我國(guó)中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)探索

摘 要：近年來(lái)，特色樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)成為許多城市CBD的發(fā)展方向，它們已經(jīng)成為城市CBD展現(xiàn)自我形象的新名片。本文基于現(xiàn)階段我國(guó)中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，以較為典型的杭州市為例，運(yùn)用文獻(xiàn)閱讀和資料分析的方法，分析我國(guó)城市CBD樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問(wèn)題，并從樓宇管理、配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、監(jiān)督監(jiān)測(cè)幾個(gè)方面提出相應(yīng)的對(duì)策，為相關(guān)機(jī)構(gòu)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：中央商務(wù)區(qū)；樓宇經(jīng)濟(jì)；總部經(jīng)濟(jì)

引言

2017年8月，“第三屆中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)峰會(huì)”在杭州成功舉辦，有關(guān)專(zhuān)家表明：“當(dāng)前，三大因素‘倒逼樓宇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，一是資源需要集約利用，二是產(chǎn)業(yè)需要集群發(fā)展，三是企業(yè)需要集聚經(jīng)營(yíng)。”可見(jiàn)，樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展已經(jīng)成為推動(dòng)城市CBD持續(xù)發(fā)展的重要途徑。

關(guān)于我國(guó)中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)學(xué)者也從不同方面展開(kāi)了研究。劉建新以杭州錢(qián)江新城CBD為例，分析了現(xiàn)階段錢(qián)江新城CBD樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問(wèn)題，并借鑒優(yōu)秀案例經(jīng)驗(yàn)，從發(fā)展基礎(chǔ)、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展規(guī)模和發(fā)展效益四個(gè)方面構(gòu)建樓宇經(jīng)濟(jì)量化評(píng)價(jià)的平臺(tái)與體系；白慶亮從樓宇經(jīng)濟(jì)的理論研究、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展模式、發(fā)展對(duì)策、與政府職能關(guān)系以及定位在中小城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展等六個(gè)方面著手，對(duì)國(guó)內(nèi)關(guān)于樓宇經(jīng)濟(jì)研究文獻(xiàn)進(jìn)行綜合整理；楊麗等人從樓宇經(jīng)濟(jì)的含義、基本原則、構(gòu)成要素及測(cè)評(píng)指標(biāo)體系三個(gè)方面對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)展詳細(xì)的解析。

本文基于前人的研究成果，立足于現(xiàn)階段我國(guó)中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，運(yùn)用文獻(xiàn)閱讀和資料分析的方法，在闡述中央商務(wù)區(qū)、樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)等基本概念的基礎(chǔ)上，闡述樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，從樓宇管理、配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、監(jiān)督監(jiān)測(cè)幾個(gè)方面分析現(xiàn)階段存在的問(wèn)題并提出對(duì)策，為我國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展提供借鑒。

一、相關(guān)概念界定

（一）中央商務(wù)區(qū)

中央商務(wù)區(qū)，即CBD，是指一個(gè)國(guó)家或大城市里主要商務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的區(qū)域，其高度集中了一個(gè)國(guó)家或城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化力量，是國(guó)家或城市發(fā)展的核心。現(xiàn)代CBD應(yīng)具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢(xún)等多種功能，并配以完善的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施。

（二）樓宇經(jīng)濟(jì)

樓宇經(jīng)濟(jì)是伴隨著城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)是指利用城區(qū)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)和閑置用房，以商務(wù)樓、寫(xiě)字樓、科研樓宇、標(biāo)準(zhǔn)廠房、城市綜合體和農(nóng)居SOHO等為載體，通過(guò)出租、售賣(mài)、合作等形式，招商引資，引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)和都市型工業(yè)，從而培植新稅源和新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它對(duì)于城市形象塑造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、信息交匯融通等具有重要作用。

（三）總部經(jīng)濟(jì)

總部經(jīng)濟(jì)是伴隨著中央商務(wù)區(qū)（CBD）發(fā)展而產(chǎn)生的一種特殊的經(jīng)濟(jì)模式，它是指特定區(qū)域眾多資源大規(guī)模聚合，以達(dá)到資源集約、經(jīng)濟(jì)輻射、合作共贏的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，又稱(chēng)為“總部基地”。

