“后炒房時代”的房地產信托創新機會

曾靛禛

【摘要】2016年9月中旬以來，我國出臺了大量嚴厲的政策打壓房地產的價格，多地的房地產市場價格增速放緩，本文通過論述當前房地產信托的發展現狀來闡明它的重要性，并提出房地產信托業務的創新點。

【關鍵詞】房價增速放緩人口老齡化房地產信托“以房養老”

一、引言

近幾年的經濟宏觀調控中，對房地產業整頓也在其中，如對土地整頓、對房地產企業的信貸收緊。宏觀調控后，不少行業的增長在放緩，不少過熱行業的產品價格在下降，尤其是在2016年壓力大房價抑制政策下，全國商品房的價格得到遏制，全國70個大中城市中，44個城市的新建商品住宅銷售價格錄得環比上漲，較8月份的46個城市有所減少。8個城市環比基本持平，18個城市則環比下跌。38個城市價格增速放緩，較8月份的53個城市顯著減少。在這種情況下，人們從對于房地產的狂熱中逐漸冷靜了下來，在前一輪的炒房熱中，不少上海，江蘇等地的居民甚至辦理假結婚等手段來中小城市買房，在房子的升值空間被遏制之后，大量居民的現金被房產套牢，二手房市場“有房無市”，人們繼續將自己手中的房產變現，社會也需要這部分資金來促進實體經濟的發展。

二、我國房地產信托發展現狀

房地產信托是信托業務向房地產領域的滲透，它的概念并不十分明確，狹義的概念是指信托投資公司利用專業理財優勢，通過實施信托計劃，將眾多委托人的資金集合起來，運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。廣義的概念還包括財產信托及其他與房地產的開發、流通、消費有關的信托業務。主要可以分為房地產信托和房地產資金信托，又稱為“美國模式”和‘舊本模式”。這里主要討論房地產信托。

我國房地產信托的發展可以以“新國五條”的出臺為界限，清晰的劃分為兩個界限，“新國五條”出臺前，房地產信托的主要功能是幫助房地產企業打開融資渠道，當時我國面臨著一方面房地產的需求不多增加，房價不斷飆升，另一方面大量的房地產企業無法得到足夠的資金開發房地產項目，因此大量信托產品主要是幫助房地產企業借錢建房?？梢钥吹酱罅啃磐泄景l行房地產信托計劃進入房地產行業，這也直接導致了房價的快速上漲。

三、我國房地產信托創新的必要性

1.房地產需求的不對稱

在房價快速上漲的時間，大量中等以上收入家庭將儲蓄用于二套房或者三套房的購買，期望獲得更高的投資回報，這進一步抬高了房地產的價格，而大量低收入家庭面對不斷上漲的高房價只能汪洋興嘆，而如今，房地產的熱度打壓，炒房時代已經結束，房地產企業的數量正在減少，每年的房屋建筑面積也在減少，大量的房源控制在了那些購買二三套房的中等以上收入家庭的手中這就造成了房屋需求不對稱的問題，一方面大量低收入人群需要住房，而房地產市場上的房源數量不足，另一方面中等以上收入人群手中持有房源正在尋找將資金推出的其他渠道。因此，房地產信托應該主動尋找突破，幫助居民解決不對稱的問題，一方面要幫助有房者建立退出渠道，另一方面幫助剛需者獲得居所。

2.發展實體經濟的必然要求

黨的十九大上，以習近平同志為核心的黨中央把振興實體經濟擺到了更加突出的位置?！鞍褜嶓w經濟抓上去”“國家強大要靠實體經濟”“實體經濟是國家的本錢”習近平總書記多次提出有關實體經濟的重要論斷。十九大報告進一步指出，我國“實體經濟水平有待提高川必須把發展經濟的著力點放在實體經濟上”。實體經濟是大國經濟之本。各國對國際金融危機痛定思痛后獲得深刻教訓：大國經濟唯有建立在實體經濟發展的堅實基礎上，才能實現持續健康發展。當前，實體經濟尤其是制造業，已經成為經濟大國爭奪的新戰略制高點。美國大力實施“再工業化”、德國加快推進“工業4.0”計劃、英國深入規劃工業2050戰略，不僅體現出全球產業競爭格局正在發生重大而深刻的調整，而且反映出各國對國際金融危機痛定思痛后獲得的深刻教訓：大國經濟唯有建立在實體經濟發展的堅實基礎上，才能實現持續健康發展。

四、房地產信托業務創新

1.房地產信托助力改善房地產供需

在前文的分析中，我們已經提到，由于新一輪的房價調控政策，房地產的投資空間已經被大大壓縮，大量中等以上收入家庭急需渠道將被套住的資金退出，另一方面，房地產的需求仍然不對稱，因此，房地產信托的主要創新點在干幫助解決資金的退出和房屋的需求上來。

2.幫助解決養老難題

傳統的以房養老是老人將房產抵押給保險公司，保險公司每月提供給老人一定的生活費。而對賭模式是指不急用房子的買主以一定的首付買下房子并每月支付給老人一定得生活費，老人去世后可無條件獲得此房產，由于房產的價值往往較高，如果對賭成功收益將十分巨大，而信托公司往往負責撮合這筆對賭協議，這在我們的以房養老的實施中同樣值得借鑒，許多老人臨近退休才將房屋貸款還清，他們不愿意很快將房子賣掉，而這種對賭模式可以保證老人擁有房產的情況下，投資者可以用類杠桿提前撬動房產。

五、結語

房地產信托的創新勢必會帶來新一輪的投資機會，可以實現經濟利益和社會利益的雙豐收，在這個“后炒房時代”，幫助更多的家庭和個人解決資金的流動性問題，幫助政府實現房地產價格的調控，幫助“以房養老”政策的順利實施，是我國的經濟發展和社會問題得到解決和控制。

參考文獻：

[1]姚王信，沙金.信托產品投資實物[M].北京：經濟管理出版社，2013.42-45.

[2]于驍.房地產信托：個人投資或可尋機介入[N].第一財經日報，2018-02-01（C15）.