物業管理與服務的法治化芻議

物業管理的對象是物包括樓盤、設備、設施、場地等，而服務對象是人，杜子美有一句憂國憂民的名言“安得廣廈千萬間，大辟天下寒士俱歡顏”。安居才能樂業，安居是人民幸福感的重要標志。因此，物業管理與社會安定、人民生活休戚相關。加強對物業管理工作的重視程度，將物業管理提高到管控社會矛盾、化解社會積怨、穩定社會大局的高度來認識，必須遵循法治的軌道。

一、物業企業與業主關系亟待規范細化

物業管理實際是“物業服務”，使用“管理”一詞不能正確體現物業工作的內涵。深圳在制定全國第一個物業條例時，使用“管理”一詞明顯有時代烙印而且影響了后來。物業企業應當清醒地擺正自身與業主的關系，其工作宗旨不是管理而是服務---為業主服務！少數企業把居民小區當成自己的一畝三分地，擅自改變公用部位和公共設施用途謀取個人利益，將物業出租甚至出售，把業主當成唐僧肉，任意宰割，嚴重侵犯業主權益。

業主（委員會）與物業公司溝通困難。業主委員會作為代表業主發聲的組織，實踐中其協調、監督和維權行為難以得到完全落實，沒有真正成為維系業主與物業公司之間的紐帶：一是業主委員會成立率低。業主不能依法或不知行使自己的權利，參與意識不強，共同選舉、決策事務參與度低。據統計，物業管理區域成立業主委員會普遍不足10%。二是業主法律意識淡薄。一些業主依法維權意識不強，遇到糾紛習慣采取人訪、信訪方式解決問題，信訪不信法。三是職責作用發揮不力。部分業主大會及業主委員會操作不規范，成立和運作程序不透明、不公開，成員由于自身素質不高，變動頻繁，怠于職責；有的業主委員會形同虛設、無制約，甚至與物企沆瀣一氣。

茲因房產開發建設監管不力，小區工程建設存在遺留問題多。特別是各種手續不全導致房產證無法辦理和水電配套設施建設不全等方面，本是應在開發建設中解決的問題，但物企入駐后，業主直接將矛盾轉嫁到物企，物企又無法解決，導致恩怨加大，業主如采用停繳物業費等過激方式以對抗，雖然《物業管理條例》第六十七條賦予了物業管理企業通過訴訟方式解決欠繳物業費問題的權利但不符合物業特殊風俗習慣，又花費時間較長，效率低下，條例的規定多停留在理論層面。

二、物業地方法規作用凸顯卻沒引起重視

《立法法》第七十二條第二款“設區的市的人民代表大會及其常務委員會根據本市的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規和本省、自治區的地方性法規相抵觸的前提下，可以對城鄉建設與管理、環境保護、歷史文化保護等方面的事項制定地方性法規，”

雖然國務院頒布了《物業管理條例》，但日新月異的經濟社會，《條例》顯然不能應對多樣化的市場需求及各地不同經濟發展水平的需要，缺少因地制宜的地方規定，從法規層面保障物業服務行業的健康發展。，部分規定可操作性已滯后于當前的物業管理現狀，各方權責關系依然未能落實。對物業管理相關的配套規定，還應進一步細分，加大地方規定的建設力度。

維修資金的使用，法律規定啟動困難，動用維修資金需要小區內2/3的相關業主同意后才能申請和使用，房管部門又只能按法定程序審批備案。比如某小區，3000戶居民，其中一棟樓需要維修，要動用維修資金，就需征得2000多戶業主的同意，操作起來且不論業主能否順利通過，僅征求意見、將人找齊都難，造成應使用而使用不了的尷尬。致基金使用率低，效果不明顯。

三、前期物業管理招投標

前期物業監管缺位，體制上建管不分。業主入住后發現合同承諾沒有兌現，如質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、不切實際的超值服務承諾等，引發糾紛不斷。在前期物業管理招投標中，參與競標的物業公司多是開發公司派生或投資組建，和開發商穿連襠褲子，利益共享，沒有實質的獨立法律地位，甚至存在法人人格混同問題。本應由業主選聘的物業公司，卻隸屬于房地產開發商，這自然很難實現業主權益的有效保障，在移交樓宇時，怎么能又怎么會維護業主利益？

受限于物業行業發展水平及，很多業主尚未形成通過招投標的方式選聘物業服務公司的理念，不明白使用招投標挑選物業公司對于維護自身權利的意義。使用招投標的方式選取物業服務公司的辦法目前更多的小城市尚未適用。

《 招標投標法》疏漏于物業管理招投標，如對資格預審程序規定得過于簡略，也沒有使用資格預審文件的要求等，而《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》于2003年施行，已不能體現經濟發展的新特點。物業管理部門缺少對物業服務招投標活動的有效管理，干預過多、直接運用行政手段或者不管不問。行業亦缺乏如建設工程招投標程序配套的示范指引，不利于招投標市場的規范化。