二、樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系

（一）總部經(jīng)濟(jì)是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)

總部經(jīng)濟(jì)與樓宇經(jīng)濟(jì)之間本身就有相通之處，所謂總部經(jīng)濟(jì)，即將公司的總部、銷(xiāo)售中心、研發(fā)中心、技術(shù)中心、產(chǎn)品中心等上層經(jīng)濟(jì)體集中于某一CBD商圈的寫(xiě)字樓、商務(wù)樓中，這便形成了樓宇經(jīng)濟(jì)。所以，總部經(jīng)濟(jì)是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，它是推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效途徑。

（二）樓宇經(jīng)濟(jì)是總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體

同理，樓宇經(jīng)濟(jì)為總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了一系列載體。一方面，各類(lèi)寫(xiě)字樓、科研樓宇、城市綜合體為企業(yè)上層經(jīng)濟(jì)體的設(shè)置提供了實(shí)體場(chǎng)域；另一方面，CBD商圈的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和信息資源等，為總部經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展提供了間接支持。

三、我國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)入駐率較低

現(xiàn)階段我國(guó)很多樓宇空置率較高，企業(yè)入駐率較低。一方面，高端樓宇的高售價(jià)、高租金使大部分企業(yè)望而卻步；另一方面，低端寫(xiě)字樓入駐情況較好，使得樓宇入駐、資源利用出現(xiàn)了明顯的不均衡。

（二）公共設(shè)施待完善

公共設(shè)施建設(shè)也是我國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)面臨的重要問(wèn)題之一。一方面，在建CBD給已投入使用樓宇帶來(lái)不良影響，施工噪音和污染影響了在用樓宇的整體環(huán)境；另一方面，大部分樓宇仍然缺乏人性化、系統(tǒng)化的配套公共設(shè)施。

（三）招商引資較難

首先，分割化的招商方式使得樓宇的經(jīng)營(yíng)和管理面臨一定困難；其次，不可控的招商效果使得樓宇企業(yè)構(gòu)成和整體形象塑造存在一定問(wèn)題；最后，缺乏引導(dǎo)性的招商政策加大了樓宇招商引資難度。

（四）同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)較多

城市CBD的迅速崛起，催生了大量CBD與偽CBD的產(chǎn)生，越來(lái)越多的同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)使得資源聚集、產(chǎn)業(yè)整合、空間集約等功能的發(fā)揮面臨挑戰(zhàn)。

（五）閑置資源缺乏利用

政府對(duì)于大部分空置樓宇沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，使得樓宇資源空置浪費(fèi)，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不良影響。

四、我國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策

（一）系統(tǒng)化管理

首先，做好樓宇定位。結(jié)合所在城市、中央商務(wù)區(qū)及樓宇現(xiàn)狀做好定位工作，明確樓宇形象的塑造方向。2016年頒布的《杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中指出，杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)將構(gòu)筑“兩主七副多點(diǎn)”的空間格局，以錢(qián)江新城和錢(qián)江世紀(jì)城為兩大主中心板塊，發(fā)展定位為杭州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化新中心和錢(qián)塘江金融港灣核心區(qū)。其中，錢(qián)江新城主要打造成集行政、商務(wù)、金融貿(mào)易、信息會(huì)展、文化旅游和居住等功能于一體的高端商務(wù)服務(wù)中心。錢(qián)江世紀(jì)城重點(diǎn)吸引國(guó)內(nèi)外大企業(yè)總部、跨國(guó)集團(tuán)地區(qū)分部、會(huì)議展覽和咨詢(xún)中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)，打造總部經(jīng)濟(jì)高度集聚、具有鮮明金融商貿(mào)特征的中央商務(wù)區(qū)。杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展都基于準(zhǔn)確的定位。

其次，加強(qiáng)樓宇規(guī)劃。針對(duì)入駐企業(yè)的結(jié)構(gòu)、類(lèi)型、資質(zhì)等，設(shè)施配套、軟硬件水平進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，為樓宇的進(jìn)一步建設(shè)和管理打下良好基礎(chǔ)。

