高層住宅消防安全管理的調查與思考

徐永明　田闖闖　王璽

摘要：高層住宅建筑先天隱患難以根除、物業管理經費得不到有效保障、消防宣傳教育存在盲區等原因造成了建筑消防設施完好率較低、物業服務企業消防安全管理不健全、業主（住戶）消防安全意識不高等現實情況。作者從健全政府監督體系、提高物業管理水平、保障設施維修經費、加強消防教育培訓等角度闡述了解決對策。

關鍵詞：高層住宅；安全管理；消防

隨著城市建設的飛速發展，城市工業化造成的人口聚集和城市土地資源稀缺之間的矛盾，使住宅不斷向高空發展。高層住宅小區日益頻發的火災，引起了人們對高層住宅小區消防安全的思考。筆者通過對高層住宅小區火災危險性的調查，分析了火災隱患產生的原因，探討了提高其消防安全管理水平的途徑和方法。

一、高層建筑消防安全存在問題的原因

（一）消防車通道、登高作業場地被占用

隨著私家車的普及，在小區內原有停車位已不能滿足實際需求的情況下，小區業主將車輛在消防車道和消防車登高操作場地上停放。部分小區物業服務企業甚至在消防車道和消防車登高操作場地上劃定停車線，默認居民隨意停車，致使很多消防車道和消防車登高操作場地被汽車占用，給高層居民住宅火災撲救和緊急疏散帶來困難。一旦發生火災，消防車根本開不進來，登高消防車無場地可以操作，必定拖延救火時間，給居民生命財產安全埋下極大隱患。

（二）居民消防安全意識有待提高

高層住宅在消防驗收時室內消火栓、火災自動報警系統、防火門、防排煙系統、滅火器等消防設施都完好有效，但由于居民消防意識薄弱，有的裝修時擅自將原為防火門的進戶門更換掉，有的拆除室內火災報警探頭，也有不少居民為行走、通風、采光方便，將防煙樓梯間前室常閉式防火門常開，甚至將防火門拆除，防煙樓梯間不能正常發揮作用。還有很多屋頂躍層式住戶擅自搭建陽光房，使單元之間的疏散樓梯不能通過屋面連通等，以上這些都造成了新的消防安全隱患。

（三）先天隱患難以根除

開發商為了節約建設成本，部分高層住宅小區底部1-2層設計為商業服務網點，購買或租賃的商戶為了商業經營需要，把獨立單元的隔墻打通，使建筑的使用性質由住宅變成商住樓，從而既有建筑消防設施不符合規范要求，造成了先天性隱患。另外，在管理過程中，物業服務企業與房地產開發商、物業服務企業與物業服務企業沒有進行交接或者交接不清，直接導致小區消防設施器材建設、管理脫節。

（四）人員經費保障機制不健全

在人員方面，自動消防設施涉及電氣、控制等多方面知識，但物業管理人員大多由保安兼任，未經過專業的消防管理技能培訓，能力和素質都無法勝任日常工作的需要，加之工資待遇低，受重視程度不高，人員流動性較大，必然導致小區消防管理的不到位。物業服務企業接管后，建筑消防設施管理機制不健全，設施器材疏于維護保養，導致消防設施損壞、老化情況較為嚴重，維護保養費用耗費巨大。自動消防設施維保期過后，住宅專項維修資金提取程序繁瑣，物業公司和業主都不積極主動申請使用專項維修資金，消防設施維修經費得不到保障。

二、加強高層住宅小區消防安全管理的對策

（一）政府主導，部門聯動，建立健全監督管理體系

高層住宅小區的消防安全管理涉及國土、工商、建設、規劃、消防等部門，各地要在政府的統一領導下，組織相關部門開展聯合監管，在建筑規劃、設計、審批、發證、管理等各個環節明確相關部門的審批、監管職責，嚴把源頭關，防止“先天性”火災隱患產生。在高層住宅小區建成交付使用后，將高層建筑基本信息、消防設施、“四個能力”建設等情況登記造冊，建立基礎信息數據庫，實現“戶籍化”管理，并督促物業服務企業及業主落實消防安全措施， 及時消除火災隱患。

（二）政策調節，自律保障，提高物業服務企業消防安全管理水平

物業服務企業消防安全管理水平的高低直接影響高層住宅小區消防安全狀況，各地要將物業消防安全管理水平納入物業服務等級評定標準，作為其申請行政許可的前置條件，同時，物業管理審批部門要建立單位消防管理檔案，加大對物業服務企業消防安全管理的抽查力度，定期通過互聯網等媒體向社會公布物業服務企業消防安全管理“黑名單”， 通過政策、信譽等杠桿調節作用，全面提升物業服務企業消防安全“四個能力”。

（三）適應形勢，落實責任，完善消防安全管理經費保障機制

針對高層住宅小區現狀，簡化住宅維修基金的提取使用程序，明確維修保養費用來源及使用方法。高層住宅小區及其底層商業服務網點建筑消防設施在保修期內的，由建設單位承擔；保修期滿后，由專項維修資金開支；沒有專項維修資金的，由業主按照約定承擔；沒有約定或者約定不明的，按照各自專有部門建筑面積所占比例承擔。

（四）媒體配合，社會參與，擴大消防安全宣傳培訓教育覆蓋范圍

以消防安全網格精細化管理為載體，廣泛發動基層派出所、安監辦、工商所和居委會、村委會等基層力量，結合高層住宅小區特點，開展消防安全檢查、火災隱患整改等工作時一并進行消防宣傳教育，真正落實消防宣傳“進社區”、“進家庭”活動。針對高層住宅業主群體龐大的特點，要依托主流媒體、門戶網站、戶外視頻等媒介，充分發揮輿論引導作用，努力把宣傳教育的觸角延伸到各個層面，把消防知識送進千家萬戶。

結語：綜上所述，隨著社會不斷發展，越來越多的城市居民開始住進了高層建筑之中，高層建筑已逐漸成為居民生活中的重要組成部分，因此，建筑中的消防安全工作應引起高度重視。但安全必須依靠人、集體和國家的共同努力，要靠單方面的努力遠遠不夠，只有團結行動才能消除隱患，使人民的生活更加幸福，和諧社會才會展現出無限的光芒。

參考文獻：

[1]丁靜.關于高層住宅的底部商業服務網點消防設計的幾點探討[J].科技信息，2012（17）

[2] 住宅專項維修資金管理辦法.中華人民共和國建設部.第165號