財政杠桿作用推動房地產去庫存的利弊反思

羅同 李優樹

摘 要：財政通過轉變支持方式，充分發揮杠桿作用，撬動社會資本進入，曾經為推動房地產去庫存發揮了積極作用，但也帶來了樓市虛漲投機泡沫、財政不公平及乏持續性的負面影響。

關鍵詞：財政；去庫存；利弊

前幾年，為了有效推動房地產去庫存，部分地區財政通過轉變財政支持方式，積極發揮杠桿作用，在短時間內產生了積極效果，但是也帶來一些消極影響。作為一個由傳統農業縣組成的某市，其財政收入較大程度上依賴于房地產和建筑業，房地產業相關稅收一度占全部稅收收入的比重為34%。該市房地產庫存問題曾經一度非常嚴重。截至2014年底，該市商品住房庫存已達480萬平方米，去化周期達27個月。“去庫存”作為加快供給側改革的一項重要舉措，為我國房地產行業結構調整和產業重組提供了方向。該市有關部門研究認為，探索出臺財政措施促進房地產去庫存，有利于更好地探索轉變財政支持方式的路子，充分發揮財政杠桿作用，引導銀行資金下水，撬動社會資本進入，讓財政資金發揮最大效益。

一、主要做法

（一）出臺系列政策措施

一是對進城購房者由財政給予補貼。2014年7月，該市出臺了促進全市經濟穩定增長的二十六條措施，其中特別明確，對在2014年7月2日至2015年7月1日期間在該市城區購買商品住房的農村居民，由財政按每平方米一定數額進行補貼，補貼資金由市和城區所在地財政按比例共同分擔。2015年4月，該市又出臺了鼓勵農村居民進城落戶促進城鄉統籌發展的意見，加大了補貼的力度。“意見”規定，對在2015年5月1日至12月31日期間，在中心城區購買新建商品住宅并在市房管局網簽備案的符合條件的農村居民，由財政按每平方米更高金額進行補貼，資金來源仍由市和城區所在地財政共同分擔。

二是進一步調整住房公積金政策。該市還印發了“引導農村居民進城購房落戶的實施細則”，將住房公積金覆蓋范圍擴大到農民工，并開展異地貸款業務。市財政統籌調度資金，支持住房公積金公轉商，解決資金流動性緊張問題。將最高貸款額度在原來基礎上增加10萬元；在貸款同時允許提取住房公積金賬戶余額。

三是進一步優化貨幣化安置政策。該市還出臺了支持農民工和農民進城購房的意見，明確規定對城市規劃區范圍內的安置對象，一律實行貨幣化安置；對城市規劃區之外的安置對象，原則上實行貨幣化安置。鼓勵“政府+銀行+房地產企業+安置對象”的四方協商，對尚未購買商品房的安置對象，通過安置戶申請銀行按揭、房地產企業提供房源、銀行創新金融產品提供信貸、政府依托政府性擔保公司擔保還本付息的良性互動，實現百分之百的貨幣化安置。目前該市棚戶區改造已全面實行貨幣化安置。

（二）提高效率方便群眾

該市各級財政部門還積極整合專項資金、盤活存量資金等方面謀劃籌集購房補貼資金。市、區縣財政部門在國庫支付中心設立了購房補貼賬戶，財政資金按規定程序審批后預撥到補貼賬戶。資金支付環節實行報賬制，購房人填寫申請表交政府服務中心代辦服務窗口，依次由有關部門審核后，補貼資金直接發放到購房戶的“一卡通”銀行賬戶。對每個審核環節均規定了工作時限，確保購房者只進一道門、只交一份表，補貼資金在30個工作日內兌現到位；堅持即接即辦，國庫集中支付中心積極協調代發銀行，確保接到房管部門報賬憑證后當日審核、當日出單、當日上卡。

二、政策效果明顯

（一）房產去庫存效果明顯。2015年，該市實現商品房銷售350.5萬平方米，同比增長16.79%，銷售量居全省第三位。其中，實施政策的5至12月商品住宅銷售294.5萬平方米，同比大幅增長64.3%，其中農民工和農民購房占比高達68.3%；商品住宅庫存量從年初480萬平方米，減少到12月末236萬平方米，減少50.83%。經統計，一年減少商品住宅庫存量244萬平方米，年底比年初減少50.8%，商品住宅庫存去化周期從27個月縮短到11個月。

（二）穩增長效果明顯。2015年，該市GDP實現1，029.9億元，增長10%；全市地方一般公共預算收入完成83.1億元，增長10.6%，比全省平均水平高2.7個百分點，比全國平均水平高2.2個百分點；其中稅收收入完成50.8億元，增長6.9%，比全省平均水平高5.1個百分點，比全國平均水平高2.1個百分點。市本級城市基礎設施配套費收入實現8，683萬元，增長61.2%。

（三）財政撬動效果明顯。購房補貼政策帶動了農民、開發商、銀行、公積金等方面的大批資金流向市場。以農民工和農民為對象統計，2015年當期全市財政兌現補貼資金4.3億元，推動商品住宅成交82億元，金融機構投放住房貸款30.5億元。在公積金資金出現流動性緊張情況下，財政通過調度資金周轉促進公積金機構投放貸款2.3億元；通過支持公轉商方式，以450萬元的貼息促進公積金機構投放貸款2.2億元。

三、負面效應分析

（一）房價高位狀態下財政對購房者進行補貼，即用納稅人的錢補貼高房價，如同此前有沿海城市由財政補貼風險投資一樣，不符合財政的基本服務和公共性方向，也有失公平。

（二）高房價下通過財政補貼引導商品房去庫存，可能加劇樓市虛漲投機和樓市泡沫。購房有補貼，這有可能進一步觸發個人住房加杠桿意愿，誘發部分人和機構的購房投機行為，進而加劇樓市泡沫。

（三）購房補貼資金來源缺乏可持續性。財政補貼資金主要來源于盤活財政存量資金和整合專項資金。這兩項資金都不具有可持續性，勢必為補貼工作的進一步開展帶來一定風險。

作者簡介：羅同，四川省成都市第七中學高2015級5班。李優樹，四川大學經濟學院。