應用因子分析法對國內房地產公司績效評價的探析

趙 雯

(安徽新華學院 土木與環境工程學院，合肥 230088)

對2015—2017年國內98家房地產公司進行數據收集，采取財務績效定量式分析，最終得出國內房地產公司績效評價的影響因素、差距、水平及趨勢，希望此研究結果能夠為國內房地產行業的健康和可持續發展提供借鑒[1]。

1 房地產公司績效評價的意義

績效評價，也稱為績效評估，具有極強的系統性、客觀性、公正性和準確性。以往的評價一般都是采取特定的指標體系，依照定量、定性分析的方法，得出有效期間內特定主體的效益。為了確保我國房地產行業的良性穩定發展，綜合考慮民生的需求，政府需要持續對房地產業進行監管和調控。房地產公司績效評價中的主體為政府，客體為國內不同省市中所調查的房地產企業[2]。明晰房地產公司績效評價的主客體十分重要，由于二者具有相輔相成的特征，對于評價目的、范圍和職能的實現具有顯著的作用。通過對房地產公司績效的評價，可以為評價主體提供強有力的決策信息，據此進行調整和優化，這是評價系統所獨有的戰略意義[3]。確立主客體健全的評價目標，能夠確保評價系統保持高效運營狀態。特別是能夠得出各省市房地產業的發展情況以及優點和不足。統籌考慮我國各省市房地產業的薄弱環節及發展潛力，能夠有助于企業克服劣勢，對提升整體競爭力具有不可替代的作用[4]。

2 構建我國房地產公司績效評價體系應遵循的原則

房地產業公司績效評價工作具有深遠的戰略意義，以此構建完整、有效、客觀、科學的績效評價體系十分必要。評價中要堅持如下原則：一是科學性原則。績效評價要選取科學的手段和方法，并設計出完善的理念和指標，確保績效分析結果的可靠性和實用性。二是系統性原則。由于房地產業績效評價所涉及的范圍較廣，且相對復雜，具有很多的子系統，在指標規劃和選取的過程中要做好前期的調研和統計工作，對各種相關影響因素做好綜合統籌，并選取最具代表性的因子，使其能夠為評價提供保障支撐。三是可操作性原則。在數據資料的整理獲取中，要保證真實準確，力爭繁簡適中。四是有效性原則。評價對象要與體系內涵高度吻合，不僅要體現出房地產的真實績效水平，還要發揮其決策導向作用。五是可比性原則。由于我國省份區域眾多，地產績效評價要能夠針對適用范圍進行跨時間和跨地區的比較。只有通過對比分析，才能夠逐步縮小房產公司之間的差距。

3 基于因子分析法的評價模型

3.1 因子分析法的公式與原理

假如樣本數為n，不同樣本中的量為p，其數據矩陣則為n，其公式如下：

如果p數值較大時，需要采取降維處理，也就是用彼此獨立的綜合性指標進行取代，使得原有信息得以保留，又實現了便捷化操作。其線性組合公式如下：

其中，z為公共因子， z1是方差中最大者，z2是除卻z1之外的方差最大者，因此，z1、z2就會成為新變量指標的第一主成分和第二主成分。

因子分析法的原理就是在原來變量確定之后，對其中主成分的載荷進行分析，進而在對應矩陣中得出m個最大的特征向量取值。

3.2 因子分析法的內涵

因子分析法作為多元統計方法中極具代表性的方法，其核心應用就是通過不同指標或者因素的因子聯系，將其中聯系最為緊密的變量歸為一類，以相對少的因子數量反饋出原資料的多元化信息。系數矩陣確定后，便可以找出相關的難以預測的因子，即隨機變量。這些因子還具有如下特征：

第一，為了提升因子變量數據的利用效果，其提取過程要確保能夠反映其原變量中的絕大部分蘊含信息，以重新整合的方式展示。

第二，因子變量與原變量在數量上相比，一定是遠遠小于的關系，進而確保分析工作量隨之降低。

第三，應用因子分析法可以降低信息重復的幾率，使得變量數據更具說服力。

為了減少誤差，在因子分析法的使用中，要統一原始數量指標單位，再對數據進行標準化處理對比。這樣才能夠在大量樣本數據中有效選取降維后的數據，以確保因子分析法優勢的突顯。

3.3 因子分析法的步驟

運用因子分析法對國內房地產公司進行績效評價，要按照如下流程進行：(1)篩選不可比的原始數據信息指標；(2)根據實際用途對因子分析法的適用情況進行判斷和論證；(3)根據主因子需求，對因子變量的個數及相關系數進行設定；(4)基于因子旋轉視角合理解釋所列因子變量；(5)通過公因子公式計算得出數值并得出相關分析結論。

