長租公寓的發展及其室內設計淺析

陳遠

摘 要：本文對近幾年國內房地產市場興起的長租公寓項目及其室內設計裝修展開分析，主要分為兩部分討論。首先為長租公寓的產品分析，由定義、現狀與發展趨勢、運營模式三部分展開;其次為帶動長租公寓發展的室內設計影響因素，如采光、尺度、風格主題等，引入實際案例說明并展開分析;最后展望長租公寓的未來發展。

關鍵詞：長租公寓;室內設計

1 長租公寓的產品分析

1.1 什么是長租公寓

長租公寓又叫合租公寓，是最近幾年房地產市場新興的項目，是開發商將閑置的廠房或辦公樓進行裝修改造后再以單間的形式出租給大眾，由專業品牌公司運營管理。

1.2 長租公寓的現狀與發展趨勢

長租公寓的目標人群是二三十歲的青年群體，個性鮮明，對新鮮事物接受度高。國內做長租公寓項目的企業很多，服務人群集中，同質化現象嚴重，質量參差不齊。但要發展必先解決同質化的問題，只有精細化和差異化才是品牌運營商拿捏的關鍵，其次才是服務跟管理。

1.3 長租公寓的運營模式

長租公寓的運營模式主要分為兩種，輕資產和重資產。輕資產是企業以租賃方式跟乙方簽訂房屋租賃合同，在一定期限內取得該資產的經營許可權，裝修改造完之后對外出租的一種經營模式;重資產則是開發商通過購買產業或者自己建設樓盤，裝修完畢后對外出租。

由于國內的長租公寓屬于新興產業，品牌運營規?；潭炔桓撸谄毡橐揽恐刭Y產運營（自建或者收購樓盤）的形式下，開發商前期投入相對較高，資金壓力大。但在重資產模式下開發商擁有產業的所有權，不僅可以獲得租金收益，而且還能享受地產升值的附加紅利。輕資產前期投入較少，因為都是現有樓盤的改造工程，所以可以很快地裝修完畢開始運營。但是由于資產所有權在房東手里，不能享受資產的升值，只能賺取租金差。

2 長租公寓的室內設計

隨著越來越多的開發商啟動長租公寓項目，長租公寓這條盈利線的競爭越來越激烈。如何在控制成本、不分伯仲的場面下開拓一條亮眼的產品線，是很多地產商著力研究的問題之一。早期長租公寓的核心競爭力是價格，但隨著消費的升級，租客們往往更加青睞產品本身的質感，房間的采光、尺度、風格等都是客戶很看重的方面。

2.1 房間的采光

不做沒有采光的房間是很多開發商首要堅持的原則之一。黑房間沒有價值，對社會塑造來說沒有價值，對設計來說亦沒有價值，對租客來說也同樣沒有價值。為避免原有建筑結構給改造帶來的局限性，很多設計師會從新開天井引入采光這一層著手。如果租賃范圍包含最高層即可同物業、房東商議允許切割部分頂面樓板，從樓頂開采光井，并且盡量一直延續至公寓所有層。本人參與設計的龍湖冠寓大賀新港項目即遇到這種問題，由于建筑平面進深很大，中間區域的房間數量可觀卻都為暗間，損失率太高。隨即我們在頂面開辟采光槽，使中間房間都能受益，完全避開了暗房。雖然這種方式增加了公攤面積，但由于采光房間數量變多，居住體驗變好，收益反而得到了提高。

2.2 房間的尺度

居住體驗是每一個租客對于租房的最大要求，由于長租公寓市場租客組成參差不齊，開發商也將長租公寓劃分為三六九等。低端產品線主要作為宿舍使用，人均面積4～6㎡，主要有4、6、8人間戶型，主要保證睡眠、晾曬、儲物等功能，居住體驗和租金水平不高;中高端產品線面積相對較大，但主力戶型還是集中在90㎡以下，若同時居住3人略顯局促，這類產品主打相對完整的收納體系，如在層高較高的條件下，采用帶臺階式收納柜的床鋪;為了增加房間面積而減少浴室面積，采用裝配式衛生間;在保證居住需求的前提下，合理布置收納空間。

2.3 主題性

長租公寓最大的核心是成本控制，而如何在較低的預算下做出博人眼球的設計，并讓租客覺得房間的裝修價值高是關鍵。設定主題是比較好的切入點。所謂主題性，就是用裝修的手法給房子編故事，讓租客覺得這是自己夢想中的設定。最值得一提的例子是徐家匯的Harbour Sorority——灣流的女神公寓。這是一個只為女性租客提供服務的高端品質項目，一樓是咖啡廳、露天花園，二樓的開放式廚房配有烤箱、微波爐，頂樓是瑜伽房、咖啡吧和露臺，其余樓層都是臥室。每間臥室的設計都針對女性需求展開，粉白調的墻壁、原木色的家具、大量的衣柜等，符合都市年輕女性對品質生活的追求?！芭瘛敝黝}市場目標明確，在市場上取得了很大的反響。

另一個很有代表性的例子是朗詩寓南京新街口項目的“男前風”①公寓，主打男性市場，將工業風與北歐風結合起來打造硬朗的男性生活氛圍。室內清一色將原墻體顏色暴露，體現材料原本的質感，金屬質感的框架與皮革材質的沙發在粗獷的硬裝條件下提升細節的品質，整齊、干凈的書桌同時展現了氣質和內涵，工業風燈飾是表現成熟感的利器，暖光源的色溫又能將室內氛圍烘托出溫馨感。該產品一經推出，市場迎合度很高，打開了現代社會精致男性的公寓租賃市場。

目前，從這些市場上的產品不難看出，一個符合當下年輕人品位的設計對于產品的幫助有多大。很多地產商縮短開發周期，降低開發成本，將設計整合成標準化體系，成套的產品線稍作修改就可直接入場施工。這種方法雖然簡單快捷，但很多情況下卻存在局限。不同區域的人群審美不同，接受度也不同，一味地將固定模式套入而不調研取材會適得其反。成本可以標準化，但風格是不能被標準化的。設計只是長租公寓體系中很小的一個組成部分，關注客戶健康、智能化管理、安全性等問題都是值得研究的方面。相信經過幾年時間的更迭，長租公寓的發展一定會讓市場越來越滿意。

注釋：①男前風：網絡流行詞語，字面意思為“像個男人”，可理解為成熟的、有男人味的男人。

參考文獻：

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