鑒上，需要制定國家層面的法律規范，明確基本的硬性條件及禁止性規定，如對物業管理招投標市場的準入門檻、人員的資質要求、物業公司獨立性等問題作出明確規定，使招投標有法可依。制定地方實施細則及辦法，因地制宜，明確常規性的基本要求和操作程序，參與者有章可循。政府部門相關管理部門定位角色、權責分明。加強監管，處理違規行為。引導中立機構參與招標活動，建立公平、公正的物業管理招投標環境。

四、物業企業與地方政府關系的規范化

物業管理的權限應下沉到最基層政權如街道辦事處及基層群眾自治組織如居委會，這是由我國物業管理的現狀決定的。因為我國物業管理主體復雜（國有企事業單位總務科室、政府社區管理、…專業化物業管理公司九七年以后、自家小院），只能由政府擔當；同時，進一步理順管理體制，將物業服務納入社區管理，將物企納入社區居委會的日常行政管理中。如河南【2014豫辦33號】文要求，每達到 1000-3000戶，即成立一個社區居委會?；鶎用裾{組織應加強物業糾紛的調解工作，息訟解紛，促進社區和諧。。

制定新的物業服務費政府指導價標準。良性的市場競爭機制離不開自由競爭。物業管理的收費標準與服務標準，中小城市限于經濟水平制約，收費水平較低，導致一方面物業公司本身盈利存在困難，缺少服務投入，難以發展；另一方面，低水平的物業服務導致業主認為物業收費不合理，不愿多支付物業費，甚至會以不交物業費相對抗。長此以往，惡性循環。物業服務行業應在不影響自由競爭的前提下，對收費、服務標準等領域達成地方行業標準，避免不正當競爭，也可確定物業服務行業的基礎收費，逐步培養業主正確的消費觀念。

稅務部門應有稅收優惠政策，通過退稅、降低稅收等財政調節手段進行扶持，特別是對建設時間早、小區規模小、設施設備陳舊、管理成本高、老住宅小區進行改造的，對管理的物企可給予適當的優惠政策；社會弱勢群體交納不起物業服務費的，政府給與補貼，扶持物企發展。

五、管理規約不容低估

物業全部應該召開業主大會，高度重視業主委員會建立及履職工作，使物權法第六章的規定得到落實。創建業主、業主委員會、物業公司三者良好溝通機制。 業主規約既是自律公約，《物權法》第83 條又賦予業主委員會執行規約的權力。如某小區樓上養雞、凌晨兩點雞叫影響正常其他業主休息問題。為物業說一句公道話，這樣的問題物業公司難以解決，如果有規約則物業可以執行。它既不是畜禽飼養問題，也不是噪音問題，牽牛要牽牛鼻子，從法律層面上講，是民法通則第八十三條、物權法84條規定的相鄰權問題。

六、行業自律建設不可或缺

物業行業和諧、公平秩序的建立和行業整體素質的提升直接效應是輔助實現居民的安居。現物業企業，普遍規模小，資質低，實力弱，服務差，滿足于微利運行，不注重品牌企業的打造，未形成規范化市場，缺少具有一定規模和資質的物業公司，引領帶動不強。如此難以健全物業服務市場，不利于行業規范化管理及健康發展。

物業公司要加強自身建設，走出自身的困境，要靠他們自己市場化經營，改善服務質量、確立服務標準、引進先進技術、培訓專業人才，增強競爭力。

行業協會應發揮橋梁作用，加強自律。充分聽取業主的意見和建議，及時根據實際情況修訂行業規范如《業主公約》、《業主大會議事規則》、《物業管理委托合同》等示范性文本，促進行業規范發展。

行業協會應當注重物業服務專業人才的培養。物業企業普遍缺乏管理型、專業型人才，有知識型人才也是在冊不在崗，物業從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力。文化理論和實踐素質水平均尚少職業化。應定期舉辦物業管理招投標研討與培訓，進行普法教育與行業技能的指導，提高從業人員素質。

總之，物業管理還是一個新興的行業，“茅檐低小，溪上青青草，醉里吳音相媚好”（辛），這種農耕村居環境在城市中已經難尋到蹤影，各人自掃門前雪的狀況去而不再。2016年2月國務院公布了《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，這也對物業服務行業提出了新的要求，社會的發展亟需召喚符合時代精神的物業管理。無論是當下所面臨的某些困境，還是未來即將迎接的挑戰，都需要通過法律和可操作的規范去解決和應對。

作者簡介：盧霖一，河南問通律師事務所主任律師，信陽市政協常委，信陽師范學院法學與社會學院兼職教授；信陽市人民政府法律顧問。