淺析合作開發(fā)房地產(chǎn)主要法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

摘要：合作開發(fā)房地產(chǎn)和同屬于無名合同，本文以《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“解釋”）第14條①所定義的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同為論述基礎(chǔ)，對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)高度關(guān)注的法律問題，提出一些分析建議，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)防和控制法律風(fēng)險(xiǎn)方面起到一定的裨益。

關(guān)鍵詞：合作開發(fā)；房地產(chǎn)；法律風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)合作開發(fā)的模式

（一）法人型合作開發(fā)

1.項(xiàng)目公司。由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)。優(yōu)點(diǎn)在于責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。不足在于：組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，費(fèi)用高易錯(cuò)過商機(jī)；以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，費(fèi)時(shí)費(fèi)錢；項(xiàng)目公司只能在交納所得稅后才能上交聯(lián)合開發(fā)各方，需支付較高財(cái)務(wù)成本。

2.受讓股權(quán)。投資方通過受讓項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，以達(dá)到合作開發(fā)房地產(chǎn)目的。優(yōu)點(diǎn)在于：各方無須辦理土地使用權(quán)、開發(fā)商名稱轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù)，僅以股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可，可較快取得項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)無交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費(fèi)，也無需繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，進(jìn)而降低投資開發(fā)成本等。但如公司曾有債務(wù)、違約或侵權(quán)、經(jīng)營(yíng)中的或有債務(wù)等，可能使股權(quán)受讓方承擔(dān)比直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）非法人型合作開發(fā)

1.聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。雙方各自委派工作人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中成為“聯(lián)建辦公室”、“聯(lián)合項(xiàng)目部”、“聯(lián)合管理委員會(huì)”等，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)做出決策，具體管理開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任。

2.松散型合作。雙方按合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益。該種方式對(duì)于出資一方，風(fēng)險(xiǎn)較大，因?yàn)榧葻o土地使用權(quán)，有無實(shí)際經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，其合作利益難以保障。對(duì)于另外一方而言，如果中途出資方撤資或者合作終止，己方無力后續(xù)開發(fā)，將導(dǎo)致“爛尾樓”工程，同時(shí)可能還要對(duì)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售合同的購(gòu)房者承擔(dān)高額違約金。

二、合作開發(fā)房地產(chǎn)主要法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

（一）合同無效風(fēng)險(xiǎn)

1.合同雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。根據(jù)《解釋》規(guī)定，在一方起訴前，合作方任何一方均無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效。

2.未經(jīng)批準(zhǔn)以劃撥土地使用權(quán)作為投資訂立合作開發(fā)合同。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條②對(duì)其作出規(guī)定。《解釋》也規(guī)定，如果起訴前仍未取得政府批準(zhǔn)的，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，合作合同無效。

3.審批、許可與登記影響合同效力。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第18條③對(duì)其作出了規(guī)定。

（二）合同轉(zhuǎn)性風(fēng)險(xiǎn)

《解釋》中規(guī)定了四種合作開發(fā)合同轉(zhuǎn)性情形，分別是：轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)性為房屋買賣合同、轉(zhuǎn)性為借款合同、轉(zhuǎn)性為房屋租賃合同。依照《解釋》的規(guī)定，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的合作開發(fā)合同按照合同實(shí)際內(nèi)容、真實(shí)目的給合同定性。而當(dāng)事人簽訂的“名不副實(shí)”的合作合同，對(duì)舒適為了規(guī)避相關(guān)的法律法規(guī)。一旦糾紛發(fā)生就要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（三）資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風(fēng)險(xiǎn)

出資不到位的性質(zhì)為違約，違約方應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任，直至合同解除。出資不到位或者未足額出資，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)停工，將會(huì)給合作方中名義上的項(xiàng)目開發(fā)商造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。雖然這些損失均可以向違約方主張，但對(duì)方往往是因?yàn)樽陨碣Y金問題才撤資的，或者漫長(zhǎng)的糾紛解決過程也會(huì)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。

（四）爭(zhēng)議解決方式約定不明的風(fēng)險(xiǎn)

目前，由于仲裁解決糾紛沒有地域和級(jí)別管轄的限制。仲裁屬于專家斷案，很多當(dāng)事人從沖裁員名冊(cè)中選擇房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家擔(dān)任仲裁員。許多合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中約定，在發(fā)生爭(zhēng)議后，通過仲裁的方式解決糾紛，但個(gè)別條款約定不明確，導(dǎo)致仲裁協(xié)議無效，無法實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人希望仲裁解決糾紛的效果。因此，必須明確具體的仲裁機(jī)構(gòu)，同時(shí)也不能繼續(xù)通過訴訟的方式解決，否則將導(dǎo)致仲裁協(xié)議無效。

依法審查簽訂并誠(chéng)實(shí)履行合作開發(fā)合同是避免糾紛發(fā)生的基礎(chǔ)。準(zhǔn)備合同開發(fā)前，首先要審慎選擇合作伙伴。其次要對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行調(diào)查。第三要做好合作項(xiàng)目資金的管理和監(jiān)控，對(duì)“共管賬戶”不能屬于管理。第四要高度重視合同約定，雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)具體、明確，受益的分享及風(fēng)險(xiǎn)和損失的分擔(dān)應(yīng)清晰到位，選擇仲裁還是選擇訴訟等爭(zhēng)議解決方式要約定合法。第五要掌握和了解必要的法律規(guī)定。房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)周期長(zhǎng)、投資成本高、法律風(fēng)險(xiǎn)大。合作方都要認(rèn)真對(duì)待，必要時(shí)成立由律師、稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師組成的專門小組為項(xiàng)目開發(fā)提供專業(yè)服務(wù)，在法律的框架內(nèi)保障自身的利益，實(shí)現(xiàn)雙贏。

注釋：

①《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“解釋”）第十四條：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”

②《城市房地產(chǎn)管理法》第39條：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，決定其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。”

③最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第18條：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，有無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”

作者簡(jiǎn)介：高菲菲（1994-），女，漢族，河南省鄭州人，現(xiàn)為陜西省西北政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院2016級(jí)碩士研究生。