最后，精細(xì)樓宇管理。開(kāi)展樓宇社區(qū)精細(xì)化管理，爭(zhēng)創(chuàng)5A樓宇社區(qū)。例如，杭州“武林CBD”就一如既往的堅(jiān)持“招商一批，管理一批，更新一批、規(guī)劃一批、建設(shè)一批”的“五個(gè)一批”思路穩(wěn)步發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，并進(jìn)一步推動(dòng)樓宇服務(wù)社區(qū)化，2013年109幢目標(biāo)樓宇稅收達(dá)62.7億元，2018年2月，武林廣場(chǎng)中央商場(chǎng)也開(kāi)門(mén)迎客。

（二）個(gè)性化發(fā)展

打造特色樓宇、定制樓宇，推動(dòng)樓宇個(gè)性化發(fā)展是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。如針對(duì)金融寫(xiě)字樓，要考慮到金融企業(yè)對(duì)金庫(kù)的需求，注意調(diào)整樓宇的承重和存儲(chǔ)空間；對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公樓，要考慮到其網(wǎng)絡(luò)需求和辦公主體的年輕化，優(yōu)化光纖網(wǎng)絡(luò)線路，采用相對(duì)時(shí)尚活力的裝修風(fēng)格，設(shè)置符合年輕人喜好的功能分區(qū)；若是高端商務(wù)型樓宇，則要采用高品質(zhì)的軟硬件設(shè)施，以滿(mǎn)足高端人士的需要。

（三）全域化配套

只有全域化配套相關(guān)軟硬件設(shè)施，才能形成完整的樓宇經(jīng)濟(jì)形態(tài)。在硬件設(shè)施方面，除了樓宇建設(shè)之外，周邊要配備適當(dāng)星級(jí)的酒店，符合白領(lǐng)品味的風(fēng)味美食街，合理的商務(wù)休閑場(chǎng)所以及優(yōu)美的CBD綠化環(huán)境等；在軟件設(shè)施方面，除了提供高質(zhì)量的樓宇配套服務(wù)之外，政府應(yīng)制定鼓勵(lì)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的相關(guān)政策，發(fā)揮好規(guī)劃、服務(wù)和引導(dǎo)職能。

（四）鏈條化運(yùn)營(yíng)

發(fā)揮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整功能，依托樓宇經(jīng)濟(jì)較高的服務(wù)效益，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加大第三產(chǎn)業(yè)在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的占比，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；另一方面，形成系統(tǒng)化產(chǎn)業(yè)鏈。發(fā)揮樓宇經(jīng)濟(jì)的輻射效應(yīng)，推動(dòng)與之關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的商業(yè)、酒店業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)鏈條化運(yùn)營(yíng)，使得效益最大化。

（五）專(zhuān)業(yè)化監(jiān)測(cè)

從硬件建設(shè)著手制定樓宇評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，將樓宇分為頂級(jí)寫(xiě)字樓、甲級(jí)寫(xiě)字樓和乙級(jí)寫(xiě)字樓，并明確評(píng)估指標(biāo)和方式。從軟性管理入手建立樓宇經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，基于樓宇經(jīng)濟(jì)信息管理系統(tǒng)對(duì)樓宇的客觀條件（如位置、數(shù)量、面積等）和主觀效益（企業(yè)結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員、稅收貢獻(xiàn)等）進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的全息把控。

五、結(jié)束語(yǔ)

在樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，我們應(yīng)從樓宇管理、配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、監(jiān)督監(jiān)測(cè)幾個(gè)方面著手，改善現(xiàn)階段樓宇經(jīng)濟(jì)存在的一系列問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)CBD的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]白慶亮.國(guó)內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)研究文獻(xiàn)綜述[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2015，31（16）：104-106.

作者簡(jiǎn)介：

譚林藝（2001-），女，漢族，浙江杭州市濱江區(qū)人，杭州高級(jí)中學(xué)錢(qián)江校。