4 應用因子分析法對國內房地產公司績效評價的實證探析

4.1 樣本公司的選擇

遵循可操作性的原則，選取了國內98家房產公司為研究對象，對公司所披露的財務和非財務數據進行統計，運用SPSS17.0統計軟件進行降維因子績效評價分析。

4.2 數據的采集和整理

文中所涉及的原始數據大部分來自于《房地產統計年鑒》，同時還結合了以下網站的數據，包括中華人民共和國國家統計局官網、證券之星、中國統計信息網及高校財經數據庫等。

4.3 樣本財務指標的選擇

通過深入研究國內房地產行業公司的特征，并基于因子分析法，為了確保數據的全面性、可靠性，選取了12個具有顯著特征指標，在企業盈利、償債、營運及發展4個方面統一設置了樣本的財務指標類型。詳見表1。

表1 樣本財務指標

4 確定變量是否適合因子分析

本文采用了KMO檢驗與Bartlett檢驗相結合的辦法，綜合判定樣本數據是否適合因子分析法使用。詳見表2。

表2 KMO與Bartlett檢驗

其中，KMO主要是檢驗適度值，其數值只要在0.5-1.0之間，均認為通過。本文數值為0.595，證明適宜。而Bartlett則是驗證數據的顯著性差異。本文P值為0.001，小于顯著性水平0.05。綜上所述，本文樣本數據變量非常適合因子分析。

5 總方差分解

總方差分解情況如表3所示。

根據表3 可知，前4項因子特征值均大于1，經過平方和的旋轉和之后，其百分比累計貢獻66.34。

表3 總方差分解

證明用企業盈利、償債、營運及發展4個能力概括原始數據對房地產公司進行績效評價是比較適宜的。

4.6 因子旋轉

利用SPSS17.0軟件并結合正交旋轉的方法，對因子矩陣進行選裝，提出4個因子，詳見表4。

第一主因子為房地產公司的盈利，第二主因子為房地產公司的短期償還能力，第三主因子為房地產公司的運營能力，第四主因子為房地產公司的發展能力。

表4 轉軸后的因素矩陣

4.7 綜合經營績效計算

利用得分計算公式對本文研究的房地產公司進行績效綜合評價，具體如下：

Y=(21.715F1+16.891F2+15.017F3+12.717F4)/66.34

將0作為績效綜合得分的標準，通過計算得知，在本文所選取的98家房地產公司中，排名前十的分別是：保利地產、北辰實業、華發股份、萬科A、上實發展、新湖中寶、金地集團、濱江集團、金融街、榮盛發展。其中，得分超過1分的有17家，排在42名以后的房地產企業績效綜合評價都趨近于零，甚至后20位房地產公司的綜合得分已經為負數。

4.8 結論

本文涉及的房地產企業大都是上市公司，在國內具有很強的實力和影響力。用因子分析法對上述98家房產公司進行績效評價過程中，排名靠前的房產公司與靠后的公司在績效評分上的差距極為顯著，說明我國房地產行業依然存在著發展不平衡的現象，導致公司的競爭力存在極大的差異。通過分析還發現，我國房地產公司都具有極高的負債率，且存在不同程度的資本結構不合理現象。在本研究中，大約有半數以上的房產公司具有資產負債率，這不僅會對公司的發展產生制約，而且極易面臨經營危機或企業倒閉。通過分析還發現，我國績效水平高的房地產公司多集中于北上廣等區域，在江浙和珠江三角洲一帶的房產公司也具有較高的績效，而在東北和中西部地區房地產公司的績效相對較低。

5 優化我國房地產公司經營績效的策略與建議

5.1 打造優勢品牌

隨著房地產行業競爭的日趨激烈，房地產企業在瞬息萬變的市場中保持領先優勢，必須要重視品牌效應。在品牌競爭的時代，房地產品牌形象早已深入人心，尤其是居民消費理念的轉變，需要在房地產建設中提升綜合品質、強化服務標準，持續沉淀和積累品牌，借助品牌推廣提高房地產公司的經營績效。

5.2 優化資本結構

房地產公司資本結構所受影響的因素較多，公司需要確保資產負債率處于60%—70%的良性區間，不斷提升融資途徑的合理性，減少過分依賴股權融資等手段。尤其在土地稀缺性與城市用地出現供需矛盾的背景下，切實了解市場模式、拓寬投資區域十分必要。例如，了解市場發育程度，將開發重心及時向二、三線城市轉移，就是提高房地產公司經營績效的有力舉措。

5.3 注重員工培訓

保持房地產公司可持續發展，必須依托健全的人才保障。房地產公司要加大人員培訓力度，多方位為員工綜合素養和技術能力的提升創造空間。公司還需要進一步加大內部經營管理，完善近期及遠期的培訓規劃，合理開發和統籌人力資源管理，構建統一的員工評價體系，確保員工能夠為企業績效工作發揮持久的潛能。

綜上所述，房地產公司要想在市場競爭中站穩腳跟，必須要重視績效評估，及時掌握企業運行的狀況，健全的績效評價體系已經成為房產公司可持續健康發展的重要決策內容。本文運用了因子分析法，通過實際分析論證影響房地產公司4個主要因素，即盈利能力、償債能力、營運能力、發展能力4個因子，為房地產公司提升績效提供科學依據。