通過上海市住房租賃公共服務平臺（www.shzfzl.gov. cn）簽訂。

此次的上海新政具有標桿意義。

除了上海，國內一些城市也紛紛規范住宅租賃市場——包括廣州、杭州、成都、南京、佛山、東莞在內的全國十余個城市搭建了政府住房租賃交易服務平臺，將各類租房信息統一管理，通過審核房源、信息發布、租賃交易等一系列服務，規范住房租賃市場秩序，保障租賃雙方合法權益。

根據《人民日報》報道，我國流動人口達2.45億，每年新就業的大學生就有700萬左右。2017年7月，住建部等九部委印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。與此同時，住建部會同有關部門選取首批12個重點城市開展住房租賃試點，加大對住房租賃企業的金融支持力度，支持發行公司信用類債券和資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務，鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持并推動發展房地產信托投資基金（REITs）。

隨后，全國超過50個城市發布了支持住房租賃的政策，通過多渠道增加租賃住房供應、培育規模化租賃企業等手段，讓住房回歸居住屬性。

租房也要去登記

據悉，上海將不斷優化完善住房租賃平臺功能，逐步實現住房租賃合同“網簽備案一體化”，真正做到“數據多跑路，群眾少跑腿”，同時依托平臺，逐步推進租賃住房信用體系建設，充分保障住房租賃各方合法權益。

由于合同中對于雙方權利義務的約定可能較為簡單，甚至存在顯失公平的條款，一旦發生糾紛，維權就比較麻煩。

在上海市房屋管理局（以下簡稱“上海市房管局”）房地產市場監管處副處長劉紀來看來，上海的租房市場化程度很高，總體比較規范，但也確實存在一些市場亂象亟待解決。

以前，住房租賃往往是租客和房東到中介那里簽個租房合同，雙方付點中介費；或者租客私下找房東簽合同，直接給房東房租。由于合同中對于雙方權利義務的約定可能較為簡單，甚至存在顯失公平的條款，一旦發生糾紛，維權就比較麻煩。如果所有租房合同使用全市統一的示范文本，通過租賃平臺實施網簽，任何一方維權起來就有了底氣，畢竟白紙黑字約定清楚，簽約情況也能查到相應的記錄。

目前，住房租賃市場的立法也略顯滯后。上海市房管局局長胡廣杰做客2018上海民生訪談時表示，上海雖然1999年就出臺了《上海市房屋租賃條例》，但已經不適應當下的發展。2017年5月，國務院公布了新的住房租賃征求意見，上海也在等意見出臺后修訂新的條例。

2017年10月22日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽透露，住建部正在抓緊推進住房租賃市場的立法工作，同時在12個大中城市建設住房租賃試點。上海就是試點城市之一。

2017年6月，上海市住房和城鄉建設管理委員會（以下簡稱“上海市住建委”）承擔的住房保障、房屋管理、房地產市場監管等有關政策研究、政策執行和行業管理職責劃出，設立上海市房管局。房管局設立之后的重要任務之一，就是規范上海住房租賃市場。

2018年3月31日，上海市住房租賃公共服務平臺試運行，通過對住房租賃企業和房地產經紀機構備案、平臺用戶入網認證，把好準入關；避免群租、轉租等糾紛；同時，綜合運用人臉識別和手機綁定等身份驗證手段，對出租人、承租人和經紀人等各類人員身份進行實名驗證。此外，平臺還提供租金查詢、金融服務、法律問答等便民服務。

據悉，截至2018年6月底，平臺上掛牌可租房源約4.4萬套，日均更新逾2400套；網站累計瀏覽量逾310萬人次，日均訪問量近3.6萬人次，平臺運行總體平穩。

解決“剃頭挑子一頭熱”

細心的人會發現，市面上隔三差五就能看到各個城市住房交易的數據，但有關租房市場的數據卻少得可憐，這和租房市場傳統數據不上網、不聯網有關。略顯尷尬的是，上海市房管局在上海市住房租賃公共服務平臺推出之前，住房租房市場數據非常分散，沒有得到相應的整合和有效利用。這為政府制定相關政策增加了難度。

為此，上海市房管局主動對接上海住宅租賃市場的中介機構和代理經租企業，讓他們可以免費在政府公共平臺進行展示。據悉，上海市住房租賃公共服務平臺在試運行期間，已經先期整合了6家品牌房產經紀機構：鏈家、我愛我家、中原地產、太平洋房屋、21世紀不動產、信義，以及3家規?；斫涀馄髽I：青客、蛋殼、自如。

劉紀來表示，這些中介機構和代理經租企業涵蓋了上海市面上住房租賃市場的大部分業務，雖然在房源發布、實名認證等方面效果不錯，但合同網簽的情況并不理想。在7月1日上海全面實施住房租賃合同網簽備案制度前，上海市房管局專門對這9家企業進行了培訓，發了密鑰。這意味著租客在這些市場化機構簽訂租房合同時就可以合同直接上網，無需再跑一次所在區的住房租賃服務中心。

為什么為呈現“剃頭擔子一頭熱”的局面？劉紀來認為有幾方面的原因，一是該項制度是一項重大調整，住房租賃與一般的房屋買賣不同，從掛牌到達成交易，周期很短，因此一直以來，大家對簽訂租賃合同這件事情本身，不像買賣合同來得重視；二是大部分房產中介、住房租賃企業都有自己固定的租賃合同格式，大的機構也有自己的簽約系統，已經形成了一些常規的做法，現在要按照新的規定實施網簽，企業會有一個逐步適應的過程；三是不容否認，也會存在部分房東為了規避納稅義務、擔心信息泄露等因素，不愿意配合等問題。

對于這些現實難題，劉紀來坦言，不可能一蹴而就地解決。7月1日起上海住房租賃合同推行網簽，但登記備案業務仍需去各街鎮社區事務受理服務中心辦理。今后要實現租賃合同網簽備案一體化，合同網簽是基礎，需要政府、企業、居民等多方共同努力，循序漸進。

例如，政府部門將加強政策宣傳，提高政策的知曉率。統一規范的租賃合同，能夠對雙方的權利義務做出更加細化的約定，不僅有利于保障租客的穩定居住權益，也有利于房東在遇到糾紛時的自我維權。因此，租賃雙方當事人也要逐步提高這方面意識，制度效果會逐步顯現。

又如，政府管理部門要加強對房產經紀機構和住房租賃企業的培訓，提高專業的人員的服務意識和業務能力。當然，我們也會多聽取企業意見，不斷完善系統功能，使操作更加規范和便捷。此外，還要加強監管，對于違反《上海市住房租賃合同網簽備案試行辦法》規定的住房租賃企業、房地產經紀機構，上海市房屋行政主管部門有權責令其進行整改，整改期間暫停其網簽功能，記入信用檔案，并可將其違規信息報送上海市公共信用信息服務平臺公示。作為企業自身，也要把自覺落實租賃合同網簽，作為提升服務、提高市場競爭力、樹立品牌和口碑的一項重要內容。

當然，新政的鼓勵措施也是顯而易見。按照相關規定，今后住房租賃平臺功能逐步完善后，網簽租賃合同信息將逐步與辦理居住證、申請居住證積分、提取住房公積金支付房租等公共服務事項實現數據共享，減少市民重復提交辦事材料，提高行政辦事效率。

7月1日起上海住房租賃合同推行網簽，但登記備案業務仍需去各街鎮社區事務受理服務中心辦理。

根據《關于本市提取住房公積金支付房租通過住房租賃公共服務平臺核驗租賃信息的通知》的相關規定，2018年7月1日（含）至10月1日（不含）期間，經住房租賃公共服務平臺辦理合同網簽的職工申請提取住房公積金支付房租的，每戶家庭（含單身家庭）月提取金額不超過當月實際房租支出，最高月提取限額由2000元提高為3000元。

租購并舉，上海是認真的

為了做到“租購并舉”，上海不僅在市場化租賃方面日趨規范，屬于住房保障體系的公租房和廉租房也走在了全國前列。

據胡廣杰介紹，截至2017年，享受過廉租房政策的上海人群累計達到11.9萬戶。2017年年初，上海把廉租房的租金補貼平均提高了40%；2018年施行新的準入門檻，廉租房對象的準入門檻從人均月收入2500元提高到人均3300元，人均資產從9萬元提到12萬元，這樣就讓更多的上海家庭有資格申請廉租房。當然，廉租房補貼是財政資金，因此廉租房家庭要接受嚴格的審計，這就有了退出機制——家庭條件改善了，第二年就可能享受不到廉租房了。因此，目前享受廉租房政策的上海家庭只有4.3萬戶。

與此同時，為解決青年職工或引進人才階段性的住房困難的公共租賃房（簡稱“公租房”），自2010年9月正式推出以來，將住房保障覆蓋面從戶籍人口擴大到有穩定工作的城市常住人口。公租房政策的出臺，無疑為上海吸引人才夯實了基礎。

為了解決公租房“僧多粥少”的難題，2017年9月，上海出臺《加快培育發展住房租賃市場實施意見》，提出通過新增用地建設之外，通過商辦房屋按規定改建、引導產業園區建設、開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，增加租賃住房供應。不僅如此，《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》明確提到“可以將多余存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

2018年兩會期間，上海市市長應勇表示，上海將新建轉化20萬套公租房，代理經租9萬套。據胡廣杰介紹，上海16個區都很努力，在市政府指標下達后，各個區在盤各種各樣的存量用房和存量用地，“20萬套是信心滿滿的”。

上海公租房還自帶“互聯網基因”：在上海首批9個公租房管理服務創新項目中，浦東新區、長寧區、嘉定區、寶山區公租房以及上海地產集團住房保障公司公租房共6個項目使用智能化手段——人臉識別、“一卡通”門禁系統、在線輪候選房等手段，大幅提高了公租房的周轉效率以及租住體驗。

全國租房市場的規范都在推進中。

2017年就有兩座城市交出了答卷——8月，成都市房管局開通了“住房租賃交易服務平臺”；9月，杭州上線了住房租賃監管服務平臺，讓租房交易可以完全在網上完成。

到了2018年，推出租房網簽的城市就更多了——

2月27日，南京市房管部門發布了《關于進一步加強房源發布管理規范房地產經紀行為的通知》，要求中介公司在發布出售或是出租房源時，必須經由南京市網上房地產監管平臺核驗，從而確保房源的真實有效性。

6月22日，東莞市房屋租賃監管服務平臺試運行，網簽合同備案試行規則也同步實施。和上海不同的是，租賃當事人網簽后，可在平臺上自動實現網上備案。

而佛山市將從8月1日起進行房屋租賃合同備案，佛山市住建管理局建立的房屋租賃交易監管服務平臺，推行房屋租賃合同網簽備案，實現統一辦理平臺，這和上海的政策很類似。